金地总裁黄俊灿：未放弃在香港寻找融资平台

　　阴雪

　　根据金地集团（600383.SH，下称“金地”）最新发布的公告，今年1~7月，公司累计实现签约面积98.6万平方米，同比增长72.4%；累计签约金额137.3亿元，同比增长112.7%。

　　在全面限购及信贷紧缩的政策环境之下，金地的这一业绩相较其今年400亿元的销售目标，显然还有一段距离。

　　“目前来看，我们完成全年400亿的销售目标还是有机会的。”9月3日，在北京举行的金地上市十年住宅产业品牌发布会上，金地集团总裁黄俊灿表示仍有信心完成今年销售目标。

　　住宅顺势调整

　　今年以来日渐趋紧的调控政策令开发商们的日子都不好过，金地也出现了销售速度放缓、成交均价下降的情况。

　　回顾今年上半年金地旗下住宅项目的销售状况，黄俊灿总结为：价格相对便宜的刚需房跑得快一点，高端房则跑得慢一点。“原来我们预计，上半年高端房也能走一些。”

　　在销售结构的影响之下，“我们实现的均价跟预期的均价相比有所下降。”黄俊灿解释，总体的均价有所下降，并不意味着金地旗下单个楼盘均价的下调。“我们今年这些房子基本上还没有进行降价销售，都是维持原来的价格，只是涨价变得相对谨慎了一点。”

　　然而，调控政策短期内并没有松动的可能，信贷继续收紧，限购也将向更多的二三线城市蔓延。

　　“面对即将继续增加的限购城市名单，金地的应对办法是：战略性地深耕已经进入的城市，机会性地扩容新的城市。”黄俊灿表示，前一轮宣布限购的城市已经基本覆盖了大部分房地产业比较发达的城市，因此继续限购对开发商们来说影响并不算大。

　　限购、限贷及限价等调控措施也打乱了金地既定的“高端住宅”开发策略。据了解，金地已计划调整其住宅开发策略，“放缓整个高端盘的开发节奏”，重点关注首次置业和首次改善需求。

　　“目前，住宅还是集团业绩最主要的贡献来源，也是未来继续深耕的核心领域。”黄俊灿表示，对于金地而言，下半年是比较合适的投资机会，在区域上，将加大在华北地区的投入。

　　据金地北京公司董事长张晓峰介绍，整个华北地区金地今年将有4~6个新项目推出，到明年该数字将达到5~8个，预计明年华北区的销售额也将随之突破百亿，到2013年，该数字将达到150亿~180亿元的水平，预计将占到集团整体销售份额的20%~25%。金地在华北地区的发展已经基本涵盖了环渤海区域的主要城市。未来3~5年，金地华北区的业务将拓展到济南、青岛、石家庄、秦皇岛、唐山和呼和浩特等地。

　　两翼共同发力

　　2010年，金地明确了在传统住宅开发之外将开辟商业地产和房地产金融两大业务，按照此前计划，五年内，金地每年在商业地产领域的投资额度将保持在集团总投资额的20%左右。到2015年，金地集团的商业地产规模将达到600亿，基本上相当于再造一个金地。

　　2010年9月，金地成立商业地产公司，目前包括北京的金地中心、西安曲江的商业综合体、浙江绍兴的商业街以及深圳的旧城改造城市综合体项目在内的相关商业资产已转移至商业公司旗下。“目前，金地旗下商业地产总价值量大概在60亿~70亿元之间，我们也在继续寻找一些新的商业投资的项目，未来公司还将逐步对商业地产做更多的投入，我们会谨慎而又不失进取地把商业地产发展起来。”黄俊灿表示。

　　“我觉得做商业地产确实跟做住宅不一样，因为它是长期投资。”正如黄俊灿所言，长期且低成本的资金对商业地产开发和运营至关重要。截至目前，金地已通过信托、基金等方式为多个项目引入了外部投资者。“我们这两年获得比较好的发展还是得益于资本市场，所以如果有机会我们还是愿意继续在资本市场融资。”

　　“我们一直希望能够在香港市场获得一些融资平台，利用这个平台做我们的商业地产业务。”由于在香港证监会审批过程中出现了一些技术问题，金地两个月前收购香港上市公司至祥置业一事未能继续，但黄俊灿表示，金地并未放弃在香港这一市场化程度较高的资本市场寻找机会，“我们会再用不同的方法尝试”。

　　在房地产金融方面，金地的步伐也越走越快。“今年金地和瑞银的基金募集完成了，第一期是2亿美元，目前已经投了两个项目，正在准备投第三个项目。而第一个项目已经完成了销售，预计在这个月我们就可以退出。” 黄俊灿介绍。金地旗下在香港注册的稳盛投资，在今年已经通过稳盈、稳实基金几只人民币基金，密集地对武汉、深圳、长沙等地项目进行了多期募集投资，成为金地旗下项目的得力助手。“预计今年我们人民币房地产基金将做到50亿的规模。”