首个民间保障房空唱3年 6千万平米闲置地待盘活

　　每经记者 杨羚强 发自上海

　　在各地积极推进保障房任务，计划今年底完成1000万套保障房开工时，首个民间保障住宅却遭遇挫折。

　　中房信(微博)去年3月提供的一份上海闲置土地名单显示，因为动迁问题等原因而无法开发的土地总建筑面积超过6000万平方米，相当于上海楼市3年的新建商品房销售量。这些闲置土地如能及时开发，将迅速形成面向市场的有效供应，对于缓解供应压力、平抑房价的作用不可估量。

　　在申请报批首个民间保障房项目将近3年后，发起人钱生辉于昨日(9月8日)向《每日经济新闻》记者承认，首个“民间保障房”已经搁浅。原因是目前对规模庞大的因历史原因闲置的土地难以有效盘活。

　　然而因为不少土地闲置都有其特殊原因，业内人士表示，钱生辉盘活闲置土地的思路并不存在问题，但是在具体操作上未必行得通。

　　一块1992年就获批的土地

　　2008年8月，《东方早报(微博)》和《北京晚报》曾报道，当年7月24日，全国首个“民间保障房”项目的建设计划进入申请建设报批流程。

　　这一项目的发起人钱生辉透露，上述民间保障房进入申报流程时，一份提交给上海市房地局的《关于定制购房、激活闲置土地请求政府有关部门给予支持和帮助》的万言报告提出首个“民间保障房”。

　　据他介绍，当初的设想是与在三林懿德地区拥有土地的上海银马房地产开发有限公司合作，开发出全国第一个民间保障房项目，将该公司拥有的闲置土地盘活。

　　但他没料到的是，恰恰是这块闲置土地的特殊性，让他努力奔走3年仍然没有看到希望。

　　他向《每日经济新闻》记者提交的一系列政府文件显示，上述看似普通的土地却有着一段曲折的故事。

　　拟作为全国首个民间保障房的土地是上海浦东新区三林懿德15街坊10/4宗、17/2宗地块，共46632平方米。1992年，上海苏懿文具有限公司经原上海县建设局批准获得了《建设用地规划许可证》；2001年，该地块被部分转让给银马公司。

　　2003年，银马公司根据地块的规划情况申请立项，原浦东新区计划局于2003年4月28日核发《关于银马公寓商品住宅项目建设的批复》，并由原浦东新区规划管理局核发《建设用地规划许可证》。但当银马要求协议出让该地块时，相关部门却审核发现地块尚未办理征地手续。

　　尽管上述地块历史复杂，而且土地性质属于集体土地，但钱生辉当时考虑到上述土地的成本相对比较低廉，低于当时市场价20%，因此考虑将该土地盘活，开发成民间保障房。

　　但他始料未及的是，在2004年之后，上海就规定六类用地必须经过招拍挂手续。而上述地块也同样必须通过招拍挂才能由集体性质的土地改为商品房开发用地。

　　此后，上述地块又被浦东新区明确，属于上海市保障性住房三林基地范围内，并于去年以划拨方式供地给了上海义品置业有限公司开发。

　　闲置土地的开发难题

　　钱生辉盘活上述闲置土地的功败垂成，一定程度上影响了他的民间保障房开发进程。此前，他的思路是先与拥有大量闲置土地的原土地使用人达成协议，让他们支持政府的征收方案；再与有关土地出让部门达成土地前期的开发协议；在土地部门完成土地征收之后，再进入土地市场参与拍卖。

　　他开发民间保障房的想法，来源于他对上海闲置土地的了解。类似三林懿德15街坊10/4宗、17/2宗地块这样因为种种原因闲置而不能开发的土地有相当的规模。如果能够大量利用开发，不仅能盘活上海的闲置土地市场，而且还可以增加新房的供应量，对于抑制房价起到正面作用。

　　中房信在2010年3月提供给《每日经济新闻》记者的一份上海未开工地块名单，证实了钱生辉的看法。根据上述名单，上海因为动迁等原因而没有开发的地块的建筑面积多达6000多万平方米，相当于上海去年商品房销售量的近3倍。

　　钱生辉说，上述闲置土地盘活的办法其实很简单。只需要让地块的原业主能同时参与到项目开发的收益分配中。为了实现他的这一想法。2009年6月，他在太仓组织了十多位购房者开始了民间保障房的试验。而据他的介绍，上述开发地块在拍卖前，他也曾和土地原来的业主有过协议，让后者参与上述项目开发的利益分配。在政府将土地征收后，他在参与了上述土地的拍卖，并最终使民间保障房的梦想在太仓获得成功。

　　而钱生辉将闲置土地盘活的部分思路，在北京也已有实践。《每日经济新闻》记者此前就曾报道，北京金隅曾将旗下一部分工业用地，转化为保障房开发用地。

　　钱生辉的上述思路，在上海操作时却可能出现了失误。浦东新区土地储备中心相关人士昨日向《每日经济新闻》记者回应说，钱生辉申请开发的地块的土地性质属于集体用地，钱生辉本人也不是开发用地原业主，他对上述地块的开发申请不符合有关政策法规。

　　上海同策咨询机构研究总监张宏伟认为，钱生辉盘活闲置土地的思路并不存在问题，但是在具体操作上未必行得通，这是导致其首个民间保障房项目3年无果的原因。