第四季度房价肯定要跌

　　□本报记者 谢丹 钟巧花/文 林风/图

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　　房西苑：中国科学院研究生院客座教授，北大教授、北京大学国情研究中心研究员，美加学员兼职教授，美国项目管理协会会员兼培训教授，清华经管学院MBA教授。

　　在本次“9·8”投洽会期间，著名项目管理专家、国内有名的兼并与收购的投融资专家房西苑接受本报记者专访。当问及第四季度房价走势时，房西苑说，房价肯定是要下滑的，并建议投资者要趁着房价没垮之前把房子出手了。

　　【谈限购】 让农民宅基地进入市场流转

　　记者：现在比如福州、厦门等城市都实行限购，您觉得限购起到怎样作用？

　　房西苑：限购只能限制“量”，它不能限制“价”。真正要打压价格的话，把小产权房给解放了，这么大的资产冲进来，包括农民的宅基地冲进来的话，问题就一下子解决了，但现在的方法我觉得不是很对。

　　记者：您觉得怎样是正确的方法？

　　房西苑：比如农民宅基地进入市场流转，这就是一个一箭三雕的方法，第一个效果就是土地大量供应，小产权房冲进市场，马上把房价拉下来。第二是农民的土地一旦进入流转以后，这是巨大的资产，就像一块大海绵，能有效解决膨胀的问题，第三个好处是农民可以致富，他们就可以投入消费。

　　【谈房价跌涨】 房地产的价格肯定是要下滑的

　　记者：您觉得国内第四季度楼市价格走向如何？

　　房西苑：房地产的价格肯定是要下滑的。一方面是规律摆在那，另一方面是政府这么严厉的调控政策。实际上也已经僵持一年了，现在看来，政府是要把这事做到底了，把房价压下去。房价迟早是要垮的，但什么时候垮，就要取决于双方力量的较劲。

　　记者：那您觉得这个价格下浮的幅度大概是多少？

　　房西苑：这个说不定，因为房价一旦垮下去了，它就收不住了。因为人们会有预期，当房价到8000元时，人们会想会不会跌到7000元、6000元……大家就都持币等待，这个时候就没谱了。我在美国见到三次房价垮下去，但很多中国人不相信。没见过老虎咬人，就不相信老虎会咬人。其实在上世纪90年代中期，海南也有发生过房价垮下去的情况。

　　【给购房者建议】 趁着房价没垮 房子要赶紧出手

　　记者：房价如果下跌，城市中不同地方房价受冲击程度会不会不一样？

　　房西苑：我认为在商业中心等繁华地段、地铁沿线受到的冲击会小一些，房价不会垮太多，因为它的资源就摆在那里。一般垮就垮在边远点的郊区。

　　记者：您对购房者有什么建议？

　　房西苑：我的建议是，如果你是一个没房子住的人，现在急缺房子住，无论什么价格该买还是要买。但如果是投资的话，那要赶紧趁着房价垮之前把房子出手了，要跑到群众前面。如果是买房子养老的话，这是最不靠谱的。

　　【给房地产商建议】 要跑到群众的前面

　　记者：在现在这种楼市背景下，你觉得房地产商应该怎么做？

　　房西苑：每个人都踮着脚的时候，你就蹲下休息，等他们累了蹲下时，你再站起来。这时候你就是跑在群众前面。我们房地产企业要调整自己的战略，一定要跑在群众的前面。

　　记者：跑在群众前面，具体应该怎么做呢？

　　房西苑：一是从机会导向转向目标导向。房地产企业是一个非常典型的机会导向的行业，但所有成熟的房地产企业最后都转向了目标导向，就是确立目标，打造一套商业模式，比如万达就是一个很好的例子。

　　二是要从粗放型经济转向精耕细作。过去我们房地产都是粗放型经济。中国房地产发展最黄金的五年是从02年到07年，但是这5年已经永远过去了，中国房地产行业已经要进入一个精耕细作的时代了。精耕细作的时代首先一点，就是心理预期要适应平均利润率的年代。房地产是爆发的，利润率太高，所以很多房地产商是被高额的利润率给宠坏了。

　　三是房地产业应该从杀鸡取卵，到养鸡下蛋。比如房地产商如果找不到地，要怎么混，因此需要自己的商业地产，然后用商业地产租金来维持行业的发展。这就是为什么现在商业地产从过去陪伴的丫环变成了抢手的新娘。

　　四是“让开大路，占领两乡”，这是今天我们很多中小房地产企业的一个出路，现在一些地产大鳄们，比如万达，他们已经冲到了二线城市，二线城市吃饱了就到三线城市。而对于中小企业来说现在是退出城市，占领乡村。

　　最后我觉得我们的房地产企业要从产品运营转向资本运营。过去我们产品运营就是卖产品，房地产公司要卖房子，以后要你卖股权。我希望大家能够思想开放一点，要从产品运营进入资本运营。要进入资本运营首要的问题就是要定位。首先哪些项目当老婆养，就是你能动，别人动不了。第二个项目就是当儿子养，就是控制权控制在自己手里。第三就是当女儿养，就是参股。第四就是当猪养，一次性养活了卖个好价钱，项目跟你没有关系。

　　【谈厦漳泉同城化】 周边农民的机会最大

　　记者：9月8日《厦漳泉大都市区同城化合作框架协议》在厦门签订，您觉得厦漳泉同城化将带来什么？

　　房西苑：我觉得城和城的一体化，周边农民的机会最大。

　　记者：怎么说呢？

　　房西苑：因为农民将变成市民。特别是城市之间、铁路沿线的农村居民。我在美国呆了很长时间，应该说，美国的今天就是中国的明天，美国是怎么发展的，中国也会怎么发展。以前人们都是住在大城市最热闹的地方，后来交通发达了，高速公路、高铁起来了，人们就会住在乡下。

　　记者：这是不是也会给这些城市的房价带来变化？

　　房西苑：这是肯定的。当大家都住乡下的时候，乡下的房价可能上去了，城市的房价就拉下来了。

　　记者：有没有可能趋于平衡？

　　房西苑：那不可能完全平衡，市中心房价肯定还是最高的。