昆明千亿元改造城中村_地产商得啃“硬骨头”？

　　林琅

　　9月初的云南昆明，市区随处可见脚手架林立的高层建筑、喧嚣的工地、被围墙包围着的大片土地，自2008年启动城中村改造以来，昆明的城市开发在2011年进入白热化阶段。

　　上半年昆明土地出让金以299.5亿元排名全国第一，前8月昆明的土地出让金收入达到595.1亿元，仅次于上海和北京，位居全国第三位。分析认为，今年前8月昆明土地出让成绩攀升，主要是因为今年昆明众多城中村改造项目进入土地交易流程，很大程度上推高了土地成交量和成交总额所致。

　　根据早先昆明市政府的初步统计，336个城中村改造重建工程所需要的资金量达到1000亿元。今年发布的《昆明城中村改造三年计划白皮书（2011~2013年）》（下称《白皮书》）则透露，城中村改造自2008年启动以来，截至2010年12月31日，120个城中村进入拆迁，78个村启动工程建设，开工面积981.57万平方米。不到三年间，投入的改造资金已达332.31亿元。

　　“香饽饽”还是“硬骨头”？

　　昆明西山区马街，是目前昆明市区里剩余的少数城中村之一。《第一财经日报》记者在现场看到，以马街中路为界，一边是围墙围合起来的大幅地块内，施工机械正在热火朝天地展开作业；另一边，则是呈方正形状、紧密连接的旧式建筑。沿着马街中路，记者发现，原先在路边的西山区工商局已经“铁将军把门”迁往别处，不少沿街店面也已关闭。

　　位于同一路段内的派出所工作人员向记者证实，此处在不久后将进行拆除和搬迁。“市区都已经拆得差不多了。”多位出租车司机在得知记者来意后都如此表示。

　　“对开发商来说，城中村改造项目既有难处也有好处。”曾经到昆明考察城中村项目的一家房企相关人士对记者表示，多数城中村的地理位置其实都还不错。

　　中国房产信息集团曾在《昆明城中村改造专题》中表示，昆明城中村一般占据的城市区位比较优越，仅二环以内区域，城中村土地面积就有6500多亩，平均容积率1.6。如果未来按照商品房地产开发，容积率可以接近4.8；建筑面积将由693万平方米增加到2080万平方米，容纳人口由18万增加到55万人，是改造前的3倍。

　　在很多房地产企业看来，这意味着一个诱人的市场机会。但旧城改造的“难处”也是显而易见的。

　　2009年4月8日，昆明市人民政府发布的《昆明市主城区城镇房屋改造拆迁补偿安置管理办法》中规定，对被拆迁人实施的拆迁补偿安置过程中，除了根据参照商品房市场交易价格确定拆迁房屋评估价格之外，还需要向居民支付临时安置补助费、搬迁补助费和停产停业补偿费。

　　据一位地产公司负责人介绍，之前开发商与政府签订协议获得城中村土地后，企业主要负责拆迁户安置，然后再交纳少量土地出让金及相关税费，就可以拿到该地块的开发权。一般来说，安置拆迁户一般按房屋面积的1：1到1：1.1进行补偿，拆迁户的安置成本一般占整个项目成本的30%以上。

　　一位昆明本地颇具规模的房企负责人坦率表示，如果没有必要的话，尽量不去触碰城中村改造项目。“一般来说，参与城中村改造项目的，多数为中小房企、外来房企或者是将房地产作为副业的企业，主要是想以此作为进入昆明房地产市场的踏板。”

　　参与过城中村项目的知情人士向记者透露，按照常规思路，城中村改造项目通常被视为“硬骨头”，但参与此类项目相对更易获得金融机构的支持。

　　2008年11月，地块编号为J2008-051的凤凰新村土地，以2.05亿元底价被俊发地产获得，楼面地价3851元/平方米。此前，该地块周边的世纪俊园一二期均由俊发地产开发，该地块随后被俊发地产作为世纪俊园四期进行开发。实际上，俊发地产早已介入该地块的运作，仅当年2月至9月间，便在该地块上拆迁近5万平方米。根据公开数据，俊发地产为此“垫付”了拆迁资金1000余万元。

　　“企业只需支付部分动迁成本，随后就能够把这一项目抵押给银行获取贷款，这与参与一、二级土地开发必须具备自有资金的门槛相比，压力减轻不少。”上述人士透露。巧妙运用金融杠杆工具的结果，是升值空间的最大化。

　　城中村改造催生大量需求

　　大规模的城中村改造，给昆明楼市催生了大量需求。

　　刚刚转型开出租的朱师傅（化名），在昆明的城中村改造中，由一个城中村小型旅馆的老板一举变身成名下拥有6套房子的房东。“按照政策规定，可以选择货币补偿或原拆原回。”不过，朱师傅不愿意选择前者，“房价涨得那么快，钱全花在买房子上不划算。我宁愿要房子。”

　　2009年发布的《昆明市主城区城镇房屋改造拆迁补偿安置管理办法》规定，主城区城镇房屋拆迁货币补偿参考指导价为，市中心一环以内为6500元/平方米，一环至二环之间是5500元/平方米，二环至三环之间则为4500元/平方米。

　　而根据克而瑞（中国）信息技术有限公司（下称“克而瑞”）提供的数据，2010年底昆明市一环内的住宅成交价格达到了10954元/平方米，一二环间为7353元/平方米，二三环为6953元/平方米。对比之下，朱师傅的目标非常明确：“如果开发商不肯以房换房，我就不签这合同。”目前他名下的6套住房全部是按照面积补偿而得。

　　不过，名下已6套房的朱师傅，并没有因此感到开心。“主要是房子不是一次性给到的。”他的第一套新房，今年下半年才能完成交付，其他几套房源还需要等待一至三年不等时间。“所以，这种情况下，目前的生活水准跟从前相比，还是有下降。”他坦率表示。按他自己的说法，虽然从前只是经营一家小型旅馆，但月收入也能达到万余元。

　　由于朱师傅的妻子无业在家，现在以开出租车为生的朱师傅还是觉得，生活水平大不如前。

　　克而瑞旅游地产事业部咨询中心副总经理胡晓莺认为，昆明大规模城市旧区改造给房地产市场带来的影响比较明显。城中村改造带动了一批购房的刚性需求的凸显，再加上实施“54321”土地出让政策对于昆明地价有所影响，从而使得昆明商品住宅均价产生大幅上升。

　　据中国城市地价动态监测数据披露，昆明2010年末居住用地价格相比2006年末上涨了254%。特别是自2007年四季度开始，昆明地价环比大幅提升。

　　克而瑞提供的数据显示，昆明市的商品房成交均价则从2004年的2014元/平方米，上涨至2010年的6315元/平方米，6年间上涨213.5%。

　　今年6月，昆明市共计233幅土地成交，成交面积975.82万平方米。同月，昆明商品房成交均价为8573元/平方米，环比上涨了37.2%，同比上涨42.18%。

　　一位业内人士告诉记者：“原本昆明各个区政府可以根据土地成本自己制定地价，但现在的操作流程是，在区政府对欲出让地块实行成本审计之后，上报给市相关部门进行最终审核，然后经由市政府名下的土地交易平台公开出让。”

　　2009年，被称为“54321”的地价政策开始执行。所谓“54321”政策，即二环内住宅地价不低于500万元/亩，二、三环之间住宅地价不低于400万元/亩，三环外住宅地价根据不同区域分别不得低于300万元/亩、200万元/亩以及100万元/亩的标准。

　　民生证券的研究报告也发现，昆明市政府自2008年采取了提高基准地价、提高容积率、提高竞买法定人数、控制供地节奏等多种措施，这些措施抬高了土地的成交价格，从而促使昆明地价呈现爆发式增长。

　　今年发布的《白皮书》对未来三年昆明的城中村改造工作做出了详细的目标计划和推进步骤，并提出，到2013年底，全部城中村改造项目土地要完成整理和收储工作。可以预见的是，未来三年间，昆明楼市将迎来巨量土地供应时代。