楼市遇冷 银行房贷被迫收缩

　　朱紫云、梁宵

　　曾经占据银行个贷七成以上的个人按揭贷款，开始慢慢“失宠”。房地产市场有效需求不足和资金供应不足，两方夹击之下银行的房贷业务被动收缩“战线”，房贷停贷传言四起。

　　“一方面，住房交易市场萎缩，银行的按揭业务自然下滑；另一方面，流动性压力加大也使银行把有限资金投入价值产出更丰厚的领域，个人房贷安全性高，但并不是收益最好的业务。”某股份制银行信贷部负责人向《中国经营报》记者表示。

　　被动收缩

　　“民生并没有停办个人按揭贷款。”针对外界的“叫停”之说，民生银行相关负责人在接受记者采访时予以否认，“只是余额减少。”

　　“银行现在房贷业务不会全面停贷，不过目前确实是被迫收紧。造成这种局面的原因，一方面整体性贷款收缩，银行不愿意放弃大企业等客户，毕竟这些客户还会带来其他的存款、贷款收益，那就收紧个贷，个贷中的房贷首当其冲。”某股份制银行零售银行总经理告诉记者。

　　中报数据显示，民生银行个人住房贷款为884亿元，较去年末减少90.89亿元；另一家同样出现负增长的为兴业银行，其个人住房及商用房贷款余额为1775.74亿元，较去年末减少6.93亿元，占比从79.23%降至71.44%；而房贷增速也出现放缓，中信银行上半年住房贷款增幅仅为6.59%，下降了24.41%；南京银行的同比增幅下降尤甚，增幅从去年上半年72%下降到今年上半年16.23%。

　　“各家银行发放房贷受存贷比高低程度、信贷额度等因素影响，存贷比较高的分行可能会放缓房贷业务审批速度，但并不是银行不愿意做房贷业务，我们行并没有停贷，毕竟房贷是低资本消耗业务。”上述股份制银行零售银行总经理说。

　　这位股份制银行零售银行总经理还指出，银行被迫收紧房贷业务的另一个原因在于，今年以来由于北京等地的限购政策以及房地产成交下降等诸多原因影响，房屋的有效需求并不足，这也会影响按揭市场的进一步扩大。

　　日前，万科针对北京家庭的入户抽样调查显示，在限购政策下北京现在仅有3%的家庭有资格、有能力、有意愿买房，户数约为20万户。

　　即便是传统旺季的“金九银十”，也难以阻挡房地产市场的成交量向冰点逐步逼近。

　　北京市住房和城乡建设委员会的数据显示，中秋小长假3天，北京商品住宅期房、现房、存量住房成交仅为407套，创下小长假以来的新低。在3个多月前的劳动节小长假，尽管调控政策严厉，3天假期北京楼市住宅成交的总量还高达1404套。而在往年，“五一”的成交量通常要低于九十两月假期的成交量。

　　中原地产首席分析师张大伟告诉记者，9月上旬，北京商品房住宅签约套数为1459套，二手房住宅签约套数为2447套。合计签约套数为3906套。虽然同比最近三年最低的8月同期上涨了1.8%。但是同比2010年同期下调幅度为60%。相比2009年同期的15879套下调幅度更是达到了75%。在这样的成交状况下，他认定，对于住房按揭贷款，市场需求肯定已经大不如前。

　　“按揭贷款的需求有一个梯度下跌的过程，在本次执行严厉限购之前，很多执行的是非本地户籍不予贷款的政策，这导致很多购房需求直接支付全款购房。此后，国务院要求严厉执行限购政策后，不能达到一定标准的社保和纳税证明，直接不具备购房资格，再一次削减了对按揭贷款的需求。”张大伟说。

　　“新的需求乏力，旧有按揭持续还清，贷款余额必然减少。”上述民生银行负责人表示。

　　张大伟向记者强调，限购政策实际上是为楼市的成交量以及连带的按揭贷款需求总量设置了上限——有多少具备购房资质的需求，实际上就是购房按揭贷款的上限。“而且，还不是所有具备购房资格的人，都具备使用按揭贷款的资质，这又削减掉了一部分，这就是按揭贷款目前的现状。”

　　“预计今年房贷业务不会有较大幅度增长。”上述股份制银行零售银行总经理说。在这种情况下，银行授贷门槛也会提升，上述股份制银行的信贷负责人就指出，可用资金减少的情况下银行肯定会优先选择开发商、地段和楼盘朝向俱优的项目。

　　银联信近期对各家银行房贷政策的调查结果显示，多家银行的首套房利率均在基准利率上上浮10%，部分银行提高了首付比例，而且对房龄、位置等都有很具体的说明，贷款审批时还要看客户的“综合贡献度”。

　　主动转型

　　“尽管首套房执行基准利率上上浮10%，但是跟现在小企业贷款利率动辄上浮30%甚至50%相比，房贷业务已经是低风险但相对低收益的业务了，很多银行把零售资金投向小企业贷款。”另一股份制银行个人金融部人士称。

　　目前，在各家银行的个贷业务构成中，传统零售业务包括个人消费贷款和个人消费类贷款，以及逐渐发展起来的个人经营性贷款，“银行内部的资金流转也是有成本的，当然希望把有限的存款放在收益更高的领域。”某银行业内人士指出。

　　比如民生银行零售业务集中投向小微金融，二季度末其“商贷通”贷款增量占个人贷款增量的97.4%,占全部贷款增量57.5%。

　　“商贷通相比于银行按揭的优势很明显，首先，利率上浮高，而且相比于按揭的长周期，前者的期限短，特别是今年新开发的超短贷，更加快了资金的利用效率，有利于缓解存贷比压力。”上述银行业内人士指出，“在这种情况下，如果资金充裕的话，两者自然可以兼顾，但是如果信贷缩紧，银行肯定会有选择侧重。”

　　越来越多的银行出现了转变的迹象。半年报数据显示，工商银行在半年个人房贷仅新增432.51亿元的情况下，个人消费贷款增额则达到了550.88亿；个人经营性贷款增长22.2%；深发展上半年加大了个人经营性贷款和无抵押消费贷款等高收益业务的组合占比，其中，个人经营性贷款增速明显，其增长额占全行零售贷款增长额88.8%，发放量占个贷总体发放量的51.8%； 中信银行个人经营贷款余额达213.80亿元，比上年末增长45.59%；个人按揭贷款增幅急剧下滑的南京银行个人经营性贷款余额却达到11.07亿元，较年初增长205.8%；

　　“按揭贷款减少不是银行单方面的决定，政策、市场以及资金等多因素的共同作用；银行肯定不会全面叫停这块业务，但是要看政策信号。”上述民生银行相关负责人表示，“按揭客户也是银行长期积累的优质客户，不会轻易放弃这一块业务，与中小企业客户相比，这部分客户同样有深度经营的空间。”