金九啥成色 刚需说了算

　　晨报记者 徐运 唐佳

　　 九月十月历来是楼市的旺季，即使在调控中的去年也依然能如约而至。但今年随着开发商、中介公司对“金九银十”大力促销的期待，上海的购房者对降价预期愈发强烈，普遍在“坐等降价”，按照目前一二手房的成交量，9月的行情惨淡几乎与已成定局。

　　 一组数据显示，9月的前10天，上海一手商品住宅仅去化18.2万平方米，异常惨淡，只有同属调控期的去年同期的一半；二手市场也异常冷清，最关键的是，看房量不仅没增加，普遍的购房意愿却更低了。

　　 不论是一手房还是二手房，如今买家都纷纷退出市场观望，刚需客盼降价，改善客怕二套房贷款和房产税，市场陷入空前的胶着。唯一打破僵局的动力——大幅降价，却只有星星之火，并未燎原。业内人士称，“买房送车”、“五折特惠房”、“买房直降百万”一类的噱头，或者用起价报低和报价调高的手段迷惑市场进行炒作，实际上并不是真正的降价。

　　新盘降价：未达市场预期的10%

　　 虽然9月上海打折的新盘有150余个，较8月略多，但总体来看，呈现外环外、总价高的特点。

　　 如新城地产正在打折的新城忆华里、新城金郡，分别位于青浦新城和嘉定新城，且都属于高端楼盘，前者最小的户型85平方米，按照2万元/平方米的均价计算，总价已超过170万元，后者更是只有140平方米的3房在售，总价已不是刚需所能承受的。又如绿地海语墅，虽然给出了超过6%的折扣，折后均价只有8900元/平方米，主推户型也是65平方米左右的小两房，但其位于奉贤海湾板块的位置，给很多有购房实力的刚需者带来上班出行上的不便。因此当下的打折盘中，还是很难寻觅适合刚需群体的房源。

　　 新盘打折不到位，并未达到此前市场预期的10%，也使购房者继续犹豫观望。据透露，大幅度、有刺激性的打折楼盘并不多，但房企之间的情况并不一致，普遍性的降价潮还需要一段时日。

　　 汉宇地产市场人士分析，对于万科、金地、保利这样的大型品牌房企，其追求的是资金的流动率，他们的定价策略向来是薄利多销，进一步大幅降价的空间不大，此外基于这类房企的长期低价策略和品牌效应，保利叶语、金地格林世界这样的大盘也长期处于热卖榜的前列，房企本身并无很大的业绩压力和流动性压力，深度打折意愿不强。类似于绿城这样销售极度受滞、负债率极高的大型房企毕竟极少。

　　 中小房企的特点是可以停止滚动开发，尽量在一个项目获取最大的利润。因此在资金层面就分化了，既有一次性搞定资金不愁现金流断裂的，也有搞不定后续建设资金的，既有看好明年房价打算熬到限购取消大爆发的，也有打算卖完就暂时退出市场的。因此大降价的火苗就在那些现金流不济的房企中。

　　 一旦一个板块区域出现大幅度的打折盘，其他楼盘必然销售量大幅下滑，回款压力加重。目前中小房企的财务成本普遍超过了10%，因此如果预期明年房价涨幅小于10%，会有更多的中小房企跟进打折。

　　行情最好：市中心学区房成最刚性需求

　　 外环历来是婚房、养老房之类的刚需集中地，但当前的外环二手房市场连刚需都难觅，因为即使是刚需，也还可以熬一熬，等一等，结婚可以等，甚至可以租房，但孩子长大要入学报户口可等不得。市中心二手房市场中，如今学区房竟成了最刚性的需求。

　　 以某中介镇宁分行为例，该分行周边有愚园路一小和江苏路五小两所市重点小学，都要求户口在学区内满3年才能报名入学，另一所区重点小学威海路三小也要求户口满两年，因此对于家长来说，孩子出生日期是固定的，入学年份也就固定了，如果要让孩子“赢在起跑线”，购买学区房就是刚性的，而且最晚时间也是铁打的了。因此这些重点小学对口的愚园公馆、东方剑桥、东方雅苑、丁香公寓、畅园等楼盘虽然价格都在4万元/平方米以上，但看房者仍是众多，而且买家意愿也非常强烈，非但价格没有松动，小部分房源价格还呈现涨势。

　　看客心态：来“领行情”的居多

　　 据某中介杨浦政立路分行、闵行七宝分行、松江金九亭分行等十余家分行的抽样汇总来看，9月以来的二手房带看量保持平稳，看房量环比小幅上升10%，看房者虽未明显减少，但购买意愿都很低，主要是对价格表示不满意，希望业主有大幅度的让价，而且多半是在“坐地还价”，一组客户对一套房源复看的概率也很低，基本属于“领行情”式的看法，实际购房意愿并不强烈。

　　 用中介门店业务员的话来说，业主抛售不积极，不赚饱不松口，买家盼星星盼月亮，可房价却没怎么跌，外环二手房市场陷入了僵持。之所以目前上海的二手房业主鲜有降价，主要是对于业主而言，卖出房源后再想改善性买房就没那么容易了。此外，目前加息预期减弱，业主对未来月供增长的担忧已减轻，还不起贷款的恐慌性情绪已没有，也进一步减少了投资客的抛盘。

　　外围板块：一二手房价“倒挂”明显

　　 由于限购令和房产税导致的卖出容易、买进难，导致业主普遍惜售，价格鲜有松动，所以外环周边出现严重的一二手房价格倒挂现象，二手房成交明显减少。

　　 汉宇地产分行反馈，目前上海外环相当多二手楼盘的“业主到手”价已经接近、甚至超过了周边新开盘的楼盘，再加上上下家的税费，下家实际需要支付的金额已普遍高于同类品质新盘的5%左右。

　　 以宝山上大板块的标杆楼盘经纬城市绿洲为例，目前该社区的新开盘均价为2.2万元/平方米，而其二期、三期二手房业主的心理“到手价”位也在2万－2.1万元/平方米左右，再加上上家转嫁的10%左右的税费及佣金，实际能达成的二手房价格已比新房贵出5%。再如嘉定南翔板块的名盘金地格林世界是2008年、2009年全市住宅销售面积第一名，今年9月其开盘的公寓项目均价为2万元/平方米，但其目前的二手房价格已超过2万元/平方米，加上二手房的税费佣金，二手房在价格、房龄上毫无优势可言。

　　 虽然房价倒挂，但二手房业主却鲜有降价的。其中的关键点在于限购、限贷和房产税。

　　 对业主而言，只要价格合适，明显比其他业主出价低同时含税费总价低于周边新盘的话，卖出房源还是可以的。但要买进，就没那么容易了。首先，购房资格，以家庭为单位计算拥有房源的套数，就不一定能买房，即使可以再买一套，也很可能是二套房，首付和贷款的门槛很高，即使能扛得住首付、贷得了款，算上原先家庭名下的房产，还很可能超过人均60平方米的标准需要缴纳房产税。因此，先抛可以，再买就难了许多。

　　观点

　　“量跌价升”唱主角

　　汉宇地产营业一部总经理陈超然：

　　 买房是需要看房的，交易周期一般在一个月左右，好在目前看房量并未减少，部分区域看房量还略有增长，所以如果价格“坚冰”被打破，成交量是会回升的。不过，9、10月份房价总体依然会保持平稳，不会涨，但超过10%的大幅下跌也不太可能出现，即使小部分楼盘会促销，也暂时很难引发普遍性的房价下跌潮。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔：

　　 以中秋节假期成交来看，成交面积前十的楼盘中，90平方米以下房源的成交套数占比64%，其中不乏面积在50平方米以下、总价不到100万元的“双低”房源。受制于供应结构，接下来的交易量难以有明显放量。今年9月份交易很可能延续量跌价升的情形，“铜九”出现的概率很大。

　　搜房网数据监控中心分析师曲鹏：

　　 上周开盘数量大幅增加，一来是因为进入“金九银十”，部分开发商认为推盘时机已成熟，尽早开盘有利于抢占“金九”前期累积的购房者；二来赶上中秋佳节，3天小长假使很多购房者有更充足的时间到售楼处看房，也是促进成交的有利因素。另外从成交上看，低总价的小户型成交情况仍然相对较好。由于当前楼市中的购房人群刚需占比绝大多数，所以今年的‘金九银十’成色如何，作为购房主力军的刚需购房者们将会起到决定性作用。 ”