高端养老地产掘金之困 山东最大此类项目搁置两年

　　经济导报记者 时超 青岛报道

　　青岛市城阳区由于交通便利、环境舒适，近年来成为房地产项目的投资热土。然而在该区夏庄街道主干道东侧，一排巨幅广告牌背后却遮蔽着大片草木横生的荒地。2009年12月，山东最大养老地产项目———新华锦阳光城（以下简称“阳光城”）在此奠基。但将近两年时间过去，该项目仍寸土未动。

　　 “城阳的项目要先放一放，主要是因为夏庄街道村民认为补偿太低，导致项目二期用地一直没批下来。”16日，世纪爱晚（青岛）实业有限公司（以下简称“青岛爱晚”）原总经理、现任新华锦（青岛）长乐颐养服务有限公司总经理张言松向经济导报记者解释说，并非公司有意推迟该项目的开发进度。

　　不过巧合的是，与之合作共同开发阳光城项目的另一方———世纪爱晚投资有限公司（以下简称“世纪爱晚”），在全国7省市大面积圈地规划建设养老地产项目，但至今除了投资金额最少的海南兴隆项目接近完工，其他地区均无进展。

　　复旦大学经济学院教授魏国强对导报记者表示，在我国老龄化趋势日益加重的情况下，诸多开发商将目光瞄向高端养老地产寻找新的利润增长点，但一味追求高端和大规模，或许会给市场带来更大风险。

　　项目迟迟未建

　　城阳区夏庄街道王沙路东侧，一排巨幅广告牌显得格外奇怪：不同于周围其他广告牌，这排广告牌被密集、高大的松树挡住。转过这排遮挡物，大片杂草丛生的荒地呈现在眼前。

　　“前年就在这儿奠基了，说是个老年公寓，但到现在也没看见动工的迹象，”在旁边一家加工作坊上班的李女士告诉导报记者，“可惜了这块地，以前这里种的都是果树。”

　　李女士不知道的是，这块地上建的并非一个简单的老年公寓，而是直指高端市场的大型养老房地产项目。直到现在，其投资额、占地面积都算得上省内最大。

　　据报道，该项目由新华锦集团和世纪爱晚合作开发，总占地规模约500亩，总建筑面积40万平方米，项目总投资15亿元。项目全部建成后，在社区内养老的老年人将达到1万人，相关服务人员也将达到3000多人，年营业收入超过5亿元。

　　奠基时项目负责人接受媒体采访时曾说，2011年年底前该项目即可建成并投入使用。导报记者从中国土地市场网查到的出让合同显示，该地块2009年12月交地，约定开工时间为2010年4月，约定竣工时间为2012年3月。但交地已接近两年，该地块仍未见一栋楼建成，按期竣工也将成为泡影。

　　两难的开发商

　　如今，透过树木之间的缝隙，仍可以窥见广告牌上“新华锦·阳光城”的项目名称，以及项目整体规划中所画的别墅、高楼错落有致的精美景观，这也越发与广告牌背后的一片荒芜形成强烈反差。

　　资料显示，该块地为商服用地，总面积10.3公顷，建筑面积12万多平方米，由青岛爱晚取得，成交价格为1.02亿元。工商资料显示，青岛爱晚由世纪爱晚和新华锦集团合资成立，注册资金5000万元，其中世纪爱晚占股51%，新华锦占股49%。

　　“这是项目一期规划用地，”张言松说，“整个项目占地500亩，另外还要租赁500亩山地，用以供老年人活动。项目需要土地到位后才能进行整体建设，但如今二期用地迟迟没有挂牌，导致整个项目进展缓慢。”

　　张言松表示，二期用地之所以没有挂牌，主要是因为夏庄街道村民对土地补偿金不满，一直在交涉中。

　　对于土地荒置原因，夏庄街道办办公室主任称“不知情”；城阳区国土资源局用地科兰姓主任说，该地块可能在规划上存在问题；城阳区规划局一位工作人员则向导报记者表示，如项目施工，需要审批规划，但该项目规划至今未批下来。

　　“我们一直在努力推动这个项目。”张言松坦言，项目一期用地，即现在荒置的土地，拿地时间早，价格比较便宜，村民获得的补偿较少。但在现今土地价格不断抬升的情况下，村民对拆迁补偿提出更高的要求。然而，养老地产本就是个投资大、回收慢的项目，补偿提高，对项目将形成较大成本压力，企业面临两难选择。

　　“大胃”世纪爱晚

　　阳光城项目虽然搁置，但并没有浇灭新华锦和世纪爱晚开发老年地产的热情。

　　在阳光城搁置的两年时间内，新华锦的另一个养老地产项目却进行得如火如荼。2010年11月，新华锦（青岛）长乐颐养服务有限公司成立，标志着新华锦与日本长生集团正式合作，共同开发高端养老地产项目。双方第一个合作“试验田”，就是新华锦开发的爱丁堡高档综合小区内的一栋公寓楼。

　　“如果把这栋楼按照公寓出售，可以直接赚3个亿，但是我们最后决定拿它做养老产业，只租不卖。”张言松说，为了做好高端养老产业，集团投入巨大，不仅放弃了销售收入，更是花巨资配备了游泳池、健身房等配套设施，每套房都是精装修，家电、家具一应俱全，并且有24小时医疗诊所等针对老年人的服务设施。

　　“同时考虑到这是集团第一个养老地产项目，我们还会推出先期入住体验的服务，”张言松说，“集团现在更关注的是打响养老品牌。”

　　与新华锦“不遗余力”相比，世纪爱晚则更多热衷于在各地树立大型、标杆意味的高端养老地产项目名号。导报记者从其网站上查阅了解到，该集团在北京、海南、福州、贵州、青岛等7地投资建设高端养老地产项目，各项目投资额少则5亿元，多则高达80亿元，占地面积更是一个比一个大，从海南兴隆的380亩到山西的2900亩，“胃口”大得吓人。

　　“公司实行统一操作、统一管理的模式，主要经营模式是通过在各地建设养老社区，解决老龄化问题，并拉动当地经济发展。”世纪爱晚前期养老房产开发部郑姓负责人对导报记者说。

　　高端养老地产之患

　　上述两家公司并非个例，随着我国社会老龄化程度加深，众多与老年群体相关的产业迅速兴起。其中，老年地产成为最诱人的一块“大蛋糕”，吸引着越来越多的房地产企业和各方资本觊觎争食。而出于盈利的目的，开发商更愿意将目光投向高端市场，向有钱的老年人“售房”。

　　“但这存在两个负面因素，首先，养老地产要面临投入大、回收慢的窘境，特别是这种高端产业对企业资金链是个考验。同时，部分项目规划占地面积较广，项目中别墅、泳池等高等设施俱全，但是项目批下来以后是否销售给老年人尚未可知，有借老年产业圈地的嫌疑。”济南某房地产开发公司项目总经理李建向导报记者分析说。

　　导报记者查阅资料发现，世纪爱晚虽然在各地布局，但实际上只有投资规模最少（5亿元）的海南兴隆项目接近完工，其他项目均未有进展，资金紧张或为其中一大原因。一位熟悉青岛阳光城项目的人士对导报记者表示，该项目至今，世纪爱晚并未拿一分钱，拿地的1亿元款项均为新华锦投入。

　　“我们和各地方企业合作形式是多样的，有钱出钱，有地出地。”上述世纪爱晚郑姓负责人说。

　　对于高端养老项目的盈利模式，无论是“不惜成本、打响品牌”的新华锦，还是“做大名号”的世纪爱晚，都没有一个成熟的模式。郑姓负责人表示，世纪爱晚的主要盈利模式来自于物业持有，资金回收较慢。张言松也表示，与巨大投入相比，项目回收资金方面可能要比其他房地产项目缓慢得多。

　　“来我们这儿居住的老年人有两种选择，一种是成为会员，交100万至300万元不等的会费，然后就可以长期居住于此，享受各种配套服务，如果老人决定离开或者去世，这笔钱原款退回；另一种就是度假制，每人每月1万元左右。”张言松表示，两种入住选择，都不会为企业带来短期的、大量的利润。这种模式放在一个建筑面积1.4万平方米的公寓可能还显现不出对企业的资金压力，但如果放到40万平方米的项目（阳光城）中，压力可想而之。

　　魏国强表示，高端养老房产对应的消费群体本身就少，一两个高端项目还有吸引力，但是如果大面积开工建设，很可能造成项目闲置，进而再度加重企业资金压力。在这个方兴未艾的市场中，出现的可能不仅是盈利、机遇，还会有违规行为和投资风险。