东莞人防工程改商用引争议 人和商业独特经营模式现隐忧

　　每经记者 朱宗文 发自东莞虎门

　　 在不少城市中，人和商业控股有限公司 （以下简称人和商业，01387，HK）麻烦不断，此次在东莞虎门亦是如此。

　　 9月16日，东莞虎门镇政府宣传办向《每日经济新闻》记者表示，虎门人防工程项目 （人和商业的商业项目）已纳入“绿色通道”办理前期手续，并已得到市环保局的环评书批复同意。

　　 就在此前一周，该项目遭到虎门周边居民的质疑，并有不少广东媒体介入调查报道该项目是否合规合法。

　　 据了解，人和商业的商业模式，主要是兴建人民防空工程，并在和平时期将其用作地下商城，通过出租商铺或转让商铺经营权的方式，以获取回报。虎门风波折射的正是人和商业凭借其独特商业模式衔枚疾进带来隐忧的一个缩影。

　　“虎门风波”

　　 与虎门镇政府仅一路之隔的“国家重点人防工程”项目，在东莞虎门引起了一些非议。

　　 一位居民告诉记者，虎门广场这块地是虎门寨居委会在上世纪90年代向镇政府无偿捐出的，当时觉得既然这地是用作公共服务，就是为虎门老百姓服务，捐出来无所谓，但现在竟然让这地变成商业用途，还要收费赚钱，感觉被虎门镇政府欺骗了。

　　 东莞市虎门镇虎门寨居委会支书王洪亮证实了这一说法，他对记者表示，虎门镇政府从未向他表示过虎门广场由企业出资改造，也没有说用作商业用途。

　　 站在项目工地前，依然能看到刻着《虎门广场记》的巨大石碑以及那根标志性的“折断的烟枪”正位于紧张施工的项目工地之中。

　　 就在一周前，来自省城广州的几家媒体对此项目的建设手续是否齐全的质疑报道更让虎门镇政府处在风口浪尖。

　　 9月16日，虎门镇政府宣传办对记者作出说明，虎门镇政府于2010年11月12日在东莞市政府采购网发布公开招标选取滨海大道地下公共人防工程合作开发商的公告，并于2010年12月2日进行开标、评标，评审结果确定人和商业控股有限公司为中标单位。通过开展前期报批手续，东莞市城乡规划局、东莞市国土资源局、东莞市环境保护局分别同意项目审批纳入“绿色通道”先行动工。2011年4月19日东莞市环境保护局对项目建设项目环境影响报告书作出批复同意（东环建〔2011〕10844号）。项目已于今年4月份正式动工建设。

　　 实际上，早在2007年，国家人防办就颁布了《人民防空工程平时开发利用管理办法》，已经明确人防工程可以吸引民间资本参与建设。“第二条规定，人民防空工程平时应当最大限度地开发利用，以减轻国家负担，增强人民防空建设的发展能力，更好地为经济建设和人民生活服务；第三条规定，人民防空工程平时开发利用应当坚持有偿使用、用管结合的原则，平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”

　　 人和商业正是从此政策中受益，主要以兴建人民防空工程，并在和平时期将其用作地下商城，通过出租商铺或转让商铺经营权的商业模式获取回报。

　　 在发端于哈尔滨的地一大道一期项目取得成功后，人和商业开始复制这一模式。

　　 2000年和2003年，人和商业分别开发哈尔滨二期和三期项目，并于2001年和2004年开业。人和商业真正大规模扩张还是从进军广州市场开始。人和商业的广州地一大道于2007年1月开业，这是人和商业首个位于哈尔滨以外的地下商城项目。与哈尔滨人和地下商场一样，地一大道的商铺主要从事服装批发零售业务。

　　 截至目前，人和商业的运作不受国内房地产行业的法律、法规及税收等政策的限制，不必缴纳土地出让金及土地增值税等税费，使人和商业得以低成本扩张。目前人和商业的成本支出结构简单，基本以建安成本和投资物业折旧为主，该公司拥有极强的盈利能力，过去四年毛利率水平保持在75％以上。此外，项目施工周期短（多数项目少于一年）、周转率高，也是人和商业运营的重要特征。

　　 自1991年就进入人防工程的人和商业，走出了一条符合中国法律程序但让人难以理解和认同的经营模式，此次虎门闹出风波，正折射出虎门当地居民的这种心态。

　　商业模式现隐忧

　　 同样是在虎门，人和商业在滨海大道上还在进行另一个人防工程（地一大道）的建设，据介绍，这个项目建成后将达到70万平方米，将成为一个全球服装展贸平台。

　　 9月16日，记者从该项目的招商中心现场了解到，这个地下商城的商铺可租可售，“20%左右的商铺可以拿来出售，使用权达到40年。”一位销售人员向记者介绍。

　　 虎门滨海大道人防工程(地一大道)的这种销售模式正是人和商业此前在武汉等城市销售通用的模式。

　　 记者近日从武汉地一大道一位租户手中获得一份只有两页纸的《认租书》，“我们到现在就只签了这份认租书。”这位租户对《每日经济新闻》记者表示。

　　 记者看到，这份甲方为人和商业旗下子公司武汉人和新天地公共设施管理有限公司的认租书非常简单，对人防工程的性质及平时和战时使用管理规定都没有明确说明。

　　 这位租户一次签订了30多个月的合同，首期一次性支付了两万多元。

　　 “比我签订时间长得多的租户不少，听说还有投资者一次性买断几十年的使用权，每平方米达到8万元。”这位租户对记者透露，现在商铺完全没什么人气，生意也做不了，也转租不出去。

　　 同样，就在上个月，搜狐焦点房地产网也曾报道过西南某市地一大道出现与武汉地一大道类似的情况，投资人张涛（化名）花费百万元买下的三十八年半商铺经营权，但手里面只有一张A4纸的买卖协议和一张付款发票。这张买卖协议与武汉这位租户的认租书一样，仅仅注明了买卖商铺的房号、单价、总价以及付款方式、未按时付清尾款的责任等等。除此之外，该商铺买卖协议中既没有附带户型图，也没有明确具体的交房时间，更没有注明诸如物管、交房标准等相关信息。

　　 对此，广东格林律师事务所律师戴辉勇对记者表示，首先人和商业这种商业模式本身并没有问题，虽然没有产权，但是获得了政府的授权，是可以作为商业使用的。但是根据合同法第十三章第二百一十四条规定，租赁合同的租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

　　 “除了租赁期限不能超过20年外，人防工程是没有产权的，不能上市流通，只有使用权，人和商业无权处置和买卖，如果进行买卖流通，按物权法规定是违法的。”戴辉勇认为。