“定向出让”面临考验 协议出让是否合法仍待政策进一步明确

　　黄树辉

　　国土部提出逐步扩大有偿使用国有土地的覆盖面，最终取消土地供应双轨制，此举被认为是市场经济改革在土地领域渐进深水区，并有望引发进一步的利益博弈。

　　深圳市世联土地房地产评估有限公司执行董事罗守坤在接受《第一财经日报》采访时认为，这场利益博弈的主体不是企业，而是地方与中央政府。

　　作为率先实行土地有偿使用的城市，深圳在国内第一次把土地由资源变为资产，作为商品可以买卖。在此基础上，深圳开创性地实行经营性土地的招拍挂，使得房地产市场全面建立，实现了土地的有效利用和土地价值的回归。

　　但从1987年12月1日深圳率先敲响土地使用权出让“第一槌”至今，深圳国有土地出让经历了数次调整变革，但土地招拍挂制度却遭遇到不小的现实考验。

　　目前，深圳土地储备量和土地供应堪称捉襟见肘，去年住宅用地供应量仅相当于北京的3%,天津的4%,南京的21%,广州的16%。除公益性用地采取划拨供地外，深圳包括供应用地在内的土地供应基本都实施有偿使用，但有偿出让方式仍备受诟病。

　　由于新增土地量越来越少，深圳从2007年以来逐渐兴起一种很特殊的土地出让方式，这种土地出让方式表面上依然是公开的招拍挂，但实质上，对竞买人资质设置了许多限制性条件。通常情况下，这些地块最终全部都只有一家竞买人参加，竞买人全部都是国内知名企业，全部都是底价成交，地块大部分都被作为竞得人的企业总部。

　　这种供地方式被俗称为“定向出让”，实质为政策性用地，主要限定在被定位做城市CBD的商业办公地块，以及少部分用来做扶持产业的配套居住的住宅地块。

　　公开资料显示，深圳去年房地产开发的居住用地供应中,有4块地通过挂牌和拍卖方式出让,而协议出让或定向出让的有33宗。今年以来，深圳以招拍挂方式出让的土地更是屈指可数，多数用地均采取协议或定向出让方式。

　　罗守坤认为，尽管土地协议出让也属于土地有偿使用，但这并非是公开市场操作方式，无可避免地带来很多不公和利益输送。

　　不愿透露姓名的深圳某大型上市房企董秘向本报表示，实际上国内房地产用地基本都已经采取了招拍挂方式拿地，未来取消土地供应双轨制并不会对房地产企业产生太大影响。

　　但该董秘强调，取消土地供应双轨制一定程度上是为了解决土地使用的不公平问题，但土地有偿出让同样面临诸多难题。他表示，公司近两年在深圳土地市场收获甚微，一方面因为是土地供应量不断减少，另一方面是很多土地定向出让把部分开发商挡在门外。

　　值得关注的是，深圳去年12月1日开始实施的《深圳市城市更新办法》中，对土地的协议出让方式给予放行。业内人士解读认为，取消土地供应双轨制意味着未来土地供应将以招拍挂方式为主，协议出让是否合法仍待政策进一步明确。

　　根据《深圳市城市更新办法》，包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等区域的更新在内，原权利人可作为更新改造实施主体,改造项目无需由发展商实施,同时政府鼓励权利人自行改造，而不用一定经过“招拍挂”的方式。

　　对于自行改造的项目，实施主体在取得城市更新项目规划许可文件后,可与市规划国土主管部门签订土地使用权出让合同补充协议或者补签土地使用权出让合同，土地使用权期限重新计算。这些规定均被视为政府对土地协议出让方式的默许。