租金回报率相差悬殊_上海部分境外投资客转投海外

　　上海租金回报率约为1.5%，伦敦则为5%~6%

　　王肖邦

　　一周多时间里，德佑地产新天地店经理刘云飞已经接到三位境外人士提出挂牌出售房产的要求，这让她敏锐地发现市场正在发生变化。境外人士退出上海市场，刘云飞说，可能是他们对上海的房地产市场看法发生了变化。

　　“三位人士分别是美国人、中国香港人和中国台湾人，三套房源中，两套为新里，一套位于翠湖天地，标的价格都在1000万~1500万元人民币之间。”刘云飞介绍。

　　“虽然没有出现降价急售的情形，不过这些业主表现得很有诚意。之前也有一些境外业主前来挂牌，但都抱着无所谓、试探的心态。”刘云飞说。

　　据了解，这三位境外人士目前并不在上海居住，三处物业均是两年多前购入，作投资用途。新里经过翻修，现价已经是买入时的4至5倍，而翠湖天地的房价也较购买之初上涨了三分之一。

　　而这种变化，莱坊上海住宅部董事胡晓波最近也有所察觉。

　　“今年上半年以来，越来越多外籍员工正在寻求退出上海房地产市场，这些人大多在2004~2007年投资中国物业，对他们而言，已经从中国市场获得大量财富，现在则希望将财富转移到境外，例如伦敦、纽约等城市，毕竟一些发达国家的物业售价目前处在较低水平，以后增值的空间也许会更大。” 胡晓波说。

　　离场转投境外

　　而部分境外房地产市场租金回报率较高成为这些境外人士离场的原因之一。

　　“在欧美一些金融城市，住宅租金回报一直比较稳定，以伦敦为例，租金回报率在5%~6%，而在上海，除去各种费用，租金回报率只有约1.5%。伦敦市中心一处250万元人民币的住宅物业，每月租金可以达到12000元人民币，在上海，同样租金的物业，价格至少在700万元。” 胡晓波介绍。

　　信义房屋分析师朱平平向《第一财经日报》对比了东京与上海的房价和租金情况，在日本平均房价最高的东京23区，按照专有面积（不算阳台、墙体及公摊面积）70平方米计，目前平均一户4300万日元（约合人民币350多万元）。而在上海，折合成建筑面积差不多100平方米，总价350万元10年以内的房屋，恐怕只能买在中环附近。

　　“与上海自有住宅比率高达87%相比，日本的自有住宅比率相当低，仅有48.7%，等于有一半的民众都是在外租屋。而东京的首都圈人口更占了全国的1/3多，因此衍生出强劲的租屋需求，在房价下滑时期，租金维持稳定，租金投资回报率在6%~7%之间。虽然大型公寓租金回报率约为5%，但仍远远高于上海的数字。”

　　“一些拥有多套房产的境外业主中，出现了这样一种趋势，因为在中国持有的物业价格已经较当初翻倍，于是选择将自住以外的物业处置掉，转而‘抄底’海外一线城市的物业。” 胡晓波表示，他接触到一位在中国生活了14年的外籍员工，正属于上述情况。

　　莱坊国际投资部亚太区董事Seb Warner告诉记者，西方金融城市对境外投资者没有身份限制，资本可以自由流通，在中国目前施行限购以及对外国资本进行管制的情况下，显得更有吸引力。

　　“当然与此同时，也有一些境外人士正在购买上海的住宅物业，不过这些买家多是刚刚获得购房资格、为满足自住需求的人，他们对物业的地点、装修以及价格竞争力都有很高要求，因此出手十分谨慎，数量并不多。”胡晓波表示。

　　境外业主未现“抛售潮”

　　不过，虽然一些境外投资客退意渐浓，但在闵行金虹桥、长宁古北、浦东碧云等外籍人士居住较为集中的板块，境外业主抛盘现象尚未出现明显增加。

　　21世纪不动产上海锐丰古北区域经理吴永波介绍，在闵行金虹桥、浦东碧云板块，7至9月间基本无外籍业主挂牌，而在长宁古北板块，外籍业主挂牌量占比也维持在四成左右水平。

　　“目前在古北板块，外籍业主挂牌仍然维持稳定，主要有两个原因：一是目前板块内外籍业主自住率较高，很少有投资成分；二是不看好后市的投资型外籍业主，多在去年年底便已抛盘，那时外籍业主挂牌房源在整体挂牌量中占比达到六七成。” 吴永波说。

　　而这也成为目前上海二手房市场的一个缩影。

　　德佑地产中区区域经理张剑东则表示：“最近二手房市场交易量相对较低，估计9月的整体交易量会比8月的稍微放量至14000套左右，二手带看量和8月比略有提高，但是客户下定决心的周期较长，即使想购买和之前市场比也是一个大家认为‘离谱’的价格，通常在报价下浮5%~10%之间，给促成交易带来较大难度。”

　　张剑东进一步表示，购买二手房作为投资的现象几乎销声匿迹，但是持有多套物业的资金相对雄厚的业主尚未明显出现“抛售退市”现象，“惜售”心态依然存在，他们知道出手后再买进类似的物业需要缴纳“房产税”，而继续持有不需要缴纳“房产税”。

　　“如果房产税之火蔓延到目前持有的‘存量房’上则可能出现很多业主抛售套现现象，目前是新购超过规定面积后才征收房产税，所以中长期投资人反而会出现惜售现象。” 张剑东表示。

　　汉宇地产的报告也指出，目前二手房业主鲜有降价，主要是对于业主而言，卖出房源再改善就没那么容易了。购房资格上，以家庭为单位计算拥有房源的套数，可能被限购；即使可以买一套，也很可能是二套房，首付和贷款的门槛很高；即使能扛得住首付、贷得了款，算上原先家庭名下的房产，还很可能超过人均60平方米的标准要缴纳房产税。

　　“因此，业主的抛售意愿并不强烈。加之目前加息预期减弱，业主对未来月供增长的担忧已经减轻，还不起贷款的恐慌性情绪已经没有，也进一步减少了投资客的抛盘。” 汉宇地产研究报告指出。getty图