上海顶级住宅预警“资源枯竭危机”佘山独栋别墅三年后或全部消失

　　文/周杨

　　 来自21世纪不动产的最新报告称，上海10万元/平方米以上的顶级住宅今年成交迅速，截止8月31日，已成交了96套，平均每2.6天就能卖掉一套，而佘山地区的独栋别墅占到了其中的40%。

　　 但是，网上房地产却显示，佘山地区占地一亩以上的顶级别墅已开始预警供应枯竭危机。按照目前的成交速度，这一地区的可供销售的新建别墅，仅仅在三年后就会全部消耗殆尽。

　　佘山别墅仅够卖3年？

　　 佘山顶级独栋别墅的供应枯竭和中国顶级富豪的财富迅速增长有关。

　　 但这样的财富增长，却极易被CPI的增长所抵消。虽然，8月份的CPI增速年内首次出现了回落，但仍然达到6.2%。

　　 第一太平戴维斯中国区董事长刘德杨说，为了躲避高通胀带来的资产缩水，越来越多的富人选择购买国内一线城市的顶级住宅躲避。因为，比起股票、黄金等其他投资品，高总价的顶级住宅更适合大额投资，而投资风险也要小得多。尤其是限购令之后，越来越多的富人更倾向集中投资一套超高总价的别墅，而不是分散购买多套低总价的普通公寓。

　　 在这样的情况下，上海、北京等一线城市出现了一股顶级住宅的成交狂潮。中国指数研究院副院长陈晟在今年七月举行的搜房别墅节上说，几个主要一线城市的顶级住宅目前都因为顶级富豪的避通胀而热销。

　　 那些因为供应吃紧的板块，尤其成为富豪们购买的首选板块。上海同策咨询顾问有限公司研究总监张宏伟说，与陆家嘴、新天地、旗忠等板块相比，佘山是目前上海少数几个已经没有可开发新建顶级住宅地块的板块。

　　 自从2003年颁布“别墅禁地令”后，佘山再无0.2左右的超低容积率别墅供应，而经过近十年的开发，此前出让的容积率0.2左右地块已经消耗殆尽。而在佘山，只有容积率0.2左右的住宅地块，才能开发出那种真正意义上独栋顶级别墅。

　　 网上房地产显示，目前佘山地区可供购买的新建独栋顶级别墅总量已经只有一百五六十栋，总量甚至比上海市中心带有保护建筑铜牌的可出售的花园洋房还要少。后者目前的总量也有两百栋左右。

　　 按照今年前8月佘山每6.3天成交一栋顶级独栋别墅的速度，大概仅仅3年之后，佘山地区的顶级别墅就会消失。或许也正是因为这样的原因，佘山的顶级独栋别墅在今年成交的特别好。21世纪不动产的统计显示，今年前8月成交的单价10万元以上的顶级住宅中，有将近4成是佘山的顶级独栋别墅。

　　佘山月湖山庄是风向标

　　 观察佘山地区顶级别墅的消化速度，佘山月湖山庄是最好的参照物。这个容积率低于0.2的别墅，正是佘山顶级独栋别墅的代表楼盘。而它也是目前整个佘山地区，供应最多的顶级别墅楼盘，一共有52套可以供挑选。一直保持低调的楼盘在仅仅开盘不到2个月的时间里，已经卖掉了三套别墅。

　　 它被500亩面积的月湖环绕，远眺望佘山，正对十八洞森林高尔夫球场，是上海最大的水系豪宅经典案例，绿化率达到90.6%。佘山月湖山庄把绿化、路网、熟悉环境作为山庄建设的主体上，在社区中植栽上千种成年大树，乔木比例占7%，是每幢别墅占地1500平方米~5500平方米的山水园艺大户豪宅。

　　 参观过佘山月湖山庄的购房者，都会吃惊它可以比肩历史上著名的名人故居。极为精妙的园林设计，已经占地两亩以上的私家园林，使参观者无论身处哪一套别墅，都察觉不到相邻别墅的存在，与其说是别墅，不如说是一个袖珍的私人庄园。尤其是佘山月湖山庄的“楼王”，三面环湖，并植入了世界各地的奇珍异草。根据介绍，仅仅为了改善土壤，使之更适宜移入的各类草木生长，佘山月湖山庄就花费了每平米数万元的代价。那些有着千年树龄的树木，与如此高的园林成本投入相比，佘山月湖山庄的售价并不算高。

　　 佘山月湖山庄占地两到三亩的别墅售价仅仅只有3000多万元。而在周边自然环境远远不如月湖的广富林地区，最近拍卖的一幅宅地每亩地价已经达到了860万元。据此计算，佘山月湖山庄的售价仅仅只比周边的土地价格稍高而已。

　　 而买下佘山月湖山庄别墅，所获得的使用空间，却比印在产证上的建面多得多。不仅每户可以享有2亩多至6亩多的私家园林，还可以拥有几乎和建面相当的地下室空间。尤其是月湖山庄7月份的重新定价，给了购房者“抄底”价格买房的机会。原先最高总价上亿的 “楼王”，现在仅仅只用8000多万元即可购买。

　　 在这样的背景下，作为目前佘山地区主力供应的月湖山庄，有可能在未来的几个月里出现一波热销狂潮。一些机构由此表示，月湖山庄将是他们未来监测佘山顶级独栋别墅供应的最主要监测对象。佘山顶级别墅资源的枯竭程度，将直接取决于这一楼盘的销售。