嘉凯城：资金压力陡增 信托融资非坦途

　　《投资者报》记者 张东红

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　　2011-9-26

　　中小房企正在面临巨大的煎熬。一家位于湖南的房企正是其典型代表。9月21日，嘉凯城（000918.SZ）再次公告了融资计划，此次融资额达5亿元，综合成本不超过14.75%。这已经是公司9月份第二次融资，前次信托融资4亿~5.7亿元。业绩大幅下滑，公司资金压力陡增。信托融资成为其解决巨大资金缺口的最佳途径之一。

　　但是，信托融资也并非坦途。据路透社报道，为配合中央调控楼市政策，中国银监会近日开始调查房地产信托业务。其中，使用信托融资较为频繁的绿城中国成为被清查的对象。虽然公司出面予以否认，然而需要看到的是，在信托融资成本已经高达15%~30%的情况下，以信托为资金主要来源的房地产公司，或面临更大的资金压力。

　　九月份两次信托融资

　　9月份成为嘉凯城融资高峰期。9月21日，嘉凯城公告了委托融资计划：董事会审议通过嘉业国际城项目收益权信托融资方案，同意无锡嘉启房地产开发有限公司(以下简称“无锡嘉启”)与昆仑信托有限责任公司(以下简称“昆仑信托”)合作，进行信托融资。无锡嘉启注册资本为8160万元人民币，为嘉凯城下属控股公司。

　　协议的主要内容是：无锡嘉启通过向昆仑信托转让无锡“嘉业国际城”项目的收益权，融资人民币5亿元信托资金，信托期限为18个月，综合成本不超过14.75%/年。

　　这已经是凯嘉城九月份的第二次信托融资了。早在9月7日，嘉凯城发布公告表示，旗下中凯有限公司拟通过向五矿信托转让对其全资子公司上海源丰投资发展有限公司发放的5.7亿元委托贷款产生的债权进行信托融资4亿元~5.7亿元，信托期限为18个月，信托成本为每年15%。

　　一边忙着融资，一边忙着回笼资金。在9月7日的公告中，嘉凯城还宣布拟以总价4833万元出售苏州市山塘公司27%的股权。

　　一位不愿透露姓名的杭州上市房企证券事务代表表示：“从其15%的融资成本看，并不是太高，不过考虑到其上半年的回款并不是很充分，加上现金支付短期借款和一年内到期的长期借款的缺口很大，融资压力也较大。”

　　房屋销售不见起色

　　然则，回笼资金最常见的方式——房屋销售却不见起色。

　　嘉凯城中报业绩显示，2011 年上半年实现合同销售额15.92亿元，合同销售面积11.39 万平方米，仅实现全年70 亿元销售目标的23%。上半年营业收入27.67亿元，同比下降21.82%，实现归属于母公司股东的净利润728.95万元，同比下降了98.39%。

　　中邮证券房地产分析师张鹏告诉《投资者报》，2011年嘉凯城全年可售量在100-120亿元，公司目前拥有项目储备23个，共计618万平方米；下半年推盘规模占全年的70%。但是去年以来的房地产调控，全国各地的房地产销售都出现了交易量低迷。虽然，嘉凯城的楼盘布局全国，但是面对严厉的房地产调控，要实现销售预期，难度很大。

　　据悉，房地产项目结算进度直接影响嘉凯城报告期的经营业绩。根据公司现有项目开发情况，2011年可结算项目将多数集中在三、四季度结算。由于项目结算不均衡，一至三季度项目结算规模相对上年同期减少，导致预计可确认的销售收入和净利润较上年同期减少。

　　公司把希望寄托在下半年，称“本年度可结算的大部分项目集中在下半年竣工，随着这些项目陆续竣工并转入结算，预计下半年的结算收入和营业收入相比上半年有较大增长。”但是，在房地产调控严厉的情况下，要实现顺利结算谈何容易。

　　张鹏分析说，根据公司年初制定的竣工计划，下半年结算的主要看点在于杭州东方红街、苏州苏纶场等项目。这两个项目定价分别高达3万元/平方米和6万元/平方米，毛利率很高但销售起来有较大难度。从中报业绩看，预售款项不多，销售回款也不好，今年业绩不容乐观。

　　资金压力巨大

　　与此同时，嘉凯城的资金愈发紧张。

　　早在今年3月份，嘉凯城全资子公司浙江名城房地产通过竞拍以总价14.5亿元获得杭州市余杭区一地块的土地使用权。嘉凯城新增土地一处，新增土地储备面积8.3 万平方米，新增规划可建建筑面积23.2 万平方米。

　　截至今年6月末，公司储备项目累计土地面积近739.82万平方米，其中权益建筑面积480.75万平方米。目前公司项目土地储备丰富，足够未来3~5年的发展。

　　看起来项目储备是多了，但在目前的情况下，地多意味着资金压力更大。如果公司要继续开发，那么需要进一步的资金来源。拿地本身让嘉凯城的货币资金出现了下降。中报显示，截至6月末，嘉凯城的货币资金为15.92亿元，比年初的25.93亿元减少了38.6%，主要为支付土地款增加所致。

　　另外，公司短期借款为33.21亿元，比年初26.98亿元多出23.09%。一年内到期的非流动负债1.56亿元。短期借款和一年内到期的负债之和为34.77亿元。货币资金与之还有19亿元的差距，嘉凯城的融资压力很大。长期借款53.7亿元，较期初增长43%，主要是投入项目储备及开发建设增加。剔除预收账款后的速动比率同比下降0.29倍，资产负债率为72.7%，同比提高8.7%。

　　但融资也已经越来越难。戴德梁行综合住宅服务华东区主管伍惠敏表示，融资渠道继续缩窄。伴随着央行连续六次提高存款准备金率，信贷，尤其是房地产开发贷款将被明显压缩，同时作为上半年境内房企融资热点的信托渠道的监管也在加强。

　　上述杭州上市房企证券事务代表认为，在目前的情况下，公司只能“节衣缩食，度过冬天”，再不行的话，就只能转型。