京沪两郊区项目垫资偿付房地产信托隐性违约调查宁心
http://msn.finance.sina.com.cn 2011-09-27 09:06 来源: 21世纪经济报道
本报记者 宁心 上海报道
房地产信托已现隐性违约。
来自信托人士消息称,近期京沪两个郊区房地产信托项目,分别出现了还本付息垫资的情况。
其中北京项目第一期的利息支付由信托公司本身垫资,上海项目则是通过一家资产管理公司(AMC)过桥融资,安全完成了兑付。
“有第三方机构愿意接盘,是好事情,说明还没有到最坏的时候。”一位受访信托公司相关负责人表示。
中国信托业协会上半年的数据显示,房地产信托的余额超过6000亿元,仅前8个月新增房地产信托就达到2000亿元。在融资调控和销售限购等政策的影响下,近万亿的项目有多少会出现隐性乃至实质性兑付违约,正成为摆在信托公司头上的达摩克利斯之剑。
隐性违约
据了解,该位于北京通州的项目,并非“四证”齐全,但在支付信托公司高手续费的情况下,信托公司依然通过结构化处理发行了信托计划,之后受开工进度等影响,信托的第一期利息支付就出现困难,信托公司只得亲自出手。
“半年付一次息,结果第一次付息就出现问题,可见项目资质非常薄弱。”相关人士透露,目前该信托公司相关责任人已经被处理,不过由于还未到本金兑付期,目前信托计划正常。
而另一上海的信托项目,在近期需要清算兑付的时候,则是由一家资产管理公司代为兑付完成,因此并没有召开展期或延缓支付的持有人表决会议,避免了波及普通投资者。
该资产管理公司上海代表处人士也向记者证实,近期接洽的相关地产融资项目较多,该公司内部预期房地产行业或许会有一波不良资产的处置高峰期,因此正十分关注其中的资产处置机会。
但该项目之后是直接由资产管理公司处置,还是项目公司继续主导,知情人士表示,还未有定论。
一位信托经理介绍,资产管理公司当前介入地产信托,第一步仍以融资为主,比如再宽限两年,如果两年时间过去后,项目仍然无法实现资金兑付,才会实质性进入处置资产程序。
“一旦处置,资产管理公司收益是比较大的,因为信托计划一般抵押率是40%左右,收回本金基本上没有问题。”他估计今年资产管理公司接盘的这类地产项目,在几十亿规模。
当然,通过第三方融资实现兑付,并没有影响到普通投资者的收益,因此信托计划目前并没有出现实质性违约。
追逐高杠杆高利润
前述信托公司负责人认为,基本上是到9月份,房地产的银行贷款和信托融资才处于基本停止的局面,而之前的融资应能应付到年底。
如果融资环境继续从紧,最坏的情况将出现在明年年初,而不是今年三季度,因此目前的偿付困难应尚属个别案例,还未到全行业爆发的时候。
值得注意的是,此次出现隐性违约危情的信托项目,都发生在两大一线城市的郊区。
美国瑞阳房地产开发集团副总裁刘焕章认为,个中原因不难理解。他认为一线城市中心城区开发商一般资本金实力相对雄厚,融资杠杆不会很高,承受限购等影响的冲击也较强,但郊区项目融资杠杆一般更高,一旦销售回款放慢,就很容易发生问题。
“这也是我两年前备选开发项目时,在上海郊区和三线城市徘徊的原因,不过最终我选择了三线城市,现在证明当初的选择是对的。”他说。
他介绍,目前资金链容易出问题的房地产项目,主要有两个方面没有处理好:一是融资杠杆过高,另外是价格策略欠灵活。
比如,一般是支付土地出让价格后(30%至50%),项目运作资金中,项目融资(银行或信托等)占一部分,建筑商垫资占一部分,然后提前销售回款占一部分,正常情况下有2年左右的投资周期,“如果投入资金的来源都是融资借来的,杠杆就太高,资金压力就会比较大”。
另外,部分开发商在销售价格上预期过高。他认为以行业目前的定价,单个地产项目实现回本或者100%的回报是非常容易的,这也是很多开发商能承受百分之几十利率成本的原因。
一个山东地产计划的融资敏感性测试显示:当销售价格达到预定价格的47.72%时项目即可保本;或者按预定单价销售,销售面积达37.65%时即可保本。而销售单价降低近一半以上的可能性较小,即回报翻倍的可能性较大。
但投资商追求过高的回报率,在销售策略上仍显被动,一旦成交放缓,流动性也容易受影响。
“把精装换毛坯,或者其它的优惠手段,降价的效果会非常明显,不需要标明打折这类敏感的动作,但不少开发商仍会犹豫。”他说。
谁的机会?
而一些好用高杠杆工具的开发商,在银行“名单制”管理下,融资渠道从银行向信托转移,更加剧了信托行业的风险。
近期被银监会调查的绿城地产,在上半年净资本负债率已经超过150%的情况下,似乎已经很难从银行贷到款项。公司的银行及其它借款余额从今年年初的336.2亿元上涨到年中的346亿元,仅新增不到10亿元,且贷款总额的1/3是1年内到期的。
相反,信托渠道上半年新增则超过33亿元,融资净增也达到9亿元。7、8月份,绿城又分别和平安信托、华宝信托发行了募集总额14.6亿元的信托,其中平安项目的融资成本达到25%。
以最新发行的华宝-绿城翡翠湖信托来看,融资期限18个月,2009年绿城以“地王”价格拿到该项目,520万元/亩,在合肥房价目前“量价齐跌”的局面下,销售不确定性明显加大,而信托计划列明第一还款来源是销售的整体回款。
“有时候项目、融资各方面都没有问题,但高杠杆的要求是高流动性,只要一个项目的销售进度慢下来,可能多个项目就会受影响,甚至是整个资金链运转。”刘焕章认为。
不过,绿城相关负责人9月23日却表示,“绿城集团目前高负债的发展策略是正确的,因为如果不发展这一策略,绿城可以在品质上胜任,但规模肯定达不到预期”。
北京一家置业投资公司的负责人,在看到近期房地产信托市场状况后告诉记者,虽然导致这一轮房地产扩张的主导原因还有待商榷,但如果让市场来一场优胜劣汰,让一批不合格的开发商尝到苦果后自动从市场退出,未尝不是一件好事。
他介绍一些外资房地产基金、大的地产公司目前反而是看到了市场机会,正加紧募集资金伺机进场。比如鼎晖基金目前就在和上海一家地产公司合作募集地产基金,该地产公司以特殊LP的形式出现,除了出资外,在某些项目还有优先跟投机会。
不过,针对可能的不良资产处置机会,目前最活跃的还是四大资产管理公司。
前述信托经理告诉记者,资产管理公司除了传统银行不良资产处置外,商业化转型后也在积极寻找新的处置机会,加快处置资产的节奏,不过他介绍,从近期实际接盘的案例来看,还较少出现买断的案例,即AMC直接买断项目公司的所有权益,而不仅仅是承继债权。
“虽然买断对AMC来说收益更高,但项目公司不到万不得已不会完全变卖资产。”该人士介绍,如果AMC看好未来的处置收益,也愿意提供短期的融资便利,一般是在现有信托成本上有一定浮动。
“新介入一个资产处置行业,会有不错的机会收益,我们现在是密切关注,但是否会大量购买这类资产,一来我们还没有看到大量的不良产生,另外也要看公司的整体战略。”前述资产管理公司上海代表处人士告诉记者。
当然无论是买断还是过桥融资,信托公司并不愿意看到这种情况。
前述信托公司负责人告诉记者,一两单项目出问题,或者短期的利息支付困难,信托公司还能应付,如果大面积的出问题,信托公司即使不用直接承担偿付风险,全行业也将面临恶劣的声誉风险,无异于又来一次大整顿,整个行业都承受不起。
因此他介绍近期的房地产项目,除了按照新的提前报备规定,还增加了很多新的手段应付。
比如,现在比较常用的资金归集账户,一般在偿付前几个月,项目需要向归集账户存入一笔资金以备偿付,最开始一期一般只需要归集10%左右,但现在一些计划已经提高到30%,以应付可能发生的兑付风险。