黑石首撤难阻更多资金流入商业地产未来风险隐现

　　记者 张骏斓

　　昨日，两则截然相反的消息，让沪上商业地产再次成为焦点。一则是黑石集团将所持有的上海Channel1购物中心95%股权以14.6亿元人民币的价格出售给香港富豪郑裕彤旗下的新世界发展，这意味着黑石首次从中国房地产投资领域中撤出。而另外一则正好相反，浦东陆家嘴板块二十一世纪中心大厦出现集中成交，成交金额达22.7亿元。该项目也是有史以来成交价格最贵的商业项目。

　　对此，业内人士坦言，住宅市场调控展开后，很多避险资金相继进入商业地产领域，而许多房企也纷纷转投商业地产，这就使得国内一二线城市商业地产投资和价格上涨迅速，但是随着调控的不断深化，对于商业地产的投资态度从之前的看多中已经出现了看空的迹象。

　　黑石首撤难阻海外资金

　　作为全球最大的私募股权基金，黑石集团出让上海Channel1购物中心95%股权，让人有些意外。有业内人士认为，在盈利水平未出现大波动的情况下撤资，黑石集团此举难以理解，有可能是看空中国商业房地产未来走势。财经评论员余丰慧就指出，黑石一直在观察中国政府调控决心，在分析中国市场走向，凭其在中国如鱼得水的高层消息面，这次拂袖而去可能预示着其笃定调控政策坚定不移，走回头的幻想彻底破灭了。只要调控不受干扰，不因经济下滑等因素而反复，房价彻底向下拐去应该不出预料。

　　但是对于项目的接盘手而言，却认为现在是一个不错的时机。新世界发展集团在发布的公告中称，相信收购事项将进一步强化本公司在上海市场的影响力。同时收购事项将为公司提供一个机会以增加百货店业务在华东区之利益。对于收购金额公司并没预期收购项目在完成收购项目后，对自身的资产和负债将有任何重大的影响，反而相信将会加强集团的收入。

　　实际上，Channel1购物中心在此之前其已经经历了一次转手，该购物广场原名为长寿商业广场，由香港上市公司卓越金融通过峻岭全资持有，由于经营不善，后在2009年将峻岭以9.5亿元折价转让给盈石。盈石资产后全面更改为Channel1，重新营业。

　　多名业内人士认为，在2009年低价入手调频壹的黑石现在正好是转手的机会。复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长蔡为民向记者坦言，对于国外资金而言，这是一个必然的动作。“因为基金本来就是一个嗜血动物，他永远是在风险最小的时候进场，利益最大话的时候退场，目前该项目招租情况非常理想，理论上，这是这个商场卖相最佳的时候，他在这个时候可以卖的价格最好，而项目后续的增长是长期缓慢的，这并不适合基金来操作。 ”蔡为民说道。

　　蔡为民的观点也得到了业内同行的认同，职业地产经理人杨子江指出，黑石现在撤出，主要也是经过经营运作、评估考量，资本达到获利预期之后的正常行为。买进卖出很正常，值得我们学习借鉴的，正是他们能够一直能基本平稳地操作好这类商业项目，完成这一商业循环的机制和系统性。而仅仅因为黑石的退出，就看空商业地产，为时尚早。

　　这些业内人士仍在看多的一个佐证，就是在上周沪上商业地产发生的一桩集中收购事件，网上房地产统计数据显示，浦东陆家嘴板块的21世纪中心大厦12个楼面的房源在9月22日一天之内售出，总成交金额达22.7亿元，成交均价则达到102955元/平方米，创下沪上写字楼成交均价的新高。相比同处陆家嘴板块的环球金融中心的8.3万元/平方米的均价还贵了近25%。

　　据记者了解，这部分房源正是冠名“四季”品牌的酒店式公寓，共12个楼面、81套房源，总面积约为2.21万平方米。记者查询网上房地产数据发现，在二十一世纪中心大厦成交的12个层面中，42层至55层中，42层－53层每层分布7套房源，户型面积基本在130－370平方米，55层顶层只有4套房源，户型面积偏大，在430－480平方米。 “由此可见，市场上对于高端商业地产仍很追捧。 ”德佑地产研究主任陆骑麟向记者说道。据一业内人士透露，该批房源是被整体收购的，而收购方就是一家具有海外背景的公司。

　　商业地产未来风险隐现

　　虽然商业地产仍在看空和看多的博弈中，但是有一个问题不可回避，随着大量的房地产公司转型涉足商业地产，而各地都在大力建设城市综合体，超量供应的风险已经开始隐现。

　　据不完全统计，去年以来，宣布进入商业地产市场的住宅开发商已有近20家，另外，娃哈哈、雅戈尔等主业非房地产的企业也开始涉足商业地产。那么多企业进入，未来的商业项目供应量肯定会大幅增加，供应增加意味着竞争加大。

　　今年以来，由于投资升温，商业地产量价齐升，租金回报率下降，部分城市的项目甚至低于贷款利率，价格泡沫隐现。仲量联行近期发布的《全球资本流动》报告显示，在全球吸引房地产投资最多的前十大市场中，上海排名第八位，二季度共吸引商业房地产投资18亿美元。而一旦资金退出，房价下跌，商业地产信贷将面临较大风险。

　　蔡为民向记者表示，世界发达国家的人均商业地产面积为1.5，而现在上海的人均商业地产面积为2.6。当供应量超过市场的消化能力，就会有一大批商业物业滞销堆积，开发商的资金链可能面临断裂，进而引起一连串的连锁反应。

　　同策咨询研究总监张宏伟也指出，截至2010年底，上海城市综合体已有32个项目，共计770万平方米。未来三年，上海十万平方米以上的城市综合体项目将新增超过50个，新增供应量总计约为1380万平方米。而在二三线城市，近期在建或拟建的城市综合体数量，成都80多个、合肥22个、无锡20余个、福州16个、石家庄15个、济南16个，就连刚刚获批经济特区的喀什，市区人口约30多万，规划和在建的城市综合体也多达到18个。

　　由数据可知，作为城市与区域发展的驱动力，也作为城市精神符号，我们不可否认在城市化进程过程中，这些“地标”的积极作用，但各地商业地产挺进“地标时代”未免显得有点盲动的因素。 “因此黑石的撤出，也从另一方面看出，其对应未来商业地产供应超量的担忧。 ”张宏伟说道。