世博地块首度现身市场_央企有望低价参与

　　徐健

　　继8月份13家央企签约世博园区，世博土地盛宴在近日正式拉开帷幕——近日，世博B片区14幅商务办公用地的信息，在今年第11号上海市国有建设用地使用权出让预公告中发布，记者了解到，这也是世博地块首度在市场中进行预告。

　　不过，由于此次所推地块属于此前央企集体签约入驻的世博B片区，业内普遍认为，首批享受世博土地盛宴的均是央企几乎无悬念，预计最终成交地价也将低于市场价格。

　　B片区九成地块集体面市

　　土地交易市场信息显示，11号上海土地出让预公告共推出地块14幅，除了一幅地块是商业服务用地之外，其余13幅均为商务办公用地。涉及土地出让面积约16.6734万平方米。

　　按照规划，世博园区后续开发利用的第一个区域——B片区规划用地面积18.72公顷，地上总建筑面积60万平方米。粗略估算，此次出让的14幅地块，已经占到B片区规划用地面积的九成。

　　据一位不愿透露姓名的人士告诉《第一财经日报》记者，B片区的开发应该在今年下半年启动。而A片区的开发可能要3~5年，C片区预计要7~8年之后。据此推断，上述14幅地块有望在今年年内正式公告出让。

　　规划中，世博B片区将建设成为央企总部集聚区。近日发布的11号预公告说明同样显示：“本次预公告地块涉及世博B片区央企总部等14幅国有建设用地使用权的公告。”

　　7、8月份时，已有包括中国华能集团、中国华电集团、中国铝业公司、招商局集团有限公司在内的13家央企与上海世博发展（集团）有限公司签约，将入驻世博B片区。

　　种种迹象显示，世博园区首批出让的14幅地块，将被央企率先参与。

　　或低价成交

　　目前为止，除了土地性质、四至、面积和容积率之外，11号预公告中并没有发布关于14幅世博地块的更多信息。不过，本报记者曾从多家参与签约的央企处了解到，央企参与开发的世博地块，虽然仍会实行招拍挂，但有明确的“门槛”，比如“主体是全资国企”。

　　一位市场分析人士指出，B片区土地的出让可能带有一定的招商引资性质，因此，“门槛”也在情理之中。“招商引资过程中，为了达到最终效果，出让方必然会在价格上给出让步，我个人认为届时成交价会低于市场价。”

　　上海中原研究咨询部研究总监宋会雍亦认为，上述14幅世博B片区地块未来的成交价将低于市场价。“市场价肯定在3万元/平方米以上了吧。为了引入央企，这批地块应该属于半市场化出让，在此过程中，出让方有所让利也是正常的。”

　　事实上，此前就有一家参与签约的央企的高层对记者透露，初步了解，此次世博园区B片区的土地价格会比市场价格便宜一些，可能每平方米不到3万元，但建筑物会有一些限制，比如层高不能太高，建好后不能出租或者转售等，不过目前还没有最终确定。

　　据统计，第二批10家央企入驻世博园区B片区的业务板块共有71个，预计注册资本总额将超过500亿元，年经营收入累计超过1.1万亿元。

　　不少业内人士认为，央企的集体入驻，有利于引起更多社会资本开发其他世博园区地块的热情，并进一步抬升世博园区后期的土地价值。

　　易居分析师付琦认为，央企入驻的一个好处在于，未来能由这些企业吸引配套产业链的进驻，并进一步激发开发商对世博后续地块开发的热情。

　　宋会雍补充指出，此举或可为世博园区后续开发的地块带来可观的土地溢价，他称，保守估计未来世博园区土地出让楼面地价可达2万~4万元/平方米。

　　2009年9月17日，海航集团旗下三家公司联合以18.24亿元竞得黄浦江中心段E18单元1-10地块，楼面价为36481元/平方米，成为当时上海最新单价地王；2010年2月，黄浦区163街坊地块由新黄浦集团和新世界集团联手竞得，当时的成交总价34．1亿元，成交楼板价5．18万元／平方米。