房讼频发 都是房价波动惹的祸

　　

　　存量房纠纷的成因

　　朝阳法院法官分析认为，存量房买卖合同案件的成因有三个方面:

　　第一，房屋价格的大幅波动是纠纷产生的外部背景。

　　房屋价格的大幅波动，使得买卖一方可能通过违约行为从市场中获得更大的收益，当这种收益足以弥补法律对违约行为的规制成本时(包括但不限于双倍返还定金和赔偿违约金等成本)，该方当事人往往选择违约以获取更大收益。

　　第二，诚信缺失、当事人逐利心理是纠纷产生的内部原因。

　　在存量房屋市场剧烈波动为买卖双方提供逐利空间的背景下，买卖双方不守诚信，为了获得利益，不惜以一房二卖、伪造证件和法律文书等方式欺诈或违约，致使该类纠纷频频发生，并导致守约方蒙受很大的经济损失。

　　第三，中介机构管理混乱助推逐利性违约。

　　房屋中介机构的故意或过失行为也助推了各种违约行为的发生，反映出整个行业诚信观念的缺失。在朝阳法院受理的存量房屋买卖合同纠纷中，以房屋中介公司直接作为当事人的纠纷占了8.8%。

　　最大限度保护守约方的合法利益

　　在存量房买卖合同纠纷中如何最大限度保护守约方的合法利益，成为人们关心的话题，也成为当天研讨的热点。

　　北京房地产协会副秘书长陈志表示，权属登记部门遇有当事人提出权属变更时，应该先向法院询问有没有相关诉讼；还应该对恶意侵害他人权益的行为加强惩处，特别是房产价格变化太大；更重要是在立法层面做，把司法审判的案例提供出来，在制度设计上做一些前瞻性的约束。

　　朝阳法院民一庭庭长陈晓东指出，为了妥善处理好房屋买卖案件，保护诚信交易，该院主要采取了四项措施加以规范:

　　一是对买受人要求出卖人办理所有权转移登记的案件，法官会向买受人提示可以采取诉讼保全措施，以防出卖人在诉讼中恶意处分房屋。法院一旦采取保全措施，房屋就有可能在判决后得以顺利的执行。

　　二是对于事实比较清楚、法律关系较为明确的案件，会适当降低对买受人申请保全的担保要求。适当降低保证，最低可以降低到被保全财产的20%，提供现金担保就可以了，这也是为了保障判决顺利执行的一个举措。

　　三是对于当事人仅提出继续履行合同、而未明确履行内容的案件，法官会让当事人对履行内容予以明确，以减少判决执行障碍，例如交付房屋、办理解除抵押手续、办理过户手续等。

　　四是在案件尚未审理、执行结束前，法官可以责令当事人保管涉诉房屋，不得实施转移、变卖等处分行为；并告知擅自处分行为要承担的法律责任。这条是根据民诉法第102条第一款第三项制定的，该条款规定对当事人有可能转移变卖涉诉财产的，法院可以清点并责令当事人保管，这是一条准保全措施，把这条写进去是发挥司法能动性，对权利义务关系特别明确不采取措施有可能涉诉财产转移，判决难以执行，而当事人确实在法院降低担保要求的情况下提不出担保的情况。这种情况法院可以责令保管房屋当事人保管房屋，不得在判决、执行前处分这个房屋。