十一或成楼市降价最后风向标

　　田新杰

　　降价范围正在逐步扩散，降价幅度也在一点点提升。权威统计显示，截至上周末，上海各区域在售楼盘9月中47%的楼盘成交价与8月相比有不同程度下调，部分楼盘调价幅度达到15%。类似的情况在其他城市同样出现。

　　“业内企业更应该以全新的视角去认识未来的楼市空间，暴利不可复制。”对于依然有大量房企坚守房价，中国银河证券首席总裁顾问左小蕾日前在“轨交经济带来的机遇与挑战”——2011中国地产新视角(上海)高峰论坛上建议，中国新发展阶段的城市化并不完全等同于城市住房需求，因为城市化本身也在创新转型。

　　近半楼盘成交价下跌

　　从上海市场开始，市中心到郊区价格下跌楼盘均持续增加，但目前的下跌幅度整体依然相对有限，降价促销的效果也极不理想。

　　楼市比2008年更糟？

　　资金外流，库存持续上升，调控则再现进一步收紧趋势，内地楼市四面楚歌。

　　上海嘉定南翔的某中高端项目，开发商方面一度的心理定价约为3万元/平方米，并持续放风炒作该楼盘。上周该项目终于开盘，报价25000元/平方米，比预期定价下调5000元/平方米，幅度超过15%。

　　这并不是今年以上海为代表的诸多城市楼市中最惨的。

　　克而瑞最新数据显示，上海从8月29日至9月18日三周时间里共计新上市房源70.7万平方米，但同期累计成交仅38万平方米，3周之内，供需差距高达32.7万平方米。

　　严重的供过于求，使越来越多项目的价格不得不调低售价，调价幅度较大的以中高端项目居多。

　　如位于上海市中心长宁区的兆丰嘉园，网上房地产显示，截至9月20日数据，该楼盘自今年4月至今共成交了3套房源。对比其成交均价还发现，该楼盘8月成交均价为52112元/平方米，4月成交均价为60440元/平方米，成交均价下调了13.8%。

　　这种情况在郊区更为明显。位于上海松江区的万宇逸林苑9月成交价为15772元/平方米，网上报价为19500-17400元/平方米，此前售楼处对外报价为：联排别墅均价22000元/平方米，公寓均价17000元/平方米。该楼盘成交价低于网上房地产显示的最低报价的10%销售，截至发稿，9月该楼盘仅售出4套。

　　上述两个楼盘并不是个案。克尔瑞分析师指出，从上海市场开始，市中心到郊区价格下跌楼盘均持续增加，但目前的下跌幅度整体依然相对有限，降价促销的效果也极不理想。“它们是目前上海楼市的一个缩影，而上海则是国内许多城市的缩影。”

　　但正如更多购房者的亲身感受，目前的降价幅度和范围，依然没能改变房价依然高企的基本状况。另一方面，开发商的降价动力依然不足，相比近一半的项目成交价下调，意味着依然有超过一半的在售项目价格依然坚挺。

　　有不少业内人士预测，“十一”或许是一年中市场心理平衡的最后关口。本报记者获悉，“十一”期间，“2011昆山秋季房地产博览会暨首届两岸房产联展”将在昆山国际会展中心推出，除内地项目外，包括北美、澳洲、台湾的近几十家地产商也将携项目“登陆”。

　　外面的楼盘想进来，里面的资本想出去。本地楼市资本对海外地产的兴趣，已经站上历史高峰。

　　第一太平戴维斯近日在上海推出位于香港跑马地的超级豪宅The Hampton。第一太平戴维斯住宅销售部高级董事朱兆荣说，香港某些豪宅的内地买家达到50%。

　　资金外流，库存持续上升，调控则再现进一步收紧趋势，内地楼市四面楚歌。

　　21世纪(微博)不动产上海区域市场中心的统计显示，9月前3周时间内，上海全市新增供应的32个项目中有46.9%至今零成交，9月的供销比下降至1：0.48。上海一手住宅可售面积一度在870万平方米以上高位徘徊，超越2008年末 850万平方米的水平，为近4年最高。

　　21世纪不动产分析师黄河滔表示， 楼市“金九不金”造成的库存量放大，可能成为之后“银十”期间楼市面临降价的信号，成交放量或被延后至四季度后期。

　　不少业内人士甚至认为，今年楼市比2008年更糟几乎已成定局。