大鳄“互炒”：黑石与新世界之间的抬杠游戏田新杰

　　

　　本报记者田新杰上海报道

　　黑石集团（BX.NYSE）出售上海Channel1购物中心股权，表明外资大鳄撤资开始看空中国楼市？

　　“黑石的这个举动，绝不是因为对中国房地产市场整体和长期的不看好，也基本不存在从中国房地产投资领域撤退的意图。”戴德梁行上海公司投资部董事卢强很肯定这一点。

　　另一位接触了这单大宗交易并对交易双方极为熟悉的圈内资深人士，9月27日向本报记者表示，恰恰相反，黑石对中国房地产的“胃口”不容怀疑，它正在进行更大的投资筹备动作。最新市场消息披露，黑石旗下机构已经牵手上海知名民营房企鹏欣集团共营系列商业项目。

　　“从租金回报看，双方披露的交易价格，其实是偏贵甚至属于很贵。”该资深人士透露，黑石“贵卖”而新世界发展有限公司（00017.HK，以下简称“新世界”）愿意“高接”，背后是一个业内不便放到台面的“公开秘密”，相互托底、相互炒作，这一单，新世界是帮黑石在托底炒作。

　　外资炒作，一直是中国楼市的噩梦。黑石这单交易显示，中国楼市的泡沫正从住宅向商业等更多领域呈现全行业全市场的蔓延。

　　大鳄之间的“抬杠游戏”

　　9月22日，新世界率先称，买卖双方已于9月21日签署相关协议，售价为14.6亿元人民币，但未披露出售方。市场信息随后证实，出售方就是大名鼎鼎的全球最大私募股权公司黑石集团，交易标的则是黑石所持有的上海Channel1购物中心95%的股权。

　　在大宗物业交易这个小圈子里的人士看来，黑石在上海Channel1购物中心项目上的一系列表现，从收购到改造到经营直到最终卖掉，是一个外资大鳄投资炒作中国物业的典型。

　　上述资深人士透露，圈内普遍的判断是，14.6亿元的价格明显偏贵。“该项目在黑石接手后，入住率、人气确实有了明显提高，但租金一直上不去，这是硬伤，所以业内认为不值这个价。”

　　但新世界为什么愿意高位接盘？该资深人士透露，“这笔交易双方负责的人相互之间很熟，新世界和黑石也很熟，其实就是新世界捧黑石的场，帮忙托底。类似的做法，是圈内公开的秘密，大宗交易双方习惯于相互托底、相互炒作。”

　　据该人士了解，新世界内部对这笔收购也存在争议，尤其是上海本地团队，反对这次收购，认为价格太高。但此次交易运作完全在香港及境外市场完成，交易双方的具体接洽负责人也不在上海，仅仅是交易标的具体物业位于上海。

　　有了新世界的默契高位接盘，黑石此次“撤退表演”实际上伴随着巨额投资收益。

　　据了解，黑石集团2008年11月从马来西亚林氏家族旗下的卓越金融（0727.HK）手里，以约9亿元购得

　　该项目公司95%股权。3年不到，黑石转手后的价格已上涨约5.6亿元，涨幅超过60%。

　　黑石的上家——卓越金融，于2006年收购及后续投入该项目的总资本开支约为5.85亿元，仅两年之后出售给黑石，投资回报率亦相当惊人。

　　如今，这个项目的新主人成了新世界，一出外资相互托底炒卖的游戏又进入新的循环，按照既定游戏规则，一定周期后，这个项目又将转手。“以上海为典型代表，在外资为主的炒卖中，所涉物业的价格无一不是炒一次高一截，没有例外的，更没有炒低的。”沪上房地产行业的资深人士柴一峰直言，困扰中国楼市多年的外资炒作从未平息。

　　新世界在合适的时机也扮演卖方角色。今年5月，新世界将旗下公司持有的上海新世界长宁商业中心A、B幢办公楼及地下室以32亿元卖给了潘石屹。上述资深人士坦言，这样的“互炒”玩法，在过去大部分时间里，主要集中在各类外资投资机构之间，需要有足够的资金实力和默契的游戏配合。

　　换一个“玩法”继续炒作

　　黑石及更多国际资本大鳄对中国楼市的选择和下一步棋，成了最大的谜团。

　　此间有这样一个小插曲：9月24日，一个名为“上海交大海外教育学院中国商业发展研究所”的机构宣布正式成立，该研究所的主要发起理事单位包括盈石资产管理有限公司（以下简称“盈石公司”），研究所所长则是盈石公司总裁司徒文聪。盈石公司则是百仕通（2010年10月中文注册名称从“百仕通”变更为“黑石”）参与投资组成、面向中国商业地产的专业经营管理机构，黑石收购上海Channel1购物中心后它是该项目的经营管理者。

　　大鳄“互炒”： 黑石与新世界之间的抬杠游戏

　　据业内信息披露，鹏欣集团将持股盈石约30%的股权，双方首个合作便是鹏欣旗下的“水游城”系列项目。

　　除具体项目本身的交易外，作为黑石在中国楼市的另一个重要平台，盈石公司的丝毫变化无疑是黑石中国策略的一个重要风向标。“盈石和黑石之间关系，可能会有调整，估计最早10月份会有一些方向性的信息披露。”盈石公司的发言人士回应本报记者，项目运营管理目前正常进行。

　　种种迹象表明，尽管黑石已经卖掉了在华唯一一个持有物业的股权，但作为商用物业管理平台的盈石公司，至今不但没有收缩，反而在通过包括上述方式在内的途径扩张。

　　这与黑石对华地产投资的下一步不无关系。

　　熟悉黑石的人士透露，黑石方面对中国地产投资的策略确实有调整，接下来单个物业的投资可能会越来越少，而倾向于加强对打包型地产资产的投资为主，规模更大。

　　“打包型地产资产，如此前凯德置地打包买下东方海外的内地全部地产资产包的交易方式，更能体现黑石的投资整体优势和议价空间。但市场上这样的资产包相对较少，有些可遇不可求。”卢强分析。

　　据上述资深人士透露，黑石还在酝酿更大规模的地产金融产品层面投资，而不直接购买项目，通过成为相关投资平台的主要投资方间接实现对具体物业的投资，例如扮演基金的投资人角色。

　　柴一峰认为，黑石此举代表了目前不少国际投资大鳄对华房地产投资的一个转变方向。记者注意到，尤其在中国商业地产领域，外资大鳄并无撤退之意，但逐步改变直接持有经营的模式，回归资本、股权投资者的角色。

　　但值得注意的是，外资炒作一直是中国楼市的泡沫噩梦，与几年前不同的是，目前炒作的领域正从传统住宅领域向商业地产领域蔓延，一条泡沫全行业化的路径正在外资一次次炒卖中悄然延伸。