急于去库存上海开发商抛售商业物业

　　每经记者 杨羚强 发自上海

　　九月，本是开发商寄予厚望的销售旺季，消化库存、盘活资金、获取利润，是每年“金九”的主题。今年，各地开发商却遭遇历来最为黯淡的九月，不仅未能卖出积压的存货，一些开发商的库存反而有增无减。此前，绿城资金链问题已被率先引爆，接下去还会有更坏的消息吗？《每日经济新闻》记者对北上广深四地房产商“去库存”销售情况进行了摸底调查。

　　21世纪不动产上海区域中心的最新统计显示，被称为“金九”的今年九月，上海商品住宅销售量仅仅比八月份提高了1%。在寄予最大希望的“金九”，一些开发商的库存反而进一步增加。

　　 不过，有业内人士认为，上述数据统计未必能反映出整个市场的全貌。由于交易数据登记的滞后性，少数开发商九月的成交被延后到了十月份，使业绩暂时没能在九月体现。

　　抢占金九银十

　　 面对低迷的楼市成交量，开发商可谓想尽各种办法来应对，希望在“金九银十”能取得良好业绩。其中，见效最快的无疑是推出不在限购之列的商业物业，快速回笼资金。

　　 方兴地产在上海的 “东滩金茂逸墅”，本是一个别墅项目，最近却力推酒店公寓，取得了不错的业绩。据该公司上海分公司营销总监吴文俊提供的数据，依靠酒店公寓的热销，截至昨日该项目销售总额已达到6亿元。而九月之前，该项目的销售额只有1.3亿元。

　　 九月主推商业地产带来的良好销售业绩，无疑让方兴地产松了口气。

　　 而东滩金茂逸墅在九月份成功完成业绩逆转的案例，也给其他开发商以借鉴：通过促销商业、办公、酒店公寓类的产品，有可能让项目的人气重新热起来。

　　资金压力沉重

　　 21世纪不动产上海区域市场中心统计数据显示，今年1~7月份全市推出的71个首次开盘项目中，累计去库存化率低于30%的项目约占总数的52.1%，其中公寓类项目占36%，别墅类项目则高达90.4%。楼市调控以来，别墅市场受到的影响最深。

　　 金茂逸墅早在今年5月11日就已经获得预售许可证。网上房地产显示，经过连续4个多月的销售，目前相关网上显示的销售率却只有全部已推房源面积的23.77%。根据上海市建委的信息，金茂逸墅项目规模至少达到10万平方米，目前销售的却只有5000多平方米，这很有可能意味着该楼盘的真正去库存化率只有5%。

　　 与此同时，网上房地产的金茂逸墅价格历史走势图，自8月15日有一个很明显的价格向下趋势。中房信的相关统计数据则更进一步显示，9月份金茂逸墅的成交均价由8月的34131元/平方米，调整为22293元/平方米。

　　 上述销售数据显然对金茂逸墅相当不利。根据上海市建委的信息，方兴地产在该项目的总投入达到14.21亿元，以方兴地产去年中期业绩报告所反映的5.11%的平均融资成本计算，方兴地产在九月份之前的销售额或者仅仅相当于该项目过去两年的融资利息成本。

　　 按照方兴地产今年8月公布的中期业绩报告，公司一年内需要偿还的计息银行贷款和其他借款高达158.89亿港元，而方兴地产上半年的签约销售额只有54亿港元。另外，方兴地产需要在一年内支付的应付贸易账款和其他应付款达到了95亿港元。

　　商业物业成新宠

　　 吴文俊告诉《每日经济新闻》记者，金茂逸墅9月份销售的酒店公寓就达到152套，共1.7亿元。而别墅的销售套数也增长至32套，销售额总金额也扩大至4.3亿元，总销售额已经达到了6亿元。

　　 另外，吴文俊表示，成交价格也并不像网上房地产所显示只有22293元/平方米。目前的平均成交价格已经拉升到了3.8万元/平方米，是整个陈家镇板块最高的。吴文俊提供的上述数据是否真实尚待观察。但有一点可以肯定的是，商业物业总体的成交情况确实要比普通住宅好得多。

　　 根据上海同策咨询机构的统计，商业地产在今年逆势增长。在整体房价涨幅趋缓的情况下，上海商业地产8月的成交均价却达到14636元/平方米，同比增长31%。在这样的情况下，具有商业属性，又有住宅使用功能的酒店公寓，被更多的投资者所接受，成交量也大幅增加。

　　 21世纪不动产分析师罗寅申说，在崇明的陈家镇板块，别墅价格达到3万元/平方米以上，而金茂逸墅的酒店公寓售价却只有2万元/平方米，价格上的吸引力是显而易见的。

　　 同策咨询研究部总监张宏伟表示，如果方兴地产选择更早推出酒店公寓，那么实现去库存化的效果更好。因为，8月23日上海银监会明确叫停个人消费贷款用于购买商业用房；同时对于商业贷款，还要求本市各商业银行，必须在商业用房竣工验收成为现房后，才能对买房人发放贷款。

　　 不过，即使贷款受限，预计未来开发商也将比以往更倾向于销售酒店式公寓产品。张宏伟说，根据今年的市场情况，酒店式公寓总价相对更低，大部分地方不存在限购、限贷问题，会比普通住宅更具有吸引力。