江苏省地税局解读房地产相关税收政策

　　近年来，房地产税收政策一直是广大社会公众关注的热点问题。为帮助纳税人更好地了解、掌握这些税收政策，近日，省地税局对相关政策进行了梳理、归并和解读。

　　一、个人购买住房应缴纳哪些税？

　　作为购买方，应缴纳契税。根据现行税收政策规定，对个人购买90平方米及以下，且属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的普通住宅，减按1%税率征收契税。对个人购买90平方米以上，144平方米以下，且属于家庭唯一住房的普通住宅，按1.5%税率征收契税；对个人购买不属于家庭唯一住房的，无论属于普通住宅还是非普通住宅，一律按3%税率征收契税。

　　二、个人转让二手房应缴纳哪些税费？

　　根据现行税收政策规定，个人转让二手房，应缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加（以下简称营业税及附加）和个人所得税；若转让非住房，还应缴纳土地增值税、印花税。

　　（一）营业税及附加：

　　转让二手房应按销售不动产缴纳营业税，具体分住房和非住房两种情况：

　　一是转让住房。个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　二是转让非住房。个人销售其购置的非住房，以全部收入减去购置原价后的余额为营业额。

　　此外，转让方还应以其实际缴纳的营业税为计税依据同时缴纳城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。城市维护建设税税率为：市区7%，县城、镇5%，其他1%；教育费附加率为3%；地方教育附加率为2%。

　　（二）个人所得税：个人转让房屋，应按“财产转让所得”项目缴纳个人所得税，适用20%的比例税率。纳税人可凭购房合同、发票等有效凭证，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据规定实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额，具体由各省辖市地方税务局在1%-3%的幅度内确定。对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

　　（三）土地增值税：根据现行税收政策规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。转让非住房的，按以下方法计算：

　　一是通过政府批准设立的房地产评估机构确定旧房评估价格的，按转让收入减去扣除项目金额，计算增值额、增值率，并据以确定适用税率计算土地增值税。扣除项目包括：旧房的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款及按国家统一规定缴纳的有关费用、与转让房地产有关的税金。

　　二是不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，“取得土地使用权所支付的金额”和“旧房的评估价格”可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

　　三是既没有评估价格，又不能提供购房发票的，实行核定征收。

　　（四）印花税：根据现行税收政策规定，对个人销售或购买住房暂免征收印花税，对个人销售或购买非住房仍应按照产权转移书据征收印花税。

　　三、转让普通住房，5年以上可以免征营业税，购房时间如何确定？

　　按照相关政策，个人购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。

　　四、个人无偿受赠房屋的个人所得税是如何规定的？

　　以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：一是房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；二是房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；三是房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

　　除上述情形外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。

　　受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。

　　五、土地增值税有哪些优惠政策？

　　主要包括以下几个方面：

　　（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

　　（二）因国家建设应依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。

　　（三）因城市市政规划、国家建设的应而搬迁，由纳税人自行转让原房地产而取得的收入，免征土地增值税。

　　（四）在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。

　　（五）对于以房地产进行投资、联营的（房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的除外），投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业（所投资、联营的企业从事房地产开发的除外）中时，暂免征收土地增值税。

　　（六）企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房、改造安置住房、公租房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

　　（七）对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

　　（八）根据现行税收政策规定，对个人销售住房暂免土地增值税。

　　（责任编辑：单晓冰）