试水不动产：5000亿险资步步惊心王芳艳;邓雄鹰

　　

保险资金进入养老地产行业，实际上仍举步维艰。

　　本报记者 王芳艳 邓雄鹰 上海报道

　　自保监会去年年底出台《保险资金运用管理暂行办法》和《保险资金投资不动产暂行办法》，到9月，保险资金不动产投资开闸正好一年。

　　近日保险同业召开内部研讨会，热议不动产投资进展，近一年来保险公司相继涉足养老地产、保障房投资，同时在商业地产上多有斩获。近日，中国平安获保监会不动产投资牌照，获得了在监管规定额度内自主投资的通行证。据测算，其可用于不动产投资的规模高达762亿元。

　　不过一年前市场预计，理论上险资可投资不动产的资金可达近5000亿元，但保险公司同业交流却发现，实际上近一年险资不动产投资处于胶着状态。

　　“不温不火，并没有大跃进。”一家保险公司人士表示。

　　细究各种不同类型不动产投资，险资均遭遇一定挑战。记者调查发现，人口老龄化带来养老地产巨大商机，但由于获取土地过程存在多方博弈，以及养老产业盈利前景难测，目前仍大多是纸上谈兵。

　　而一些险资开始试水进军保障房建设，但在加息周期，产品投资收益率偏低困境显现，近期类似投资于北京保障房建设前期土地供应资金的“蓝德计划”，已出现募资难题。

　　此外，险资通过市场化方式投资办公、商用不动产或者自用不动产由于土地价格高涨，在经济波动加大背景下，保险公司犹如火中取栗。浙商财险今年高价拿地后戏剧性退地就是一个例子。

　　“保险投资不动产，仍略显生涩。寻找合适的投资项目需要时间，专业地产投资人才储备不足，以及相关配套政策尚未完全明确等，都制约了部分保险公司投资不动产的积极性。”上述保险公司人士称，今年以来宏观调控政策的不断深化对地产影响重大，更使得保险公司走得步步惊心。

　　数位知名券商保险分析师分析认为，近1-2 年险资不动产投资仍将以试探性投资为主。

　　【上篇】 养老地产开局：土地博弈

　　泰康人寿、合众人寿、新华人寿、中国人寿、中国太保等已开始探索投资养老地产。但与各保险公司描述的宏伟蓝图相比，大多数保险公司投资进展缓慢。

　　据记者了解，目前合众人寿在武汉的项目已完成征地，泰康人寿在北京项目与政府签署合作协议，并得到监管机关批准正式实施。除此之外，大多数保险公司项目都未拿到土地，更难谈开工建设。

　　例如，在欲打造生态养老社区的上海崇明岛，泰康人寿、新华人寿等与政府洽谈，但至今还未有保险公司成功圈地。

　　1. “夕阳蛋糕”

　　“从长远角度来看，人口老龄化带来巨大的商机，养老地产是保险公司未来投资的蓝海。”一家保险公司高管表示，从资金运用角度看，保险负债期限长，保单期限可长达30－40年，但投资品种期限短，例如债券期限多则十年。保险公司投资养老社区，相当于投资了长期企业债券，是解决保险公司资产负债不匹配的有效途径。

　　此外，养老社区向上衔接医疗保险、护理保险和养老保险等产品，推动保险产品的创新，同时带动下游的老年医学、护理服务、老年科技产品等产业，能够极大地延伸和扩展寿险产业链。

　　泰康人寿董事长兼CEO陈东升最显野心。2009年11月，中国保监会正式批准泰康人寿的第一个养老社区投资试点项目，被业界视为“具有全国性的示范效应”。

　　2010年3月26日，泰康成立全资子公司泰康之家投资有限公司，注册资本金22亿元，再次抢先成为保险业首家养老社区投资实体。6月，“泰康养老股权投资计划”获保监会批准试点，首个试点地拟选北京昌平区。

　　据媒体报道，泰康之后购置了小汤山温泉乡的2000亩地，第一家泰康养老社区预计将于2013年至2014年建成。

　　泰康相关人士称，目前该项目已经与政府签署合作协议，正稳步推进。

　　对此，陈东升对未来运营已建立初步的设想，“首期试点，我们将投入40亿

　　元用于北京郊区养老社区的建设，建成后不予出售，而是用于长期经营。未来4年左右时间内，泰康人寿计划在此建成约1万张养老床位、大规模、全功能、高品质服务的现代养老社区，发展包括医疗保健、康疗养生、文化休闲等在内的新型健康养老产业。

　　与泰康相似，曾浸淫地产界多年的合众人寿董事长戴皓对养老地产也情有独钟， 2010年底，“合众人寿健康社区”落户湖北武汉蔡甸区，据媒体报道，该项目预计投资150亿元，首期动工面积约800亩，未来还将逐步扩大规划，湖北蔡甸区政府也为之预留好整体规划。

　　戴皓在参加今年两会时透露，争取在今年底前动工，首期工程可能需要2-3年完成。

　　此外，包括新华人寿、中国人寿、中国太保等众多保险公司都传出进军养老地产的消息。

　　一位保险公司人士透露，上海崇明岛有意打造生态养老社区，泰康人寿、新华人寿等保险公司都在密切与政府接触。

　　“我们提出的生态养老概念，与政府几乎是一拍即合。”上述保险公司人士笑称。

　　2. 土地玄机

　　但与宏伟规划相比，保险公司投资养老地产实际进展非常缓慢。

　　“除了合众人寿总部在武汉，与政府关系好，能够顺利拿到土地外，其他保险公司大多数还未真正拿到地。”一家保险资产管理公司人士透露，除个别项目正在开发外，多数保险公司养老地产方案仅在调研或立项阶段，何时竣工、营业更是无从谈起。

　　上述人士称，最关键的因素是保险公司开发养老地产，获取土地过程相对复杂，“大家都还没在上海崇明岛拿到土地，现在还只是与政府、一级土地开发机构洽谈。”

　　各方对于养老产业的盈利模式各执一词，尤其是在获得土地的方式上出现了明显的分歧。

　　泰康人寿相关人士表示，养老社区的用地是多功能用地，根据建设内容的不同，包括医疗卫生用地、福利用地、公建用地等多种类型。

　　“目前一些地方政府依靠土地出让的收入来维持地方财政支出，较为公益性质的养老产业土地的出让、投资、建设等给政府带来的收益不高，因此政府对养老产业的发展关注度不够、积极性不高，在一定程度上阻碍了养老产业的发展。”戴皓曾提议。

　　一家寿险公司相关人士认为，保险公司投资养老社区获得稳定回报的不确定性非常大，如果政府用低价将土地出让给保险公司，至少可以通过土地收益保证初期的盈利，至于后期的建设阶段，养老社区的盈利模式还在摸索阶段。

　　因此保险公司对地价成本尤为关注，希望政府能够给予一定地价优惠支持。

　　“保险资金投资养老产业是社会公益事业，需长期持有经营，其社会效益占主要方面，经营收入偏低且保险资金监管力度较大，如通过竞价基本上很难拿到地，因此建议用于养老产业的土地取得或可采取非招拍挂形式，以确保保险资金的有效投资。”戴皓曾表示。

　　但一位房地产公司人士称，养老地产既然是盈利性质，应该采取招拍挂方式。

　　“如果抢购土地，变成圈地行为，反而变为炒地炒房。”一位保险监管人士担心。

　　另一大难题则是盈利模式拷问。目前大多数民营的养老机构都处于微利甚至亏损状态，而按照目前保监会对投资养老地产的相关政策，养老地产只能出租，不能出售，因此其前期投资大，现金流回收期限长，不确定性风险突出。

　　戴皓曾建议，将养老地产与养老保险产品嫁接，一方面养老保险客户可以成为养老地产的潜在客户群，另一方面保险业务可以在养老社区投资的基础上，进行产品创新。例如，原有养老保险客户退休后可以直接进入保险公司投资的养老社区，保险公司可以不再向其返还到期养老金，而是将到期养老保险直接转至其养老社区，这意味着保险业可通存通兑、实物给付和资金沉淀能力的扩张。

　　“产品创新难度不会太大，最根本的还是行业配套政策法规尚需进一步完善。”上述保险集团高管称。

　　泰康人寿相关人士亦称这是目前保险投资养老地产最大的挑战之一。近年国家出台了大量关于养老保障、养老服务的相关政策，但是，由于是新兴行业，在老年护理相关法律责任界定、行业准入标准、服务运营质量控制标准、人才培训等方面还有很多工作需要进一步完善。

　　“养老地产还是太复杂，短期内我们不太可能会去投资。”一家寿险公司首席投资官坦言，他们曾去武汉考察养老地产，但最终望而却步。

　　【中篇】 360亿投入保障房 “蓝德计划”遭遇募资缺口

　　在全国大力推进保障房建设的大背景下，保险资金也未缺席。

　　7月，由太平洋资产管理公司牵头，国寿、人保、华泰、泰康、平安、太平等6家保险资产管理共同参与、代号为“蓝德计划”的债权投资计划正式获得保监会批复后开始募集。这是第三例、也是数额最大的一次保险资金参与保障房建设。迄今，保险机构投资的三项以保障房建设为标的的债权计划拟募集总额达到360亿元。

　　但近期“蓝德计划”遭遇募集难题。来自保险资产管理公司的多方信息显示，总额达290亿元的蓝德计划募集已两个月有余，资金募集尚有缺口。

　　同时，市场传闻土地储备为标的的投资项目今后将可能遭遇审批限制。对于这一市场传言，保监会方面表示不作评论。

　　结构剖解

　　今年3月，太保资产管理公司发起设立的“太平洋—上海公共租赁房项目债权投资计划”正式获批，成为保险资金投资保障房建设的首单。

　　作为保险资金投资保障房第一单，太保公租房债权计划相当顺利，募集一月出现超额认购。该计划募集资金40亿元，主要用于上海地产（集团）有限公司在上海市区建设的约50万平方米公共租赁住房项目的建设和运营。中国太保资产管理董事长汤大生曾表示，“收益水平高于现在的债券收益率，盯住基准贷款利率适当下浮”。

　　与首单债权计划相比，“蓝德计划”无论在收益率还是在增信安排上都并不逊色。该计划投资项目为北京市储备中心为主体运作的土地整理储备项目，筹集到的保险资金并不直接用于保障房建设，而是借贷给北京市土地储备整理中心，作为保障房建设前期土地供应资金，例如征地、拆迁（含安置）、大市政配套建设及置换银行贷款等。

　　当资金筹集到位后，资金将通过一家托管银行划拨到北京市储备中心，北京市国土资源局和市储备中心使用国有土地收益基金和返还成本款对投资合同提供质押担保，市储备中心以日常土地储备项目的返还成本及其日常营运资金作为第一偿债资金来源，按期划付投资资金本息。

　　该计划利率设定为5年期以上贷款基准利率下浮 11% ，起始投资收益率为6.08%，采用浮动利率形式，按季浮动。

　　在参与其中的一家资产管理公司看来，“蓝德计划”优点多多，其一，安全性高，偿债资金具有足够的保障；其二；投资期限为7年，有利于优化保险资产和负债的久期匹配水平；其三，在未来几年我国处于升息通道的状况下，投资收益率优于以固定利率为主的企业债券。

　　收益率之争

　　但是，蓝德计划开始募集后，却出现部分保险公司不愿意参与的情况，这与此前的市场热情形成反差。

　　一家保险公司投资负责人表示，没有经过很多思想斗争，便决定放弃参与“蓝德计划”。因为其一，该计划投资期为7年，但收益率比不上当前一些银行5年期协议存款利率和部分次级债收益率；其二，房地产调控之后开发商拿地的积极性受限，房地产市场前景不明。

　　无独有偶，另一家保险公司相关人士也表示放弃参与。此前首单保障房债权计划发行时，一知名证券公司投资发展部负责人曾对记者表示，投资收益如果能达到5%将是比较好的水平。但4个月之后，6%的收益率也被不少保险机构投资负责人认为“没有很大吸引力”。

　　这源于今年来资金成本的逐渐攀升，今年的三次加息和资金面紧张使得银行大额协议存款水涨船高，目前股份制上市银行大额存款利率达到了5.8%左右，较年初提高了0.4个百分点左右，一些城商行协议存款利率达到6.5%。

　　蓝德计划的出炉时机上也比不上首单保障房债权计划。丧失了“首单”效应之后，“蓝德计划”在募集中得更加仰仗“收益率”说话，被质疑收益率欠缺吸引力并不奇怪。

　　“蓝德计划”的增信安排得到了上述负责人的认可，他认为，作为政府来说，还款能力问题并不是太大，政府信用还是可靠的。但在募集过程中，该债权计划的还款方式仍引起一些担忧。由于该计划以土地出让金作为主要还款来源，一家保险公司投资负责人心存疑虑，他担心土地出让过程中会出现难以控制的风险，例如土地出让时间难以确定带来还款滞后等问题。

　　【下篇】 商业地产：火中取栗

　　购置自用性不动产向来是保险资金曲线进军不动产的主要模式之一，早在《保险资金投资不动产暂行办法》发布之前，中国人寿、中国平安、中国太平等公司相继在上海陆家嘴、北京金融街等处购入多处地块和楼盘。

　　今年7月进行的北京CBD核心区九宗地块集中招标中，安邦人寿、泰康人寿等投标的四家保险系企业全部中标。

　　然而，目前房地产宏观调控，这类不动产的市场风险加大，保险公司此时进入犹如火中取栗。

　　浙商财险退地事件就是一个缩影。今年4月杭州钱江新城一地块拍卖，买家众多，竞争十分激烈，现场竞价高达91轮。浙商财险最终以17.71亿元竞得该地块，楼面价为16499元/平米。

　　然而，7月底浙商财险却被曝“心生退意”，未按规定支付土地出让金，并正式提出退掉地块。消息一出，市场哗然。

　　9月28日，记者分别致电杭州市国土资源局和浙商财险求证，双方工作人员分别以不了解此事细节和不清楚为由拒绝了采访。

　　但从经营状况看，传闻或并非空穴来风。据其2010年年报，该公司偿付能力充足率为152.83%，但当年净亏损约1.188亿元，负债合计约18亿元。

　　保监会《保险资金投资不动产暂行办法》明确规定保险公司投资不动产，至少应符合“上一会计年度盈利，净资产不低于1亿元人民币”等条件。而保险公司投资购置办公用房、培训中心、后援中心、灾备中心等自用性不动产，应当运用资本金，且账面余额不得高于该公司上年末净资产的50%。

　　而截至2010年末，该公司目前总资产为26.07亿元，总负债约为18亿元，净资产约8.07亿元，按照监管规定，该公司可用来购置自用办公楼的资金仅约为4亿元。

　　由此可见，退地风波或许可以理解为险资冲动行为的自我纠偏。

　　不过，怀有进军商业地产热情的险资不在少数。有一位寿险公司人士表示，采取自购土地形式进入房地产业风险较大，他们已奔赴各地查看商业地产项目，并已有所投资，“主要是购买现成的写字楼，如果买地开发，周期太长，而且我们的专业性不足。” 他说。

　　但以购买自住楼名义曲线进入商业地产仍是不少保险公司的上上之选。

　　一保险公司高层管理人员称，相较纯粹的不动产投资，监管方对于建设自用办公楼的投资要求低很多，只要偿付能力充足、净资产满足条件、自用办公楼与公司注册地有一定关联性，且主要用于公司自用，获得公司董事会通过即可。

　　在最终的运营中，保险公司却往往并不会将办公楼全部自用，而是会将大部分楼层租出去，以赚取租金。

　　不过，商业地产所面临的市场风险却不容小觑，每逢经济周期，写字楼投资往往出现大量烂尾楼，尤其是高价拿地的开发企业资金链就更加危险。