房地产信托兑付高峰未至 个别企业已现兑付难

　　每经记者 徐子莫 发自上海

　　编者按

　　 随着楼市“入秋”，曾过热的房地产信托似乎患上了“风寒”，而关于其兑付风险之忧也在市场上扩散。

　　 九月下旬绿城百亿信托融资遭调查，这也被视为房企资金链危机的一个信号。被寄予厚望的“金九银十”，却以惨淡开始和延续，另外销售回款率过低，部分中小房企因不堪重负而出现“断炊”。

　　 那么，在监管加码的情况下，房地产信托如何突破风险重围呢？倘若交棒，谁能接呢？其实，矿产、艺术品已经蓄势待发……

　　 通过信托计划融资，房地产公司曾迎来过一波“小阳春”，但随着兑付期的临近，公司资金链将受到一次考验。

　　 在接受 《每日经济新闻》采访时，多数信托公司表示，虽然目前传闻一些信托公司无法兑现，但是到目前为止，并没报出具体哪家公司，而监管层也未出文。

　　 西南财经大学信托与理财研究所副所长李勇认为，“信托公司的坏账率远低于国有大行，2005年以来，成立的近1万个产品还没出现过未能兑付的情况。”

　　二季度资金余额环比增24.3%

　　 受到楼市调控政策影响，部分中小房地产企业资金链开始出现 “断炊”，虽然信托融资成本有增无减，但相对于银行的高门槛，仍有很多房地产企业对信托渠道趋之若鹜。

　　 目前，房地产企业通过信托融资的成本已经普遍超过15%。而华智咨询报告显示，房地产信托融资成本已上升到20%左右。面对市场环境、政策因素和销售现状，房地产企业如履薄冰。

　　 “所谓的不能兑付，其实不太可能出现。但有逾期兑付的现象却是事实，从《合同法》的角度来看，逾期兑付是违背当初合同兑付期的承诺。但我们从现实角度来看，信托公司虽然逾期但还是会把资金兑付给投资者。”李勇向《每日经济新闻》记者表示，“信托公司的风险现在不是资金池，而是管理风险压力加大，确保从融资方按时、足额拿回资金给投资方，才是他们的困难所在。”

　　 来自中国信托业协会数据显示，截至2011年二季度末，我国信托资产规模达37420.15亿元，较今年一季度增加了4739.84亿元，增幅达14.5%。今年二季度，投向房地产领域的资金余额较一季度的4868.83亿元，增长了24.3%。

　　 根据用益信托报告，9月26日~10月2日共成立57款产品，规模约为99.98亿元。

　　 用益信托理财分析师颜玉霞认为，由于7天国庆长假，为了稳定资金流，信托公司大多选择将早前发行的产品在节前成立，而有些规模较大的产品则采取分期成立的方式稳住投资资金，以免投资者将资金投入到银行短期理财产品中，影响后续产品的融资情况。

　　 她表示，与此前一周相比，上周成立产品增加15款，环比上涨35.71%，达到近10周以来的最高水平；而成立规模也较上周环比上涨117.2%，为近10周以来的次高水平。

　　 用益信托数据统计，上周成立产品发行的机构有30家，市场参与度为46.15%，其中平安信托居成立数量首位，共成立7款产品，其中的“秋实一期集合资金信托计划”募集资金146580万元，为本周成立规模最大的产品；湖南信托和新时代信托分别成立4款产品，居成立数量第二位；兴业信托、中诚信托和中铁信托分别成立3款产品；剩余的杭州工商信托、百瑞信托等24家信托公司则分别成立2款和1款产品。

　　真正兑付期还未正式到来

　　 今年9月，绿城集团曝出百亿信托融资被调查。该企业在2010年通过信托渠道6次融资，共筹资31.5亿元，主要涉及中泰、上国投、中诚、中融和、平安、中海、山东国际信托。

　　 今年1~8月，华融、中泰和北京国际信托又相继和绿城合作成立了三款产品，募集金额分别为3亿、2.57亿和20亿，共计25.57亿元。

　　 此前与绿城有关的信托机构有11家，共发起15款信托产品，已融资近百亿元。

　　 值得注意的是，在任何一份信托合同中，都会清楚注明“不保本收益”条款。

　　 而在信托产品投资中，投资方以及融资方的信息相对保密，一个产品的具体投资计划，外界并不能清晰了解。

　　 “其实根本不用担心兑付逾期，如果信托公司觉得到期不能兑付，那么他们可以成立一个新的信托计划，把原来的接管过去，这就不存在兑付不了的问题。比如，你每个月10号还房贷，那么你11号还房贷银行就把你列入黑名点？显然不是。”李勇向《每日经济新闻》记者坦言。

　　 “事实上，房地产信托的真正兑付期还未正式到来。”国内一大型信托公司市场部副总向 《每日经济新闻》表示，“一个房地产产品，我们假设它的最长投资年限为2年，那么2009年房地产市场还没有像2010年那么严格，那个时候融资的企业都是些大型房地产公司。”

　　 上述副总认为，2013年~2014年才是考验房地产公司和信托公司的时间节点。因为大部分房地产企业开工时间大多在春季，是融资最紧迫的时候。保障房也纳入了“十二五”规划，可以看到，保障房里面可以有商业地产介入，那么有公司打“擦边球”通过保障房开始融资，到“十二五”末期，兑付投资人才是要考虑的。

　　 沪上一信托公司人员向 《每日经济新闻》记者透露，“由于扩张太快，一些信托公司的产品已经存在风险，但是没有具体信息，如果监管层不去排查，外界是很难知道它的风控已经出现漏洞。”

　　 “项目、信托公司和房地产公司都要具体问题具体分析，绿城的事就不具有普遍性。相对其余金融工具，信托是比较安全的一个投资产品。”上述人士表示。