公租房多存设计缺陷 建筑面积40平米遭遇居住难

　　杨秋波

　　10月10日，住建部公布数据表示，截至9月底全国保障性安居工程已开工986万套，开工率超过98%。其中仅9月份就开工118万套，开工速度同比上升了12%。

　　记者获悉，在新建保障性安居工程当中，约40%为公租房，而在2012年及之后的保障性安居工程建设当中，公租房被确定为重点。

　　然而，记者调查发现，已开工的公租房项目当中，很多存在设计缺陷或建筑问题，面积不超过40平米的公租房如何居住成了值得关注的问题。

　　尴尬的户型

　　10月6日，北京市朝阳区北苑家园南区9号楼保障房项目施工已经进入装修阶段，工人上下忙碌，外墙有部分地方已经贴上瓷砖，室内已经全部安装隔断板。

　　记者获悉，北苑家园南区保障房主要有三种户型：A1户型，室内使用面积22平方米，建筑面积34.5平方米。只有一卧室，仅仅可放一床一桌，厕所与厨房面积都在2平方米左右，有个不到半平方米的小阳台。

　　另一种为B1户型，二居室，使用面积29.83平方米，建筑面积46.78平方米，一卧室5.34平方米，一厨房3.76平方米，一卫生间3.24平方米，过道有4.72平方米，可以放下一张1平方米的方桌，阳台1.2平方米。

　　还有一种是B2户型，二居室，使用面积28.61平方米，建筑面积44.86平方米，卧室5.71平方米，阳台1平方米。

　　该项目建设单位北京城建(微博)兴华地产有限公司的宣传部负责人告诉记者，8号楼总建筑面积 32161.83平方米，其中一居室44到53平方米不等， 两居室63.42平方米，总共557户，两居室112户，其它为一居室。

　　洲联集团(微博)(WWW5A)五合国际副总严涛分析称，北苑家园项目还是在公租房面积规定出台之前的保障房项目，户型面积还有较大者，但是整体看来，居住面积仍然很拘束。按照正常居住需求来说，2口人的保障房使用面积要有20平米，3口人的要在28平米左右。

　　“以深圳保障房为例，不足48.63平面建筑面积的户型做两居室，净使用面积只有28平米，使用率低下。如果在户型内再有些面积浪费，必然会出现坐在马桶上，脸贴到对面墙上的状况，”严涛表示，保障房设计的问题在其他城市更多，五合国际曾帮多个城市设计保障房项目，对此类情况见惯不怪。

　　“公租房多为高层建筑，40平方米的建筑面积，可使用空间实际约25平米，通常可以做一室一厅一厨一卫或一厨一卫的零居，这种居室配置通常是2人居住，”严涛表示，但是很多时候因为图纸设计不科学或者施工问题导致公摊面积增大，导致40平米的公租房使用面积很多时候不足20平米。

　　严涛表示，以日本、新加坡等地为例，公租房的标准通常以户型使用面积(日本面积单位 “畳”)为依据，不会因公摊面积变化而有过多水分，且租户在入住时也能够比较准确的验证实际尺寸与设计尺寸有无误差，比较合理。

　　“通常高层建筑布局经济合理的话，得房率在80%-85%左右，建筑面积为40平米的住宅，刨去公摊面积，套型面积应当在32-35平米左右，再剔除套型面积所有墙体面积及保温面积(由于是小户型，一般这个比例偏高，约20-25%)，实际净使用面积应该在25-27平米左右。这个净使用面积对于一室一厅稍有些富余，对于两室一厅的住宅，又明显稍显不足，因此是比较尴尬的一个数字。”严涛如是说。

　　就差几平米

　　“我们不知道为什么规定在40平米，因为这是一个整数吗？”某设计院负责人电话中告诉记者，他不认为公租房确定40平米的户型面积是科学的，应该因地制宜。

　　40平方米的界定，已令到众多专业的住房设计人员束手无策。在首届中国保障性住房设计竞赛征集的方案中，为满足面积限定的要求而造成不合理的设计频频出现。

　　“廉租房不能真的‘廉’，保障房不能仅仅‘保’。”在中国首届保障性住房设计竞赛的评审专家总结会上，北京工业大学建筑技术科学部主任王树京如是说。

　　“有时就差那么2~3平方米。”中国城市规划设计研究院居住区规划设计研究中心总工程师张播表示，小户型的设计空间本就不大，特别在单元组合设计当中，难免会出现个别户型需要“以面积换功能”。

　　严涛说：“保障房住宅只设计一个卫生间，而居室内往往多人共用一个卫生间，可以参考日本的分体设计：即座便器、洗手台和淋浴间分开在三个相对独立的小空间内，在卫生间使用频繁的时段，就不用一人使用，全家等，卫生间的面积会因此略有增加，但会为使用提供较大便利。目前采用卫生间分体设计的保障房不足总量的5%。”

　　中国建筑标准设计研究院院长孙英表示，保障房设计应考虑其将来退出问题，当保障需求到达某个不再增长甚至下降的体量后，或是人们对居住功能有了新要求，保障房可改造成商品房向社会出售，或改造成老年公寓等社会功能型住宅，由政府持有利用。

　　严涛则认为，因为推入市场作为商品住宅，40平米的住宅面积显然不是十分理想，所以一方面在户型的搭配上可以考虑户型之间可分可合的需求，以满足家庭人口变化带来的需要，另一方面在规划社区停车数量上需要有长远的计划与安排。