危局渐露 房地产信托依旧奔涌

王营

　　核心提示：上半年还因房地产调控而“春风得意”的房地产信托，下半年却直接坠入了“冰冷的寒冬”。

　　上半年还因房地产调控而春风得意的房地产信托，下半年却直接坠入了冰冷的寒冬。

　　李涛（化名）是上海某大型国企旗下房地产信托公司部门负责人。他从今年7月开始就再也没有接到一单业务，而上半年的业务量几乎忙不过来。

　　但随着银监会对房地产信托的收紧以及近段时间业界普遍对房地产信托兑付风险的担忧，房地产信托业极度萎缩。

　　冰点信托

　　“出来混总要还的。”这是李涛目前最大的感慨。他所在部门年初制定的信托发行计划是2000万左右，但仅上半年就完成了4000多万的任务。

　　自2010年房地产调控开始，房地产信托就一直高位运行。据用益信托工作室不完全统计，2011年上半年包括保障房信托在内，全国共发行536款房地产信托产品，发行规模达1670.1亿元，同比分别增长145.88%和137.36%。但7月以后形势急转直下，李涛已有几个月没有业务。

　　用益信托工作室9月份监测数据显示，房地产信托的成立规模和成立规模占比持续下降。房地产信托成立规模从8月的272.41亿元降至9月的201.23亿元，规模占比从43%降至38%。用益信托工作室首席分析师李炀认为，从房地产信托规模的下降趋势，可以看出银监会以及信托公司已在关注房地产信托风险。

　　“2010年房地产信托高歌猛进，迅速占据信托业集合信托市场的半壁江山。2011年，房地产信托被纳入监管层视线，投资者对于目前房地产市场走向也犹疑不定，导致房地产信托市场扑朔迷离。”用益信托工作室理财分析师岳婷表示。该工作室在近期发布的《2011年上半年房地产信托报告》建议，信托公司应开发和拓展新的信托业务，逐步降低房地产信托业务的比重，以避免监管层若紧急叫停房地产信托业务而造成的冲击。

　　信托兑付风险

　　近期银监会对绿城信托的排查再次触动房地产市场敏感的神经。业界普遍担心，随着2011年下半年，房地产信托结算期的到来，尤其是中小开

　　发商将面临兑付难的风险。

　　信托资深人士刘擎的担忧，来自于她对楼盘现状的实际观察。国庆期间，青岛某开发商推出500套房源，仅卖出十几套。刘擎质疑，成交量极度萎缩，开发商拿什么去还信托？

　　据媒体报道，之前已经有南京地产信托项目不能到期正常兑付。李涛透露，上海也已出现个别房地产信托兑付难的问题。有的项目用发行新的信托还旧的信托方式，有的则由信托公司直接监管，还有的则与一些资产管理公司私下协议解决。

　　李涛认为，一旦房地产调控风险持续释放，国企在应对风险困境方面要绝对优于民营企业。房地产调控对中小开发商的冲击更大，主要面临兑付压力的也是中小开发商。

　　用益信托工作室也表示，大的开发商有较充足的土地储备，受宏观调控政策的影响相对较小。而中小开发商融资渠道较少，或愿意支付更高的融资成本，导致信托资源在一定程度上向其倾斜，因此也增加了房地产信托的系统性风险。不过，刘擎认为，目前还没有投资者因房地产信托无法兑付而产生真金白银的亏损，“风险”的板子尚未露出水面，房地产信托回归理性，不能仅靠监管机构，还要市场效力的显现。

　　用益信托数据显示，1-9月，信托资金投资领域中，成立规模占比最高的依然是房地产。房地产信托的成立规模为2215.95亿元，占比为44%。排在第2名的是金融领域，成立规模为1014.72亿元，占比仅20%。记者统计发现，仅10月8日至11日，共计发行的16个信托产品中，房地产信托产品就达到10个，最高收益为17%，而这些产品多集中于中小开发商项目。