成本飙升 保障房信托融资存隐忧

荆宝洁

　　核心提示：平静的海面下，礁石暗藏，更大的资金缺口会在2012年显现。

　　9月27日，大业信托发行了一款名为“馨悦尚居廉租房集合资金信托计划”的产品。筹集的全部信托资金将以贷款方式发放给昆明广基瑞特房地产开发有限公司用于位于昆明学府路的广基•馨悦尚居项目后期开发建设，期限为一年，规模为8000万至1亿。

　　令业内咋舌的是，该款产品的预期年收益率为10%至11%。“如果算上信托公司的发行费、银行的代销费，开发商的融资成本将在13%-14%，对于保障房来说，这是非常高的资金成本。”一位不愿透露姓名的信托公司高层对本报记者说。海通证券分析师李宁也认为，如此高的融资成本也正反映了当下市场上资金十分紧缺的状态。

　　10月10日，住房和城乡建设部发布消息称，截至9月底，全国城镇保障性住房和棚户区改造住房已开工986万套，开工率98%，比8月份提高了12%。

　　平静的海面下，礁石暗藏，更大的资金缺口会在2012年显现。

　　廉租房融资之惑

　　前述信托人士告诉本报记者，今年共做了两笔和保障房相关的信托。3月底做的一笔，开发商的融资成本不超过9%，而到了7月份，上升到9%至10%，仍有开发商愿意承受。受制于银行理财不能对接信托做信托融资业务，信托公司通常发行集合信托，投资者主要为高端个人客户。因为抗通胀意识强烈，以及高收益率的商品房信托产品的影响，高端个人客户对保障房信托产品也要求较高收益率。

　　今年2月，全国社保基金“参建”保障房“第一单”：全国社保基金以信托贷款形式向南京市保障房建设有限公司发放30亿元贷款，期限为2年11个月。彼时，利率仅为6.05%，由江苏国际信托有限公司发行。

　　但无论保险资金还是信托的渠道，资金使用都有机会成本问题。“机制不好，投保障房，比投资债券风险较大，回报率偏低。”李宁说。在保障房的众多种类中，廉租房和公租房是最需要政策扶持和财政补贴的，虽然时间期限与保险资金匹配，但回报率过低。

　　目前银行可贷款额度不多，开发商从信托公司处融资利率较高，是否能列入保障房项目成本，少有明确说法。在开发商与地方政府有关部门的约定中，一般已限定了保障房的总造价，包括建安、财务费用。对此，开发商也颇有怨言。

　　今年初，一些保险机构、信托机构人士口头表达了援助保障房的热忱，但鲜有落实。

　　信托受制于窗口指导

　　据信托业内人士透露，中信信托、中融信托、新华信托、湖南信托等一些信托公司对保障房信托业务的积极性较高，主要是以设立集合资金信托产品的方式，为开发商提供融资支持，但大多数信托公司介入房地产业较少。

　　自2010年元月至2011年5月，约有15家信托公司实施了保障房的信托融资，规模约为160亿元，占同期房产信托资金较低比例。其中主要是保障房与商品房、土地一级开发的“打包”融资，或以保障房融资之名，行商品房融资之实，专用于保障房的信托资金占比更少。

　　保障房的信托融资期限目前一般为1至2年。信托公司一般采用贷款、形式上的股权投资等信托资金运用方式，其中主要为贷款，股权投资较少。这是因为，股权投资退出渠道不畅，且股权投资附加回购方式依然要遵守“四证”齐全规定。

　　信托业内人士邓举功告诉本报记者，信托公司在保障房融资方面大有作为。信托公司可以提供融资、股权投资、租赁多种手段，参与保障房项目的建设与运营。对于建设难度较大（资金量大，时间长）的廉租房、公租房项目，信托公司可与地方国企成立合资公司，成为业主，并聘请专业运营公司提供日常服务（招租、收租、维修等）。

　　但当下的局面是，信托公司既缺乏政策规范也缺乏扶持。

　　2011年5月中旬，监管部门对信托公司“窗口”指导，要求抑制房产信托业务增长，例如，信托公司后续业务须与2011年4月底房产信托资产余额持平或逐步下降，这不仅导致商品房信托业务受限，也连带造成信托公司无法开发保障房信托业务。

　　而6月9日住建部要求各地根据被分配到的所有保障房年度建设目标任务，必须在2011年11月末开工。

　　因为保障房建设进度迟缓的主要原因是建设资金匮乏，邓举功建议，监管部门可鼓励信托公司积极提供保障房的金融信托服务，严格区别一个项目中同时存在的保障房与商品房，防止假冒保障房名义或资金挪用；另一方面，统一规定信托公司可以介入的、符合条件的保障房项目标准，包括开发商实力、政府批文、包销协议等，防止鱼目混珠，控制风险。

　　有关机构和专家对拓宽保障房融资渠道，多有建议，但难解饥渴。

　　华泰证券指出，单体保障房项目需要投入的资金规模较大，一般单体项目总投资在20亿元以上。有的地方政府向开发商口头承诺的各种条件，难以落实。没有实质性配套支持政策，需要开发商自筹资金，造成进展缓慢。

　　国务院发展研究中心金融所研究员范建军认为，如果没有更有效的融资途径，2012年保障性住房的资金缺口将暴露出来。

　　另据了解，已有一些地方政府抱怨保障房目标制定得过高，一些地区酝酿将廉租房、公租房私有化。