香江控股：不卖房子卖园林

　　本报记者 姜燕

　　改革开放之初，香江集团从深圳宝安一个设在厂房中的家具商场起步，以“仓储式卖场”和连锁经营的新模式，使旗下金海马集团迅速成为中国最大的家居连锁经营企业。2000年，香江集团首度进入住宅房地产领域。

　　从创建伊始，香江集团就没有把自己定位成“地产开发商”，而是把自己定义为“一个造园者”，不以价格取胜，而是以生活方式取胜，凭借高端住宅项目—广州锦绣香江花园一举成名。

　　2003年，香江集团完成了对上市公司山东临工（股票代码600162）的收购，后更名为香江控股，完成了一系列的资产置换与重组，为扩张奠定基础。随后，香江控股以广州为原点，在全国刮起了强劲的“香江旋风”。与此同时，香江控股涉足商贸和旅游地产，与住宅地产齐头并进。

　　核心价值是造园

　　截至2010年期末，香江控股的总资产已达73.2亿元，净资产为13.7亿元。目前，香江控股以位于惠州、成都等地的多幅地块，形成以珠三角、环渤海、西三角(以成都为核心)、华东及省会城市为中心，重点拓展广州、深圳、成都、武汉、郑州、天津等城市的战略布局。

　　香江控股迈出的第一步谨慎而高瞻远瞩。在家私领域累积的品牌经验令香江集团敏锐感受到属于房地产的品牌竞争时代即将来临，要做就要做最好的，至此，高端品牌的战略一览无余。凭借超前独到的眼光和力争卓越的气魄，香江控股与其他实力开发商一起合作开发了高品质楼盘星河湾，一炮而红。与此同时，以国际化的眼光和“居住与世界同步”的超前理念，香江集团自主开发了第一个高端豪宅项目—广州锦绣香江花园，将品牌传奇从家私流通行业延伸到了地产领域。

　　2001年，锦绣香江首批豪华别墅组团面市，首年度开发占地面积近10万平方米，兴建了具有欧美风格的牡丹园流水别墅，芙蓉园独立别墅，玉兰园、百合园、紫藤园TOWNHOUSE别墅等，其中不乏当时楼市极为创新的联排别墅产品。

　　与各大世界顶尖公司的合作奠定了香江控股品牌之路的第一步。园林方面，它与世界著名设计公司美国贝尔高林公司合作，开发出大气而精致的人文园林景观；建筑规划方面，它与世界一流的新加坡雅科本公司、美国WY公司、瀚华公司合作，建造出当时独具特色的泊岸别墅社区。

　　香江控股以这种高起点、高投入的竞争策略，使锦绣香江一面市就迅速跻身至华南板块竞争格局中，一个在规划、建筑、产品、园林、教育等与世界同步的“国际化生态社区”开始扎根。

　　2003年以来，全国出台了一系列政策应对国土资源紧张的问题。对于一直以开发别墅为主的香江地产，面临着严峻的挑战：一边是先富起来的成功人士住别墅的愿望不减；一边是别墅耗地太多，与人多地少的国情和可持续发展观相背离。如何解决这对矛盾，是一个无法回避的问题。

　　市场在哪里？与其跟着市场潮流跑来颠去，倒不如自己创造一个市场，香江地产经过苦苦思索和详细论证，最后提出把别墅往空中建造，打造出全新的空中花园别墅。用香江集团董事长刘志强的话说，“其实别墅的建造最简单，价值高是因为占地太多，建筑本身反而简单；我们要创新的产品应该节约用地，要让建筑本身有更高的附加值！而且要营造超越别墅的优美的大环境！”

　　“洋房别墅化”端倪始见于2005年8月翡翠绿洲推出的全新组团森林半岛庄园豪宅—森林半岛庄园豪宅，占地6万余平方米，住宅总户数为592户，主力户型设计设置了超大的有着数十平方米的入户空中大花园。而把“空中花园”和“别墅洋房”的概念发挥得淋漓尽致，最为彻底革命性的创举则属山水华府，绿化率达到45%，住宅采用二梯二户、二梯三户的平面布局；户型均为230平方米以上的大户型，每户均有入户花园，个别户型有内外双花园，层高达3.7米，成为粤派地产商创新的代表。

　　至此，香江控股明确了住宅品牌的发展方向，即“生态人居引领者”，打造城市人居休闲化的典范之作。与此同时，香江控股开始走规模化之路，以锦绣香江和翡翠绿洲为蓝本的大型“生态休闲社区”开始在全国范围内大量复制。目前，锦绣香江作为香江控股的高端住宅品牌已遍布广州、恩平、天津、连云港、武汉。据香江控股相关人士介绍，今后，锦绣香江作为高端品牌，在产品复制时对城市和环境的选择更为严格，其余项目将采取差异化的品牌命名。

　　“香江地产的核心价值就是做生态园林造园大师。如果你到锦绣香江，就意味着你会看到一个很美的花园，这个花园不仅给人身心上的舒缓，而且有它的人文传承，像一个百年花园，会一代代传承下去，这也符合中国人传承的理念。我们传承的是一件艺术品，一个让人引以为傲的绝世花园，这就是香江核心价值。”香江控股住宅营销中心营销总监任伶表示。

　　与投资者分享财富盛宴

　　除了发力高端住宅地产外，丰富的家居连锁运营经验也让香江集团瞅准了商贸地产的平台，投身于“大商贸、大流通”的建设，坚持“统一招商、统一规划、统一管理”的“一站式”运作模式，截至目前，已在山东、安徽、江西、河南、湖北、辽宁、吉林等10多个省市开发运营了20余个超大规模的商贸流通园区，总建筑面积超过700万平方米。

　　早在2004年，香江控股就已在商业地产领域开始引入自营模式，虽然早期的投入较高，但商业旺场后给香江带来了持续的高收益，并且储备了优质商家资源。香江控股经过多年的耕耘，制定发展香江·全球家居CBD的战略，第一步落子成都。

　　据了解，香江·全球家居CBD位于成都市政府规划的唯一家具产业集中发展区“成都家具产业园”内，项目占地逾3000亩，建筑面积达600万平方米，建成后，可提供20万个就业岗位，年交易量将达3000亿元，围绕着香江·全球家居CBD将诞生一座新城。

　　成都的香江·全球家居CBD采取了“28模式”，即20%物业出售，80%物业自持。资深地产投资专家黄海称，扩大优质物业持有比例并提高商业的盈利能力，已经成为国际大型地产公司改善公司资产结构、发展新的利润增长点和开发新的投资模式的重要举措。“持有型经营获利”成为重要的盈利模式。开发企业不仅可以获得租金，而且还可以通过REITS(房地产投资信托基金)等形式实现资本市场再融资，进一步拓展开发资金获取渠道的可能。在国内，像万达、保利、金融街等众多的开发商都在走这条路。

　　深圳大学区域经济研究所所长刘会远认为，香江自营80%的底气，很关键的因素在于开发商对项目前景的看好，不管是从政府的支持、产业商业地产盈利模式、市内的家具市场全部迁移到香江等大环境，还是从香江的实力、运营能力和资源等自身素质分析，香江·全球家居CBD在2-3年的时间内一定会做旺。从长远角度来说，自营出租肯定比卖的收益更高。作为上市公司，香江控股只有让物业增值，其股票才能增值，因此香江控股一定会从投资、宣传、经营等手段，使整个物业的商业价值迅速增值，而购买20%物业的投资者，将会和开发商一起分享升值后的财富盛宴，这是一种真正的共赢模式。

　　商贸地产全国开花

　　有人算过这样一笔账，以香江·全球家居CBD一期50万平方米为例，开发商自营面积将达到40万平方米，除去租金的收益不算，单是商铺的物业价值每平方米递增1000元，香江的收益就会增加4亿元，结合广东著名的家具基地乐从的商铺售价在短短几年时间内，由每平方米5000元递增到60000元的现象来看，香江·全球家居CBD后期的收益将不可想象。

　　与此同时，香江控股又以CBD为配套，投入巨资打造了占地近100亩的高端产业精英社区香江紫钻，与商贸地产联动开发。

　　香江集团董事局主席刘志强称，“随着城市发展和消费需求的升级，家居商城近年来遍地开花，家居商城一般是服务100-200个品牌，以直接零售为主。香江·全球家居CBD则是承载整个家居产业的平台，服务全国乃至全球20万-30万家家具建材及家庭用品企业，以工厂总部批发和展示为主，兼具多种功能于一体的集散平台。我们决定在西部、长三角、珠三角、环渤海、华中、东北等地打造全球性六大家居批发集散基地，成都是全国战略的第一步，是战略支点，意义非常重大。”

　　除了成都以外，香江控股位于安徽滁州的南京湾地区一幅土地，将打造南京湾超大商贸物流园，项目总投资600亿元，5-8年内完成整个项目的开发。建成后，年交易额将达到1000亿-2000亿元，税收达到100亿元/年，将成为立足华东、影响全国的商贸物流枢纽。

　　此外，香江控股在旅游地产方面的探索也已起步。据了解，香江控股位于广东增城白水寨风景名胜区内的旅游地产项目锦绣香江温泉城占地300亩，面积达20多万平方米，目前已建成50多栋企业会所型别墅，项目整体建成后，将达到183套温泉别墅、400多栋企业会所型别墅及450间豪华客房的规模。据香江控股相关人士透露，计划陆续在天津、连云港、安徽、湖北、湖南、罗浮山等国内其他区域复制酒店模式。