楼市十月围城购房者开发商互相博弈房企面临最严寒“冬天”

　　记者 张骏斓 报道 制图 任萍

　　进入10月，房地产市场的博弈正式进入白热化阶段。

　　对于购房者而言，国庆黄金周楼市的惨淡开局，开发商资金趋紧的传言让苦等降价的购房者觉得房价下跌即将成为现实，但是佛山市限购令的朝令夕改则又让购房者惊出一身冷汗。而在开发商眼中，房展会如此巨大的人流，预示着购房需求依旧旺盛，而老客户的虎视眈眈则让开发商的降价步伐越发沉重。

　　购房者：看房积极性增加

　　虽然上海国庆黄金周房展会只成交了203套房源，但是13万人次的参观，再次证明了楼市需求旺盛的一面。而日前佛山市限购令的朝令夕改则也让购房者惊出一身冷汗。

　　“这个黄金周期间，房展会4天时间，我去了两次，一次是先打样看看房源信息，一次是跟着看房车去实地考察。 ”上海都市小白领何先生向记者聊起了自己的黄金周经历。原本在年初就想购房的何先生，由于看到了目前的限购政策的收紧，预判楼市会出现一轮调整，因此一直将自己的购房计划延后。“眼看就要过去一年了，现在看看，价格并没有什么大的调整，等了半年多了，估计也就这样了，所以国庆专门窝在上海看房展会。 ”何先生说道。

　　而与何先生有着一样的想法的人还有很多。 “一车30多个人一会儿就满了，大家在路上聊的时候基本上都是这样的想法，虽然价格还可以再等等，但是现在是到了可以打样的时候了。 ”何先生说道，

　　来自搜房网的一番调查也显示，在刚需人群中，有60%以上对于购房需求依旧存在，而预计选择在今年年底前入市的占到了调查人数的45%。

　　“现在的市场让人感觉很紧张。 ”近期一直观察一二手房市场的陈女士对于佛山市限购令的朝令夕改表达了自己担忧。陈女士一直在为自己的儿子在物色一套婚房，市场的冷淡，让陈女士感到自己在价格上的发言权越来越大，对房源的砍价也非常厉害，但是11日冒出的限购松绑让她有些紧张。“虽然被叫停了，但是你也不能说不会象2008年楼市一样突然改变吧。美国不是又在闹中国的人民币吗，现在经济的事情真的不好说了。房子的事情还是合适就可以了。 ”陈女士说道。

　　开发商：慎言降价

　　黄金周4天的房展会参观总人数逾13万 人 次 ，与2009年楼市最热时相当。这等于给 “房价大跌论”判了死刑。而在这 个 冬季，对于开发商而言，则是多渠道营销，慎言降价。

　　“现在这个市场渠道是第一位的，价格虽然关键，但是排在第二位的。 ”金地天御的营销总监张维向记者说道。在昨日，张维所操盘的金地天御登上了东方购物的平台，通过电视购物方式进行购房。“这个也是一种在楼市淡季的尝试。 ”张维说道。

　　电视购房的一大优势就是有折扣，而作为首个地产项目，是否也会出现大的折扣呢？对此，张维则坦言，推出的两个产品都是新项目，因此与案场现有的产品无法比较。“但是作为电视购房的一种规则，肯定会有一定的折扣，而这种折扣与案场相比没有什么大的区别，只会有一些小优惠。 ”张维介绍道。

　　而宝华企业集团营销总经理、上海赢佳策略总经理杨健也赞同此观点。他表示，目前开发商非常关注渠道，通过各种渠道让购房者了解产品是第一要务。“今年很流行的电商平台就充分说明了这种趋势。 ”而在价格上，杨健也认为，上海的开发商顾虑还是比较多的，现在的折扣绝大多数都是9折甚至9.5折。

　　专家论道：开发商如何过冬

　　作为2011年最后的一个销售季节，面对如此惨淡的开局，沪上楼市将会如何发展？而开发商又将如何过冬呢？带着这些问题，记者就此邀请了上海易居研究院综合研究部部长杨红旭、同策咨询研究部总监张宏伟、德佑地产研究主任陆骑麟一同就上述话题论道一番。

　　楼市需求“肉在锅里”

　　记者：上海国庆房产会，参观总人数逾13万人次，看房者众，证明潜在需求旺盛。面对如此旺盛的购买人群，对于调控已经具有抗药性的房企，是否会保持价格苦撑的局面？是否表明对于四季度而言，甚至是明年一季度而言，购房者关注的房价仍旧不会有什么大的调整吗？

　　杨红旭：4天的房展会参观总人数逾13万人次，与2009年楼市最热时相当。这等于给"房价大跌论"判了死刑！近年来上海一手住宅年均成交1600万平米，去年今年连续两年成交仅900万平左右，近十年绝无仅有，合理需求也被强力压制了。

　　但是由于目前的楼市一系列调控政策影响，开发商企业的资金链一直备受关注，因此为了确保自己的资金链的安全，势必会在未来的三个月内进行跑量，因此价格调整会有，但是由于目前的需求已经旺盛，因此只要开发商价格调整5%的时候，就有很多刚需购房者就是马上入市，因此价格上不会有大的调整。毕竟潜在需求旺盛，眼下成交多少并不重要，重要的是“肉在锅里”！

　　陆骑麟：实际上当前和09年的市场还是存在巨大差异的。2009年的楼市是房价快速上涨，当时购房者买房投资成份相对较多，而目前房价下跌预期不变的情况下，买房的目的是为了居住，两者目的不同。 09年有效的，实力客户相对较多，而当前房价相对较高，这部分看房者都是期望价格调整至其承受范围之内，并且还有大量限购客户在内，目前市场增加有效客户的唯一房价就是降价。

　　张宏伟：我个人认为，政策面的原因导致10月至年底这个时间段内宏观楼市均价还会保持相对稳定，但成交量仍然值得我们去关注。

　　另一方面预期出台的政策尤其是货币政策走向、房地产政策都有可能影响未来的房地产市场的走势。政策层面出现逐步松动或继续延续当前调控政策的可能性均存在，政策导向的转变也

　　和2011年最后3个月的房地

　　产市场表现有关系。因此，2012年房地产市场走势如何，还要边走边看，因此价格上仍存在一定的变数。

　　房展会启示房企加速跑量

　　记者：黄金周楼市成交量下滑近7成，国庆房展会上也是成交冷待，作为银十的风向标而言，10月沪上楼市将会如何发展？

　　张宏伟：在刚刚过去的黄金周，楼市成交惨淡，传统的"金九银十"未能改变楼市的低迷局面，在我看来，主要有三个原因：第一个主要是政策叠加效应体现，上海楼市受到调控影响，尤其是7月份出台的"沪四条"叫停补缴纳税证明及社保证明，对于当前上海房价出现滞涨、购房者观望起到一定的政策威慑力作用。其次是开发企业还是选择在房展会上来试探一下市场变化情况，以此来研判今年剩余三个月的市场推盘策略。最后，由于房展会往往有市场滞后的效果，一般而言房展会之后往往还有一些楼盘成交的延续，因此，黄金周期间楼市并不一定是市场的真实表现，房展会的效果怎么样还要具体看今后一两周成交变化情况怎么样。

　　对于十一黄金周房产会之后的市场走势如何，我认为，宏观市场楼市成交均价还会维持当前企稳的状态，但成交量有可能会由于房企策略性的调整而逐步走高，黄金周楼市启示开发企业应加速跑量。实际上，从目前的一些成交情况就已经对于有所证明，大型房企采取高速周转的市场策略，在不同阶段采取"策略性降价"或加大推盘力度并打折促销导致今年上半年这些大型房企的销售业绩相对乐观。同样，上海在成交量持续两三个月低迷之后，10月至年底这个时间段内，高速周转将对开发企业成交量也起到助推的作用。尤其是一些大型开发商的通过高速周转的市场策略，不仅仅对于回笼资金减轻公司财务压力有重要作用，并且对于调节在一定时期内市场库存，对冲库存量过大对市场的负面的影响也具有重要的意义。而另一方面，逼近年底，大型房企由于都有年度的销售业绩指标，各大房企有必要在剩余3个月时间段内在销售量上冲一下，保证整体企业销售业绩指标基本完成。

　　陆骑麟：我这里有一份数据也可以证明一下，据德佑地产市场中心监测数据显示：2011年10月1-7日，上海市商品住宅成交面积为398套，同比2010年同期减少78%，成交均价为21800元/平方米，同比上涨13.7%。

　　可见，房展会上的价格还是偏高，开发商降价意愿不强烈，导致此次房展会成交相对冷清。房展会对后期楼市还是具有一定的风向标的作用，表面了当前上海楼市开发商整体降价的意愿也不是很强烈。不过还是有部分开发商的价格有松动迹象，那么后期成交量回升还是值得期待的。