房企涉足地产私募基金：机遇与风险并存

　　回建强

　　近一年来，随着国家对房地产市场的调控，企业融资遇到了诸多问题：银行信贷日益紧缩，开发企业从银行获得信贷的难度上升，额度下降；股市日渐低迷，再融资和IPO继续无望；限购政策下市场销售低迷，市场回笼资金不力。

　　从近两年房地产开发企业资金来源结构看（以1~8月作为比较的时间节点），国内贷款占比从2009年的21.92%一路下降到2011年的16.42%。数据表明银行贷款对开发企业的资金支持力度在逐年下降。

　　为了解决融资难题，一些房地产企业纷纷涉入房地产私募基金领域，一方面借助国内外的独立私募基金获取资金，另一方面，开发企业直接参与地产私募基金的筹建，打通金融与房地产的资金通道，为企业旗下的项目直接融资。

　　在国内地产私募圈里，智基创投、德同资本、红杉资本、普凯、量宇、盛世神州、高和投资等是比较有名的几家。开发商显然没有把融资的希望完全寄托在这些资金规模并不太大的投资基金上，他们看到的是未来房地产基金的巨大发展潜力，以及在房地产业发展中的巨大作用。

　　开发企业的策略是，与其让小基金们做大，不如亲自参与，走出具有战略意义的一步，不至于在未来落后。目前，万科、金地、中海、复地、世茂、华润、远洋、万通等开发企业纷纷涉足地产私募基金领域。

　　不过开发企业直接参与地产私募基金，可谓机遇与风险并存。机遇方面可以总结为三点：

　　一是房地产业处于投资结构优化的关键期，私募基金的出现符合产业发展规律。有序引导投资资金进入私募基金领域，变消费资金为生产资金。通过基金的运作，提高开发企业提供扩大生产的能力，减少需求端的投资压力，有利于增加产品供应，降低房价上涨压力。这种投资模式的变化符合国家房地产调控的总体方向，有利于投资渠道的扩展，有利于开发企业的生产经营，有利于民间资本的保值增值。

　　二是民间高净值人士投资日趋理性。房地产基金的出现既是开发商的需要，也是投资人的需要。一般而言，投资人虽然有钱，但没有专业投资能力，社会上专业机构的出现刚好满足了他的这种需求。越来越多有资产规模、懂资产配置的高净值人士和企业、机构将会选择把钱交给值得信赖的专业基金管理公司来管理，这是大势所趋，也是市场更加成熟的一个标志。

　　三是有限合伙制日渐成熟。有限合伙制是发展风险投资业的必要制度安排。经过近两年的酝酿、试探，地产基金的募集活跃度自2010年起开始回升，全年共有10只基金募集到位18.59亿美元，今年估算增速近一倍。显然，合伙企业制度的成熟是推动地产基金募集资金规模不断上升的因素之一。

　　开发企业参与地产私募基金的挑战同样不能忽略。通常意义上的地产私募基金是指专业金融人士通过一定的制度框架建立合伙制基金，募集资金到位，通过考察投资对象，做出投资决策，最后通过一定的退出机制，如项目销售、资产证券化、IPO等渠道退出，获利。开发企业自建地产私募基金与上述独立基金运作并不相同，本质是为自己的项目提供开发资金，是替代银行贷款的重要资金来源。是为项目融资，还是为投资人（LP）服务，这是开发企业参与地产私募基金受到质疑的地方。

　　另外，地产私募基金运作本身也有一个成熟的过程。从发展规模看，当前我国的地产私募基金依然处在起步阶段，距离成熟还有几年的路程。从发展理念看，现在开发企业运作基金是为项目融资这一目标考虑，还是为投资人的利益考虑，定位存在模糊空间。从行业监管看，地产私募基金处于无序发展状态，相关行业监管缺失，将带来行业空间受限、政策调整等各类不确定性。（作者系北京中房研协技术服务有限公司研究中心总监）