销售遇冷融资受限 上市房企步履维艰

晓晴

　　原本指望今年“金九银十”力挽狂澜的房企这回只得失望了。不仅是“金九银十”没有如期而至，而且房企开发商再次尝到“遭人扼喉”的痛苦滋味。

　　据媒体报道，10月13日，建设银行北京分行将首套房贷最低利率由原来的基准利率上浮到基准利率的 1.05倍，成为了北京首家上浮首套房贷利率的银行。目前不少中小商业银行也相继调整了首套房贷利率，上浮区间为5%至10%。涉及银行包括光大、广发、深发展以及民生等。

　　对此，有券商分析人士指出，银行选择此时上调首套房贷最低利率，就是做空房地产业，不看好房地产业。此举无疑会进一步抑制投资者的购房冲动。在需求不旺、流动性趋紧的双重压力下，房企开发商的资金链压力可想而知。

　　本报记者了解到，如今在房企开发商的资金来源中，其融资渠道被层层设卡。目前，银行按揭贷款收紧、地产销售下滑导致房地产开发商回笼资金骤降；此前，在股市再融资暂停的情况下，房企开发商绕道信托融资如今也被严格限制；特别是进入下半年以来，银行信贷基本停止，如今仅剩流动资金贷款，且对客户要求很高。

　　同样，对上市房企而言，华泰证券研究员张平认为，信贷政策的收紧及融资渠道的限制对相关上市公司资金面影响也十分明显。迄今，上市房企筹款能力降低，金融杠杆率下降，资金面压力也在持续增加。

　　从二级市场表现来看，年初至今，房地产行业经历5个波段后回到原点。特别是进入9月以来，地产股更是破位加速下跌。包括万科（000002.SZ）、保利地产（600048.SH）在内的龙头地产股加速大幅下跌，市场恐慌气氛严重。9月地产股整体跌幅高达14.5%，跌幅居各大行业板块之首。而同期上证综指和沪深300指数跌幅分别为 8.1%、9.3%。此外，在节后的A股反弹中，房地产板块反弹幅度继续落后于各大板块。

　　存货压力激增

　　广发证券发展研究中心的最新统计数据表明，由于新增存货大幅上升而成交量毫无起色，房企开发商存货压力激增。相比去年9月“金色十足”，今年9月黯然失色，冷清收场。

　　在广发证券监测的 33大城市中，今年9月成交量环比下降的城市近五成，总体成交量环比轻微下跌0.7%。同比而言，超过七成城市出现下降，总体成交量大幅下跌31.3%。

　　统计数据还表明，9月末11大重点城市存货总量首次突破80万套，环比上涨11.1%，同比上涨59.1%。9 月新上市可售套数达到15万套，为今年最大单月上市量。

　　与此同时，9月去化率（一段时间的销售率）仅为45.7%，创下2010年以来的新低。9月末存销比首次突破1年，达到12.1月。其中，存销比最高的前三大城市分别是大连（36月）、杭州（20月）、重庆（19月）。

　　从上市房企最新公布的9月销售情况来看，万科、保利地产和金地集团（600383.SH）三家房企巨头9月销售面

　　积和销售金额同比均出现下降。其中，万科2011年 9月销售面积108.0万平方米，销售金额125.1亿，同比分别下降 4.9%和12.0%；保利地产2011年 9月实现签约面积 58.75万平方米，实现签约金额 67.36亿，同比分别下降 33.14%和 26.21%；金地集团2011年 9月实现签约面积 31万平方米，同比减少 37.6%，签约金额 37.8亿元，同比减少36%。

　　迄今，全国房地产市场供给需求比率已经达到2.38，超过了2005年以来1.94的平均值，达到了2004 年以来的最高值。

　　“存货量的大幅增长，表明未来有大量的房屋推向市场，在成交量增幅减缓的情况下，房企去库存回款难度增大。”渤海证券分析师齐艳莉称。

　　值得一提的是，今年以来，住房贷款优惠利率已经取消，首付成数增大，几次加息后，还贷成本大幅增加，购房需求受到较大压制。

　　“贷款的收紧已经明显影响到了商品房的销售。”齐艳莉表示。而广发证券发展研究中心的测算也表明，从2010年首次加息后首次置业者月供变动情况来看，一套总价款为百万元的房屋，若按首付30%，付款年限30年计算的话，经过五次加息前后月供增加幅度37.4%。其中，单纯加息影响幅度9.5%、优惠减少影响幅度27.9%。

　　本报记者调查发现，在房地产板块存货压力在不断加大的同时，上市房企货币资金却在不断消耗。截至2011 年6月末，房地产存货占总资产的比值为 68.7%，为近5年来的最高点。同期，2007年至2010年四年的平均数据分别为64.4%、67.0%、65.1%、67.5%；而货币资金占总资产的比值处于下降趋势，仅略高于2008 年。

　　以申银万国行业分类法分类的话，今年中期，房地产行业真实存货（真实存货=名义存货-预售账款）余额已高达6684亿元，创出历史新高，比今年年初增加 13%，比去年同期大幅增加近三成，达29%。

　　融资渠道遭围堵

　　中原证券分析师吴剑雄表示，作为典型的资金密集型行业，资金对房地产企业至关重要，尤其是在宏观调控的大背景下，资金链安全成为企业能否挺过行业困境的关键。

　　目前，上市房企资金来源主要包括股市IPO和再融资、销售回款、债务融资（银行贷款、中期票据/商业票据、信托贷款、债券发行）以及合资等。不过，上述融资渠道也正面临层层设卡遭堵。

　　销售遇冷融资受限 上市房企步履维艰

　　迄今，上市房企再融资已被暂停。此前，包括广宇集团（002133.SZ）、华发股份（600325.SH）、中润投资（000506.SZ）、ST国祥（600340.SH）、ST国药（600421.SH）、外高桥（600648.SH）、绿景地产（000502.SZ）、鼎立股份（600614.SH）在内，共有63家房地产上市公司提出再融资预案，累计拟筹资1408亿元。

　　不过，受累于房地产宏观调控，万科A、招商地产（00024.SZ）、深振业A（000006.SZ）等28家房地产上市公司被迫放弃了再融资计划，涉及拟再融资金额604亿元。

　　“在融资渠道匮乏的情况下，若未来房地产销售持续萎缩，地产企业将面临较大的资金链风险。”吴剑雄称。

　　本报记者了解到，目前房企的银行贷款成本已在不断上升，贷款利率已上调为基准利率的1.1-1.2倍即7.8%-8.5%（目前基准利率为5年期贷款利率7.05%），高于上年同期的1.0-1.1倍。

　　另据知情人士透露，如今房地产开发贷款协议正变得越发严格，银行方面是能停则停。而且，各银行之间条款差异很大。如有的银行要求开发贷款可能占土地加建设成本50%。至于担保可能包括土地加股票或土地加公司担保，并且银行可能是第一顺位债权人（比如，获得预售收入的30%等）。甚至在某些情况下，开发商可能要在预售比率达到70%后就要偿还贷款。

　　统计数据显示，自2008年11月政府推出4万亿元扩大内需计划，银行的房地产开发贷款增速在2010年3月达到31%的最高点。但受2009年11月以来的调控政策影响，2011年6月房地产开发贷款同比增幅已降至15%。今年前8个月房地产贷款资金累计8888.83亿元，同比增长率仅为 5.07％，与 2008年的增速相当。就国内贷款占房地产开发资金来源的比例而言，今年前8个月为18.24％，也为近几年的最低点。

　　此外，房企冀希望于信托融资的愿望也将被打破。此前，各地银监会已告知信托基金不得向开发商提供新的贷款。

　　今年以来，在房企获取开发贷难度增加的前提下，房企绕道信托融资的比重在不断增加。统计数据表明，房地产贷款占信托贷款的比率从2010年1季度的11%升至2011年二季度17%。

　　如在港上市的国内房企里，债务融资中信托贷款比率最高的上市房企为恒盛地产（00845.HK），高达41%；其次是绿城中国（03900.HK），其信托贷款占比为17%。

　　与此同时，从短期偿债压力看，今年中期上市房企偿债能力已大幅降低。今年中期，房地产行业短期资金盈亏（货币资金-短期借款-一年内到期长期贷款）为 327亿元，比年初减少了 60%，比去年同期减少了50%。

　　而房地产企业经营状况转弱更趋明显，半年报的存货周转率和总资产周转率加速下降，分别为 0.0957 和 0.0959，同比分别下降了26.21%和18.10%，相比年初同比下降7.58%和4.51%。

　　如绿城中国今年上半年的净负债率高达184%。到今年12月，绿城中国需进行再融资的短期债务约为68亿元（占总负债的19%），主要是银行的建设贷款。除了350亿元的银行借款，绿城中国还有未偿还信托贷款70亿元，期限为1年半到3年不等。