无计划的市场　有计划的保障房

　　新加坡、法国、美国房地产稳定发展的奥秘何在——

　　无计划的市场　有计划的保障房

　　新加坡的组屋政策世界闻名，法国以廉租房为代表的保障性住房成为社会的稳定器，美国从上世纪30年代到90年后代再到新世纪逐步推进住房保障计划。住房保障成为这三个国家社会稳定发展的基石。以上三国是高度发达的市场经济国家，经济发展主要交给市场去调节，政府很少主动干预，但住房保障则是政府必须承担的责任，为此各国政府均制定了详细周密的计划并严格落实。尽管他们的住房保障制度还在不断修正和完善，但其几十年的经验，对正在摸索住房保障道路的我国来说堪称宝贵。《经济参考报》驻外记者今天发来的三篇报道，把新、法、美三国在这方面的发展历程为我们做了更直观、更详细的介绍。

　　新加坡　为八成人口提供公共住房

　　记者　陈济朋　新加坡报道

　　新加坡的组屋政策世界闻名，享受公共住房的人口达到八成以上。这一制度的出发点是，通过“建造民众负担得起的住房”，将新加坡发展成有产的民主社会，从而奠定国家稳定发展的基石。

　　房地产分为公共和私有两种住房

　　新加坡房地产市场分为两大部分，即公共住房和私有住宅市场。目前新加坡常住人口的82%(约310万人)居住在近100万套公共往房里，其中绝大部分是可出售的组屋。至于出租型的公共住房，建屋发展局主席许慈祥说，预计到明年底约有5万套。

　　组屋是新加坡常见的公共住房形式，它的首要特点是让一般民众负担得起。也正因为如此，组屋的设计整齐划一，可以节省设计和建造成本。

　　新加坡大规模建造组屋的政策始于1960年，当时是为了应对住房危机。1965年新加坡独立之后，组屋政策一直延续至今。

　　最初，建屋发展局建造的房子主要是廉租房，后来逐渐转变为以出售代替出租，由政府帮助人们置业。李光耀在其回忆录中说，新加坡的立国思想是希望通过建造公众负担得起的住房，建立一个有产的政体，因为地产价值与国家和社会稳定密切相关，绝大多数人有房产，也就意味着他们的福祉与国家的命运绑在了一起，从而奠定国家稳定和发展的基石。

　　许慈祥表示，“建造民众负担得起的住房”一直是建屋发展局的使命。据统计，公共住房的常住人口比例从1960年的9%，一度上升到1990年的87%，此后一直维持在80%以上。

　　从产权上来看，新加坡的私宅多是拥有永久地契的房产，组屋大多是99年的地契，地契到期之后需要补交一定的费用。

　　组屋兼顾实用性和舒适性

　　新加坡的组屋根据面积大小分为“一房”至“五房”等房型。这里的“房”指的是房间数量。最小的“一房式”是单身公寓，最大的“五房式”是三室两厅两卫外加书房。

　　建屋发展局的调查显示，约有41%的组屋居民选择“四房式”，即三室两厅两卫(没有书房)，套内面积在90至100平方米。27%选择“五房式”，套内面积在100平方米至120平方米。选择两室两厅两卫、套内面积80平方米的“三房式”的约占20%。

　　虽然是公共住房，组屋的设计精良，一般为明厨明卫，由于政府有较多储备地，市区以及一些私宅集中的地段都有大量的组屋供应。近年新加坡政府推出更多优化社区环境的措施，令大多数居民感到满意。

　　与私人公寓相比，组屋的最大区别在于其开放性，没有围墙，也没有专门服务于小区的物业管理处。另一个特点是组屋一层大多是作为开放空间，只有廊柱和承重墙，由此方便居民活动，同时也避免底层组屋不安全和房屋潮湿。

　　在公共配套方面，新加坡几乎每个社区都有小贩中心、餐厅和停车场，将流动摊贩集中在有顶盖的公共设施中，方便市政管理和保持卫生。

　　据建屋发展局统计，该局在过去50年里建造了1.66万个商业和餐饮设施，223个市场和餐饮中心，其他设施还包括30多座体育馆和72个市政公园和花园，基本上每个社区的购物和餐饮都在几分钟路程内，非常方便。

　　新组屋的申请流程

　　新加坡的组屋市场是一个由政府严格规管的市场。申购新房的必须是一户居民，而且是新加坡公民或永久居民。购房申请人的年龄必须满21岁。申请人可以与其未婚妻或未婚夫共同申请组屋，但必须在拿到房子三个月之内向建屋局提交结婚登记书。申请人也可与父母一起，或在父母不在的情况下与单身的兄弟姐妹一起申请。

　　新组屋的购买也有严格的家庭收入限制。最基本的原则是家庭月收入不能超过8000新元。不过，对于父母及已婚子女或更多人共住的大家庭购房者，这一上限可以提高至1.2万新元。购买共管公寓的申请人家庭月收入不能超过1万新元。政府也会根据经济和物价调整收入上限。

　　建屋局在其网站上对于规定条件有详细说明，并附有多个实例加以解释。市民通过上网查询，基本能够明白自己符合申请什么房型。

　　除了一般的组屋之外，建屋局也推出少量主要面向单身人士的单身公寓，但条件是申请人需满55周岁。还有一种由私人发展商承建的共管公寓，面向收入在8000新元以上1万新元以下的夹心层。建屋局近年来还在一些新市镇推出了类似共管公寓的“设计、建造和出售”公屋。

　　新购房屋者可以享受政府的补贴和使用强积金，鼓励人们置业。一般而言，两个中等收入的人共同买房，扣除强积金，所需首付资金有限。

　　政府在决定建造组屋的类别和套型时的主要依据是市场反馈，以及每5年进行一次的建屋局调查，包括对组屋设施、社区管理及满意度等。

　　由于组屋是政府以低于市场的价格卖给符合资格的首次购房者，组屋的转售购买方也必须是符合资格的公民或永久居民，基本原则是每户居民只能拥有一套组屋。因此，土地供应、开发商，以及炒房者所在的二手市场三个环节均在政府严格控制下，可以杜绝暴利的产生。

　　物业管理由市镇理事会负责

　　新加坡近年来在北部的兀兰和东部的淡宾尼等地推出了许多组屋项目，形成新市镇。这些地方的居住条件以及购物休闲设施比较成熟。

　　胡轶强和潘越蓉夫妇在兀兰拥有一套“五房式”组屋，套内面积约120平方米，采光通风条件较好。

　　胡轶强说，这个组屋小区的物业管理由所在选区的市镇理事会负责。最主要的服务是日常的垃圾清理和绿地及公共设施的维护，以及每半个月冲洗一次公共区域地面。市镇理事会一般会选择相应的公共服务承包商来提供服务，也有的选择建屋发展局的人员。

　　物业服务承包商一般不在小区设办公室。建屋发展局巡视员经常来小区监督住户遵守制度的情况，如检查是否有乱堆放杂物或乱停车等行为，并有相关惩罚措施。住户装修房屋需向建屋发展局申请许可证，出租组屋的一个房间也需要向建屋发展局登记。

　　胡轶强每个月交的物业管理费为64新元(约合338元人民币)，直接交给小区所在的市镇理事会。此外，与私人住宅一样，组屋业主需要每年缴纳一定数量的地产税。地产税是新加坡政府公共行政开支的主要来源。

　　法国　有1000万人租住廉租房

　　记者　李明　巴黎报道

　　为了满足低收入群体的住房需求，法国大力推动社会保障性住房的建设和供给。以廉租房为代表的保障性住房已成为法国社会的稳定器，但由于分配管理不尽完善，也引发诸多问题。

　　廉租房占可出租房屋近半数

　　法国的社会保障性住房(又称福利性住房)是为收入较低、无法通过房地产市场满足住房需求的城市居民提供的住房，包括由公共或私人机构建设并管理的廉租房，由私营企业资助、建设并管理的住房以及得到公共机构资助的集资建房等。

　　据法国生态部下属的住房事务司2010年2月公布的数据，2009年，法国共资助兴建12万套福利性住房，是2000年的3倍。2010年，法国政府将投入47亿欧元资助兴建福利性住房。

　　据统计，法国每1000人拥有69.2套福利性住房，约有1000万人租住在廉租房内。法国媒体报道称，目前法国福利性住房缺口仍在80万至90万套。

　　法国廉租房已有100多年历史，目前廉租房制度已成为法国社会福利制度的一个重要组成部分。法国现有约450万套廉租房，占法国可出租房屋的40%至50%，占法国主要住房的17%。这些廉租房由863个专门机构进行管理。

　　法国廉租房租金通常只有市场价格的1/3，最低仅为1/6，供应对象为中低收入阶层。一项调查表明，65%的廉租房承租人属于中等收入以下的居民，而在低收入居民中只有12%的人租用廉租房，不少人转而租用条件较差的私人出租房。2008年，在巴黎大区(巴黎市区以及周边七个省)，租用廉租房的居民每月收入最高不得超过1963欧元，其他地区为1706欧元。

　　廉租房制度还成为法国政府调控房价的有效手段。由于廉租房的租金低廉，很多低收入居民首先选择租房而不是买房，从而降低市场上对购房的需求，有助于房价的稳定。　

　　立法规定城镇廉租房比例

　　为解决资金来源问题，法国通过多方筹资合力兴建福利性住房：一是中央政府以财政预算拨款、减免土地税和减免增值税等方式直接进行资助，对地方政府给予补偿基金。通常中央政府是福利性住房项目的主要投资方，地方机构以不同额度参与投资。省级政府有权保留30%的福利性住房，其中5%提供给公务员。二是由专门的社会住房信贷机构承担住房建设的信贷和投资管理。三是约有1%的福利性住房吸收企业投资参与，主要为了其雇员获益。四是一些慈善机构吸收企业和其他捐资款项用于福利性住房的建设。

　　法国还制定系列法规促进保障性住房制度的顺利实施。

　　法国2000年立法规定，在人口超过5万的城镇中，廉租房占全部住房的比例不能低于20%。2003年，法国颁布《城市规划和住房法》，规定政府有权对一些敏感居住区的住房进行干预。2006年，《国家住房承诺法》鼓励加大福利性住房供给量。

　　2007年，法国通过《可抗辩居住权法》，承诺增加住房建设投入，在法国基本实现人人有房住。法案同时规定，国家保障合法居民的居住权，居民可通过法律手段维护自己的居住权。该法案规定，2008年12月1日起，在住房申请没有得到满意答复的情况下，五类住房困难人群：无房户、将被逐出现住房者、仅拥有临时住房者、居住在恶劣或危险环境中的人、与未成年子女同住且住房面积不达标的人，可向主管部门要求解决住房问题，如问题得不到解决，可向行政法院提起诉讼。　

　　分配管理不尽完善引发问题

　　尽管法国推广廉租房产生良好社会效益，但在廉租房分配和管理环节存在诸多问题。

　　在法国申请廉租房的门槛不高，一是具有法国国籍，或者有效的长期居留许可；二是收入低于政府设立的上限。记者在采访中得知，理论上满足这两个条件都可以申请廉租房，但在现实中，申请廉租房的手续繁琐，程序冗长，一般材料递交后需要几年时间才能申请到。

　　法国每个省约30%廉租房由省政府支配，其中部分预留给公务员，每个市(镇)约20%廉租房由市(镇)政府支配。但各地区情况不同，所以申请难度也不一样。

　　一些分析人士认为，法国廉租房制度还存在以下问题和漏洞：

　　首先，法国廉租房可以永久租用，退出机制缺失。住户收入增加后仍可以长期享受廉租房，而另一些急需住房的人却申请困难。

　　其次，城市出现泾渭分明的“富人区”和“廉租区”。“廉租区”的居民就业机会较少、环境恶劣、素质偏低，陷入贫困的几率大，成为引发社会矛盾和导致不稳定的因素。

　　第三，廉租房建设质量较差，物业难以维护。许多廉租房由于维护不当、卫生条件差，时间一久宜居度大幅下降，政府只能推倒重建。

　　美国　靠金融税收优惠提供住房保障

　　记者　杜静　华盛顿报道

　　从上世纪30年代起，美国政府通过发展公共住房建设为低收入群体解决住房问题，90年代后，公共住房数量逐渐减少，提供包括贴息贷款、担保和抵扣个人所得税等优惠政策措施成为住房保障制度的主要内容。

　　美国约有120万套公共住房

　　美国的公共住房是指政府为低收入者、老年人和残疾人建造和维护、收取低额租金并由政府管理的住房。在联邦层面，公共住房建设和管理主要由住房和城市发展部负责；地方上则设有公共住房局负责管理本地区具体住房事务。住房和城市发展部向这些公共住房局提供资金支持以及公共住房项目规划、开发、管理等方面的技术和专业指导。

　　目前，全美约有120万套公共住房，由约3300个公共住房局负责管理。这些公共住房建筑形式各异，既有独栋住宅，也有高层公寓。

　　在美国，租住公共住房首先要提出资格申请。申请人是否有资格申请公共住房取决于以下几个方面因素：年收入水平、是否是老年人或残疾人、是否是美国公民或符合条件的移民。申请人所在地的公共住房局将对申请人的申请材料进行审核。在收入水平方面，低于本县(或市)年收入中间值的80%属于“较低收入”，低于本县(或市)年收入中间值的50%属于“极低收入”。值得注意的是，如果公共住房局发现申请人有不良习惯或行为、可能对其他租户或公共住房项目环境产生不良影响，则将拒绝批准该申请。

　　接着要填写公共住房申请表。提交相关证明文件，如出生证明、税收返还证明等。如果住房局认定申请人符合条件，则将把申请人列入“等待名单”。若认定申请人不符合条件，则须说明原因，同时申请人可以要求就此举行非正式听证会。对符合条件的申请者而言，如果愿意接受住房局提供的某一公共住房，则须与住房局签订租约并缴纳一定金额的押金。

　　租户需缴纳的租金多少主要取决于租户的家庭年收入和相关抵免项目。住房和城市发展部批准的抵免项目包括：家庭内没有收入来源的成员每人每年抵免480美元；家庭成员中有老年人或残疾人的每户每年抵免400美元；由老年人或残疾人支撑的家庭可以抵免一定额度的医疗费用。

　　总体来说，只要租户遵守租约，则可以一直居住在公共住房内。但如果住房局对该租户的家庭收入进行重新审查，认定其收入水平足够在私人市场上获得住房，则住房局有权决定是否允许租户继续享用公共住房。租户在私人市场上找到可负担得起的住房之前，住房局不会强行要求租户搬出。

　　四种形式保障低收入者住房

　　上世纪50至70年代，为解决战后移民大量涌入而产生的住房短缺问题，美国迎来了公共住房的建设高峰。然而，进入上世纪90年代后，公共住房建设几乎停滞。为减少公共住房的维护和运营开支，政府开始出售部分公共住房，目前公共住房数量减少至约120万套。

　　在公共住房数量减少的同时，美国政府向低收入者提供的金融和税收支持显著增加，并已成为政府住房支持政策的主流。

　　当前美国联邦政府对低收入者提供的住房支持主要包括四种形式：一是支持具体的住房工程建设；二是提供租金补贴帮助低收入家庭获得私人市场的住房；三是为州及地方政府提供资金，资助发展地方住房项目；四是为家庭购买住房提供金融和税收支持，主要包括贴息贷款、担保和贷款利息在个人所得税税基中予以抵扣等。其中，第四种是美国联邦政府采取的最为普遍的支持模式，每年联邦财政用于此方面的资金要远远高于其他方面。

　　2010财年，美国联邦财政中，纯粹保障性住房方面预算支出(不包括支持购房的金融和税收支持)为395.35亿美元，如果加上金融税收支持方面的支出，总共高达9363亿美元。

　　力推“希望六号计划”和“精选住宅区计划”

　　美国公共住房经过多年发展解决了大量低收入者的住房问题，同时也出现了许多社会问题，如种族隔离、贫困集中、暴力犯罪严重等，甚至一些公共住房还陷入了严重衰败的境地。

　　进入上世纪90年代之后，美国联邦政府开始大规模改造衰败公共住房，以实现公共住房社区的全面复兴。

　　“希望六号计划”是美国住房和城市发展部改造公共住房的重要方案，通过拆毁荒废的公共住房，代之以设计新颖、低密度、高质量的社区住房，通过提供较好的社区和支持性服务，吸引较高收入居民入住，从而形成一个种族多样、高低收入混合居住的新式社区。

　　“希望六号计划”原来被称作“城市复兴示范计划”，由国会于1992年通过。自1993财年至2010财年，该计划累计获得联邦拨款约67亿美元。

　　在“希望六号计划”成功经验的基础上，奥巴马政府在2010年启动了“精选住宅区计划”，作为“希望六号计划”的进一步拓展和延伸。与“希望六号计划”相比，“精选住宅区计划”更强调住房项目的配套设施发展和可持续性。

　　公共住宅区的配套设施建设虽然也是“希望六号计划”的主要内容之一，但从其款项分配情况看，九成以上都用在了公共住房重建方面，建设学校、医院等配套设施方面的拨款非常有限。而“精选住宅区计划”将公共住房复兴与教育改革挂钩。将提高住宅区内的教育质量作为主要目标之一。

　　另外，与“希望六号计划”相比，“精选住宅区计划”的参与者更为宽泛。“希望六号计划”的资金主要拨付给各地的公共住房局，而在“精选住宅区计划”下，不仅公共住房局、地方政府可以申请项目资金，非营利机构、营利性地产开发商等都可以与某一公共实体联合申请该计划下的资金，从而可以更好地撬动私人资本参与公共住房的重建和复兴。