外地投资客急套现 京二手房或现降价抛售

　　每经记者 尚希 发自北京

　　住房和城乡建设部政策研究室主任陈淮近日曾表示，房产“限购令”没有取消的那一天，但是房地产市场前景依旧光明。

　　经历了佛山放松限购又被叫停的风波之后，目前各地房地产限购令进入“发酵”阶段。《每日经济新闻》调查发现，此阶段内，由于楼市成交不理想，有地方政府迫于财政压力，密集推地；北京市的外地投资客或欲降价抛房；而另一方面，豪宅和商业地产却逆市逞能，或者价格坚挺，或者备受追捧。

　　十月刚刚过半，徐静(化名)已经是第三次跟中介公司通电话询问自己挂牌出售的房屋情况，但回答依然令她失望。

　　“在现在这种形势之下，我真希望能尽快出售，所以价格也是一让再让。”10月16日，徐静告诉《每日经济新闻》记者，自己挂牌出售的这套二手房已经由最初的130万元“妥协”到了115万，如果10月份还是卖不出去，她会考虑再作些让步。

　　限购令的持续发酵，使得北京二手房市场同样一蹶不振。据统计，10月上旬，北京二手住宅成交量仅为791套，同比去年下降了51%。“十一”黄金周遭遇的 “滑铁卢”，更是注定整个“银十”成交量难有反弹。对此，有业内人士预计，10月份将会有部分二手房业主迫于压力，深度降价抛售。

　　另一方面，外地投资性业主的出售意愿越来越强。据链家地产统计，7、8、9三个月外地投资性业主出售房源在缓慢增加，增加幅度约为5%左右，大约每月新增近1000套房源进入市场。

　　降价压力巨大

　　昨日 (10月18日)，《每日经济新闻》记者走访了位于北京市通州区的多家中介门店，与目前通州区一手房滞销的情况一样，该区域二手房市场同样销售缓慢。

　　据链家地产市场研究部统计，在连续3个月未成交的房源中，80%房源挂牌价偏高，比区域均价高出3000元左右。而在链家监测的今年全市有成交的4500个楼盘中，接近1300个楼盘虽有房源，但成交仍在3套以下，占比约29%。低成交楼盘中，挂牌均价为3.01万元/平方米，环比9月仅下降1%左右，且高于全市平均挂牌价9%左右。

　　“高挂牌价业主中，约40%业主只挂牌不降价，短期内心态难改变，也很难对市场产生影响。其余60%的人群出售意愿较高。”链家地产首席分析师张月(微博)在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，长达3个月甚至4个月的挂牌时间，促使业主销售心理逐渐发生转变，随着周边区域和房源降价的影响，将会推动其10月份进一步降价销售。

　　投资客欲撤离

　　在北京二手房市场中，以投资为目的的购房者不在少数。这也就决定了在当前房价下降趋势越来越明晰的形势之下，部分在去年房价处于高位时投资购房的业主担心未来房价继续下跌，选择尽快出售。

　　张月告诉 《每日经济新闻》记者，由于部分外地投资者继续套现而退出市场，加之当前市场走低，部分业主投资关注转向其他方面，逐渐退出房地产市场。据链家在线(微博)房源显示，7、8、9三个月外地投资性业主出售房源在缓慢增加，增幅约为5%，每月近1000套房源进入市场。

　　据链家地产研究部统计，9月份至今，原来以投资性目的或者兼顾投资目的购房的业主出售的房源占比为18%，而7月份之前，该比例维持在15%左右。这类业主房源挂牌均价约2.98万/平方米，与上月相比小幅下降3%，但仍然高出市场平均挂牌价8%。

　　可以看出，出于对后市的看空，部分业主出售意愿有所增加，但也有部分业主陷入难降价与难成交的两难境地。

　　《每日经济新闻》记者在调查中发现，以位于亦庄附近的一处楼盘为例，该楼盘在2009年底市场火热之时，多为外地投资人群购买，占比大约在60%左右。而目前房屋主要用于出租或者出售，鲜有自住。由于业主购房时单价大约是12000元/平方米的高价，当前该楼盘的二手房报均在14000元/平方米以上，甚至达到16000元/平方米，而其周边楼盘目前的成交均价大约在11000~14000元/平方米，无形中使业主陷入了无法轻易降价的被动局面。

　　“目前上海、重庆等地传出温州投资人群已经开始出售套现的消息。市场上外地投资性业主急售情况仍为个别案例，未形成市场现象，但这也是市场释放的信号。”张月分析认为，对于这类外地投资者来说，在未来房价下降趋势更加明朗的情况下，将被迫大幅降价销售，并撤出市场。