9月全国70大中城市维持“涨幅回落”态势楼市政策预示年终“降调”

　　□记者俞佳

　　国家统计局昨日公布的数据显示，70个大中城市中，仍然维持了涨多跌少、但涨幅回落的态势。

　　房价僵持，博弈依旧，专家认为，近期的一系列消息显示，今年四季度，房价将唱响“降调”，但全面降价以及所谓的拐点还远没有到来。

　　房价僵持

　　国家统计局昨日公布了全国70个大中城市住宅销售价格变动情况，房价僵持的局面并没有改变。除身处危机之中的温州以外，其他69个城市房价同比均未见下跌，涨幅回落城市数量增加较多。

　　与8月相比，9月份70个大中城市中的新建商品住宅，价格环比下降的城市有17个，持平的城市有29个，环比价格下降的城市增加了1个。与去年同月相比，价格下降的城市仅有温州1个，涨幅回落的城市有59个，比8月份增加了19个。上海连续3月环比止涨，但同比仍上涨3.1%。

　　同日公布的2011年1-9月份固定资产投资主要统计数据则显示，前三季度全国商品房销售面积增长了12.9%。不过，上海商品房销售面积却只有1306.75万平方米，下降了13.1%。

　　上海社科院房地产研究中心研究员顾建发表示，这些数据表明，宏观调控背景下，房地产市场正处于观望态势之中，一线城市与已限购的二线城市成交量低迷。上海情况更为特殊，年中一纸“沪十条”叫停规避限购令的“擦边球”行为，使得成交更加雪上加霜，“金九”小高峰亦胎死腹中。但房价却仍然坚挺，现在市场上虽然传出了一些大幅降价的声音，但更多是追求广告效应的“假摔”，或个别别墅项目的价格调整，难有代表性。

　　价格信号

　　佛山放松限购令“朝令夕改”、首套房贷款利率上浮，近期关乎购房与信贷政策的消息不在少数。专家分析，这些“变动”与“不变”是各方博弈的短期结果，将对购房者、开发企业甚至地方政府等造成一定影响，同时也是在不断释放价格信号。

　　“经历了近一年的限购，依赖土地财政的地方政府扛不住了。佛山放松限购，不难看出是地方政府对中央调控底线的试探，但显然，这次试探并没有成功。 ”宋会雍告诉记者，这样的结果体现了中央对于楼市调控的决心，也使得开发企业放弃了对短期内调控松动的期待，不得不降价跑量，为资金链做更长期的准备。

　　整体经济形势的稳定也愈发表明了这一点。根据昨天公布的最新经济数据，今年前三季度国内生产总值同比增长9.4%，国民经济保持了平稳快速发展。顾建发分析称，虽然出现了温州这样的政府救市个例，但目前还仅仅是个别现象，不能代表全部，我国总体经济形势并没有遭遇危机。“像2008年那样的大规模救市还不会出现，换言之，今明两年之内，房地产调控不会松动。 ”

　　对于银行上调首套房贷的利率，宋会雍认为，这并非银监会政策，而是临近年底地方银行信贷额度紧张之下的短期“抬价”行为，等到明年上半年便会有所好转。当然目前来看，开发商无疑雪上加霜，买方市场之下，购房者拥有议价权，会将这部分成本转移，倒逼开发商作出更多让步，房价松动空间加大。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟也表示，在限购、限贷政策尚未松动的市场背景下，各大银行收窄甚至上调首套房贷利率，自住型购房群体会受到影响，进一步打击成交量。开发企业只剩下一条路可走，那就是通过各式各样的“策略性降价”或直接降价激活市场成交量。

　　年终降调

　　无论从哪点看，今年四季度似乎都会是以降价为主旋律。

　　上海财经大学不动产研究所常务副所长姚玲珍向记者表示，成交量与价格之间的联动本身有一定时间差，当前限购、限贷政策不会松，且临近年底需回笼资金，相信开发商会有更多推盘动作和降价行为，四季度或明年初房价将有更大松动。

　　“房价在四季度将有一定下调，品牌房企要冲刺全年销售目标，而中小房企深受资金链压力，降价更是势在必行。”顾建发表示，现在购房者分外理性，优惠力度不大的不会跟进，而开发商也很清楚市场形势，死屏房价绝不是良策。

　　对此，宋会雍认为，房价僵局已经打开，但还仅仅是局部的松动。接下来，开发企业还将会继续寻求局部突破，视自身财务状况对个别项目作出价格调整，换取成交以填补资金链，而不是直接采取全面降价。张宏伟也作出了相同预测，“为了快速回笼资金减轻公司财务压力、调节在一定时期内市场库存，高速周转企业短期内采取摊薄单个项目利润率，追求整体市场利润总额增加的方法，进行策略性的降价，达到市场成交的目的。 ”

　　“相持是目前的大格局，整体市场的价格调整还处在初级阶段，所谓的拐点远没有到来。 ”宋会雍说。