分享更多
字体:

房企低成本融资终结 高利贷或成救命稻草

http://msn.finance.sina.com.cn 2011-10-20 03:15 来源: 21世纪经济报道

  张晓玲

  绿城中国(3900.HK)近期一系列的风波,是中国内地房企融资模式被颠覆的集中爆发。过去,依靠低成本的银行贷款,房企可以高负债运转,并持续翻倍地扩大规模。但新一轮调控以来,低成本融资模式几近终结,包括万科(000002.SZ)、保利(600048.SH)在内的大型优质地产商也难以从银行获得贷款。成本高昂的海外融资、房地产信托、私募股权基金、民间借贷等形式,成为一部分房企的主要融资来源。

  资金成本大升之后,高负债房企风险将大增。而持续稳定的现金流,及较低的净借贷比率,将成为大型房企追求的目标。

  银行无惧房价下跌

  与房地产唇齿相依的银行,反应灵敏。10月15日开始,北京、上海、广州、深圳等地的商业银行,纷纷提高了首套房贷款利率,且贷款期限一再延长。“原来与我们关系好的商业银行,现在发放贷款时间也变长了,利率打折根本不可能。”北京一家大型地产公司人士向记者透露。

  持续限购之后,观望蔚然,成交大降,而利率上调,再让刚需和首套房置业者陷入更深的观望。

  一些银行早已主动调整。如中信银行今年5月表示,将严控房地产贷款总量,目标是至少压缩贷款总量的三分之一。接受记者采访的诸多大型房企高管坦言,今年以来从银行获得授信很困难,而借贷成本也上浮10%以上。年中之后,基本上从银行借不到钱了。

  7月份,银监会主席刘明康在采访中公开表示,据最新压力测试,即使房价下跌30%-50%,银行业也能够承受。银监会的信心来自于中国银行业高达1.3万亿的坚实拨备,足以抵挡“房地产市场因调控所产生的近期和中短期风险”,刘明康更表示,调控使得房价得以理性回归,对银行业来说也是一个福音。

  高利贷潜行

  失去银行信贷的输血之后,众多房企不得不寻求“创新融资”。本报记者统计,上半年,港股地产商在香港发行人民币债券、美元债券、高息票据等融

  资过千亿,除了华润置地(1109.HK)中国海外(0688.HK)等极少数公司,大部分融资成本在10%-15%之间。7月份以后,海外资本看空中国楼市,海外融资暂停。

  一度被依赖的房地产信托,下半年起亦受阻击。房地产信托是今年以来包括绿城、恒大(3333.HK)、万科A等在内的房企的重要融资手段,利率已上升至15%-20%。但从6月份开始,银监会发文要求严控房地产信托业务发行,并对已发行的房地产信托进行跟踪调查。很多信托公司暂停了房地产信托业务。

  房地产私募股权基金则只青睐大型、知名地产商,中小型地产商很难获得私募资金。而一般私募基金的回报率最少在20%-30%左右。

  高利贷此时悄悄潜入了房地产业。据中国人民银行温州市中心支行发布的“最合算投资方式”问卷调查显示,今年二季度,选择“民间借贷”的储户占到24.5%,通过民间借贷将零散的民间资金聚拢,再投入到房地产等高利润行业,被温州人认为是更好的获利渠道,这种借贷资金的利率高达25%-30%。

  “如果能熬过政策调控期,地价、房价会报复性反弹,每年至少达20%-30%的涨幅,就能抵消高利贷的影响。”部分开发商预期政府调控会松绑,借高利贷下赌注。在温州和鄂尔多斯,这种现象最为普遍。

  一些上市公司也靠高利贷赚钱。据Wind资讯统计,今年初至8月底,共有11家上市公司向房地产企业发放13笔委托贷款,资金总计17.2亿元。其中,利率最高的达到年息21.6%,额度最大的一笔借款为5亿元。

  综合统计,上述新型融资成本大大超过过往的银行信贷,行业整体资金成本达到15%-20%,而在以银行信贷为主的年份,房地产行业的资金成本控制在10%以内。

  并购潮暗涌

  资金来源几近枯竭,销售低迷,一些中小型甚至大型地产商骤然陷入资金紧张的境地。股权转让、并购在今年的发生率,远较往年为多。

  北京中原统计数据显示:9月份,全月全国房地产市场成规模股权交易为7宗,达到了27.95亿。前三季度,房地产企业累计股权并购数量达到87宗,总交易金额256.65亿,而2010年同期只有61宗,125亿。

  “目前已经开始出现因为资金压力而被迫出售项目的案例,出于资金周转的需要,出售部分资产相比卖房子要容易而且快很多。”北京中原地产市场研究总监张大伟说,这使得并购的案例在逐渐增加。预计在下半年这一趋势很可能继续加强。

  花样年(1777.HK)总裁潘军认为,房地产行业需要整合,一些公司必须破产、付出过往非理性发展的代价。

分享更多
字体:

网友评论

以下留言只代表网友个人观点,不代表MSN观点更多>>
共有 0 条评论 查看更多评论>>

发表评论

请登录:
内 容: