2110万换回3.7亿 万通补血商业

　　本报记者 明鹏 发自北京

　　通过设立地产基金，并出售子公司股权，北京万通地产股份有限公司（600246.SH，以下简称“万通地产”)偿到3.7亿元的“甜头”。

　　家底并不丰厚的万通地产，2011年立下“未来5年内，商用物业的利润占总利润的30%”的鸿鹄之志。无奈由于实施紧缩货币政策，银行、证券融资渠道被堵，商业地产又需要企业有充裕的资金做后盾。无奈之下，万通地产另辟蹊径，“玩”起了“左手”设立基金，“右手”出卖股权的“金钱游戏”。

　　不过也有分析师指出，如同地产信托、房企股票一样，地产基金也有其风险，从长期来看，用股权融资并不是一个明智的选择。如此以来，万通地产能否化解其中风险，平衡其中利益呢？

　　左手设基金右手卖股权

　　严厉的调控政策令房企倍感融资来之不易，众房企费尽心思，在市场上“吆喝”着卖地的、卖项目的、卖股权的层出不穷，以期熬过寒冬。作为老牌房企，万通地产双管齐下，“左手”设立地产基金，“右手”出卖公司股权。

　　9月23日，万通地产发布公告，公司拟与华润深国投信托有限公司共同发起设立万通核心成长股权投资基金，规模为3.726亿元。其中，万通地产出资1860万元，作为有限合伙人加入基金；华润信托发行信托计划募集资金3.5亿元，作为有限合伙人加入基金。该信托的名称为华润信托?万通城市商业中心基金项目资金信托计划，规模为3.5亿元，期限为3年。

　　在设立地产基金不到1个月内，万通地产就通过向基金公司出售子公司股权，获得37227万元资金。10月14日晚间，万通地产公告，以28367万元的交易对价将其全资子公司北京万通时尚置业有限公司的49%股权，转让给深圳市万通核心成长股权投资基金合伙企业，同时转让的还有万通时尚8860万元的债权。根据公告，万通时尚目前正在经营北京万通中心D座项目。该项目为位于北京朝阳区朝外大街的甲级写字楼，占地面积1.63公顷，总建筑面积33万平方米。

　　万通地产表示，本次交易完成后，公司可获得资金37227万元，将有利于推进公司主营业务的发展，有效拓展融资渠道。不过有媒体则质疑，在这次交易中，一个是全资子公司，一个是控股50%的公司，经过上述“左手倒右手”的游戏，万通地产以1860万元和250万元，总计2110万元最终换得37227万元资金。

　　关联交易之中是否有违规操作之举尚且不论，地产基金似乎已成为开发商融资的“新宠”。 中投顾问房地产行业研究员韩长吉向时代周报记者表示：“由于实施货币紧缩政策，银行、证券融资渠道被暂时封闭，房地产企业融资渠道逐渐减少。”正因为此，房企成群结队地涌向地产基金。9月初，远洋地产宣布与KKR成立地产基金，拟作为公司投资若干中国房地产项目的投资平台。此外，万科、金地、华润置地也已相继设立了房地产基金。

　　“万通地产通过股权融资，虽然投资资金的变现能力和楼市销售状况相关，但目前国内楼市依然可以为地产基金带来丰厚的利润，流动性风险小。”韩长吉认为，在投资收益比上，万通没有损失过多的利润，反而通过股权融资达到了资金完整运作目的。

　　信托融资撬动150亿商业

　　在目前楼市形势、融资环境下，万通地产选择成本更高的地产基金股权融资，来加码商业地产，也属无奈之举，或者说是顺势而为。

　　多年来，万通地产作为老牌房企，名气不小，项目却不多。最近三年，其营业收入分别是：2008年为48.4亿元、2009年为24.6亿元、35.6亿元，发展规模一直上不去，家底也并不丰厚。2011年初，万通地产提出“转型与增长”。转型的目标是业务重心由住宅开发逐渐向商业开发倾斜，力争未来5年内，商用物业的收入占总收入的15%，利润占总利润的30%，投资持有物业占总资产的20%-30%。然而，商业地产的开发并非住宅地产那么“轻松”，世联地产市场研究部总监王海斌向时代周报记者分析：“商业地产周期长，风险大，要求企业有较强的经营能力，雄厚的资金实力。”

　　然而，商场如战场，如今众房企争先恐后地涌入商业地产开发的潮流之中，晚行一步极有可能将己陷入被动之境，目前资产负债率高达71.83%的万通地产更是不遗余力加入商业地产开发大潮中。

　　截至2011年4月份，目前万通地产经营中、在建及待建的投资型商用物业项目储备已达到6个，分别是北京万通中心D座、北京CBD核心区Z3地块、天津万通中心、杭州万通中心、天津泰达城R3地块和上海虹桥地块。规划建筑面积高达113万平方米，至2015年，万通地产自持的营业中投资级物业面积超过50万平方米，持有物业估值超150亿元。

　　而在今年7月的北京CBD“最后的抢地大战”中，万通地产联合国寿投资控股有限公司、中国人寿资产管理有限公司以及远洋地产旗下的北京万洋世纪创业投资管理有限公司，联合拿下北京CBD地块中的Z13地块，成为今年7月和去年12月，北京CBD抢地大战，少有的两次有所“宰获”的企业之一。

　　单凭自身家底，万通地产显然无法撬动这些商业项目。“万通有别于传统的开发模式是，在商业地产领域把以往的拿地、开发、运营分段去做。”万通地产总经理云大俊表示，在拿地前夕，引入战略伙伴，实现股权合作；在开发和建设阶段，引入私募股权投资基金、银团贷款或信托资金；在持有经营阶段，在租金和出租率稳定后，通过各种金融产品，向包括保险基金、养老基金等机构出售部分或全部权益。

　　以上新的开发模式，显然对管理者提出更高的要求，万通地产的团队能否胜任，将由市场来检验。