首套房贷利率上调是市场行为而非政策动向

　　回建强

　　商业银行上调首套房贷款利率的行动正在全国迅速蔓延，据媒体报道，目前已经有北京、上海、广州、深圳、杭州等14城出现了上调首套房贷款利率的现象，利率上调幅度为基准利率的5%~10%，个别城市个别银行上调20%~30%。

　　房贷向来是房地产调控的敏感地带，首付比例决定了金融杠杆倍数，贷款利率决定了购房者每月的负担成本。首套贷款利率的任何风吹草动都会引起社会的极大关注。如何看待商业银行近期对首付贷款利率的调整？

　　笔者认为，商业银行对首套房贷利率在基准利率基础上的上调是银行基于自身经营的市场行为，而非政府部门给出的政策动向。商业贷款并不同于政策贷款，前者以经济利益为诉求，以风险管控为手段的贷款；后者则担负社会责任，有财政贴息做背书。商业银行对于商业住房贷款的利率制定有一定的自主权，可以围绕基准利率上下浮动一定的比例。正是由于商业贷款的性质，银行对相关利率进行调整是正常的，只要相关银行认为这种调整有利于改善其信贷风险敞口，并且这种调整符合相关规定，就无可指责。

　　那么，商业银行提高首套房贷利率的动因何在？

　　一是商业银行可贷额度下降。众所周知，今年央行连续多次提高存款准备金率和基准利率，银根收紧，在这种情况下银行为了维持效益水平，将有限贷款资源投向利率更高的其他领域。在资金供不应求情况下，取消七折优惠利率，提高利率的浮动水平是必然的。

　　二是市场环境发生了格局性变化。在限购政策下，银行房贷的结构发生重大变化，首套房和改善房是主要的信贷对象，而投资投机购房被排除在外。从银行风险管理看，首套房的客户并不属于成熟的范畴，违约的可能性更大，风险也就更大。房贷不再是所谓的绝对安全的优良资产。商业银行为了应对相关的违约风险，提供利率作为风险对价也是正常的，是典型的市场行为。

　　实际上，此前银行同样是执行所谓的基准利率，但大幅度的利率打折源于银行间的激烈竞争。在4万亿投资背景下，银行的可贷资金多，因此对于房贷采取激烈竞争的经营方式，纷纷为首套房贷款打七折。现在情况不同了，因此银行对于市场的竞争态度也发生了巨大变化，利率上调就成为必然选项。

　　三是客户需求。从购房者角度看，无论是首套房还是二套房，信贷支持是必不可少的，据相关银行工作人员透露，一些客户需要尽快放款，并愿意承担较高的利率。可见，利率上调是资金供应方和需求方共同推动的结果。

　　银行提高首套房贷款利率，可能的影响是压制了部分需求，特别是所谓的刚性需求。但也应清醒地看到，不分差别地给予首套房贷款七折优惠利率，恰恰是此前房价高企的重要因素。在供应有限的情况下，加上优惠信贷所提供的金融杠杆，导致市场需求急速扩大，造成市场短期内过度开发，需求透支并推高房价。

　　首套房贷款利率提高后，很多普通百姓的贷款压力会更大，这个矛盾怎么解决？现在国家大力推进保障房建设，特别是公租房、经济适用房项目陆续进入市场，而且供应量很大，相关申请条件也在放宽。如果买商品住房有困难，可以考虑保障房，特别是申请公租房做过渡，在经济实力提升后再考虑购买商品房。在不正常的需求恢复正常后，房地产价格也有一个合理回归的过程，民众对住房消费的观念也有一个落地的过程。

　　（作者系北京中房研协技术服务有限公司研究中心总监）