谁的亚运城？

　　“质量门”爆发4个月迄今无解，上千业主不愿收楼，五家股东无人出面

　　谁的亚运城？

　　李巍

　　风光无限的广州亚运城，正因为多个合作伙伴之间的协调问题而陷入“三个和尚没水喝”的尴尬境地。

　　早于9月25日，数百名亚运城业主与开发商利合地产就追讨装修费等关键问题进行谈判，但最终无果。这是继今年5月亚运城首次交楼时的“质量门”事件4个月之后，相同问题的第二次爆发。

　　参与当日谈判的业主中不乏人士假设：相同的事情如果落到5家开发商中的任何一家身上，恐怕早已经得到妥善解决，但如今同时涉及到5家公司时，原本并不复杂的交楼事件却成了一场漫长的拉锯战。

　　在各占20%的平均股权分配下，亚运城如今颇有几分“群龙无首”的意味，五个地产大佬，似乎谁也不愿站出来，为这个数百万平方米的项目承担应有的责任。

　　收楼拉锯战

　　为了房子的事情，亚运城业主小陈（化名）显得神情疲惫。

　　按他的说法：自去年10月成为亚运城的购房大军后，心里一直兴奋和期待。但收楼时与开发商漫长而纠结的拉锯，这个让他曾经充满无限遐想的新房梦想，正一步一步走向破灭。

　　“他们先是不让我带验房师进去，接着又不愿意就整改和赔偿问题和我谈。”据介绍，他从今年6月开始收楼程序后，到现在依然没有解决问题。

　　多位有着类似遭遇的业主证实，亚运城项目公司利合房地产的整改态度并不积极，始终采取拖延战术，意图用时间来消化质量缺陷导致的此轮危机。

　　事实上，亚运城的质量问题早在今年5、6月已经暴露。第一批接到收楼通知的部分业主在验房时发现墙体空洞、渗水、发霉甚至踢脚线长出蘑菇等问题。

　　6月初，为了安抚业主的不满情绪，广州市相关主管部门专门作出批示，要求广州利合房地产务必严格按照交楼标准，对业主已反映的问题组织专人跟踪，逐一落实维护、修缮工作；对未交楼部分开展地毯式逐户检查，提前修缮，避免新的交楼纠纷；进一步提升服务质量，完善交楼程序。

　　然而事件经过4个月后，依然没有太大改观。随着交楼数量的增加，不愿收楼或被迫收楼的业主也从最早期的几百户，到最多时的两三千户。

　　利合房地产最新提供的数据显示，截至目前，大约有七成业主收楼或者同意托管钥匙让开发商整改。如果按照已售5000多套房计算，不愿意收楼的业主数量仍然有上千户。

　　据介绍，利合房地产给出了两套解决方案：一是帮业主整改并达到交楼条件为止；二是免除业主一两年物业管理费来弥补质量的缺憾。不过，大多数业主更希望开发商能够适当退还装修金。因为当时房子是带装修卖的，而如今的房子几乎无法在不重新装修的情况下入住。

　　在双方的诉求分歧之下，亚运城的交楼问题始终未能妥善解决。一位接近开发商的知情人士透露：“开发商从政府手中接过这8000套房源时，确实发现了质量上的不足，也是很无奈的。现在只有等时间来消化了。”

　　不过，中原地产投资部总经理黄韬的观点是：虽然亚运城前期工程（首批8000套房）由广州市重点负责，但既然利合房地产已经接手了整个亚运城项目，那么就应该在接手时对已建工程作全面了解，存在质量问题应该与承建方提前沟通解决。

　　同样的观点出现在今年5月广州市副市长苏泽群的一次公开表态上：如果亚运城收楼出现质量问题，业主应向开发商投诉。

　　“可是我们现在投诉无门！”据小陈介绍，自从业主开始就质量问题维权以来，利合房地产从来没有高层出面协调过，销售部、工程部以及物业管理相互推诿，本来很简单的问题却迟迟得不到解决。

　　广州市政协委员、广州市房地产业协会副会长曹志伟则表示：亚运城不同于其他开发商的项目，一是存在赶工期行为，二是曾经被使用过，因此房屋质量上的不足是可以预计的。由于首批产品最早由政府委托的建设单位施工，开发商本身没有参与，在这个事情上本身不应该承担过多责任。

　　曹志伟认为，事件的妥善解决，需要政府协调，开发商与业主都拿出诚意来，互相谅解，以更积极的态度来化解分歧。

　　“群龙无首”

　　在房地产高速发展的过去几年，收楼纠纷以及质量问题并非个案，相反，大多数开发商甚至部分质量领先的企业，都曾面临过类似的危机。但问题爆发后如何解决，就相当考验企业的管理艺术和气度。

　　在亚运城事件上，让许多业主失望的是：这个有政府信用做担保并关联五家大型房地产企业的项目，却没有提供与其身份相匹配的服务。有业主颇为失望地表示：没想到，几家公司的联合体，却连打游击的小发展商都不如。

　　亚运城的开发商是富力地产、碧桂园集团、雅居乐地产、中信房地产和世茂房地产五家公司的联合体，项目公司为利合房地产。这个年轻的团队在解决危机方面缺乏经验早在去年10月的“退房门”事件就已经暴露无遗。当时，为数不少的购房者因突如其来的房地产新政而无法获得银行贷款或其他原因，向利合房地产申请希望退房并拿回2万元定金，却遭受拒绝，从而引发业主集体申诉。最终，依然是政府出面要求开发商退款以平息纷争。

　　如今的广州亚运城则深陷业主“维权”风波而不能自拔。一位业内人士感叹：亚运城眼下是“三个和尚没水喝”。

　　早先的消息显示，5家公司在利合的运作上原来有初步的分工：富力负责设计、施工等环节，雅居乐负责营销、碧桂园负责采购、中信华南负责融资、世茂房地产负责人力资源管理。但有熟悉情况的人士透露：到目前为止，主要还是富力在牵头，雅居乐还管销售、碧桂园负责物业，其余两家公司几乎完全没有参与的意思。

　　有利合房地产内部人士私下抱怨：感觉公司缺少“主心骨”，大家有劲儿使不出来。虽然几个股东经常开碰头会，但最后谁也没工夫牵头来做。“有时候富力的李生（富力地产董事长李思廉）会过问一下，但也常常不了了之。”

　　除了频繁曝光的负面事件，销售的缓慢也侧面折射出亚运城“爹不亲，娘不爱”的处境。有监控显示，从2010年9月26日至今年10月8日，广州亚运城网签销售套数为5467套，但其中4000多套是去年卖出，今年的销售套数寥寥。

　　事实上，亚运城的销售工作一直由雅居乐销售团队负责。这个团队曾经连续几年创造了广州单盘或者全市销售的年度冠军。今年以来，尽管市场陷入深度调整，但雅居乐旗下项目依然常常独领风骚领跑全市销售榜。而亚运城的现状，却在某种程度上让这个“彪悍团队”蒙尘。

　　同样，素来在老业主当中享有较好声誉的碧桂园物业管理，也在亚运城上折戟。不止一位业主向媒体透露，亚运城物业管理团队在交楼过程中态度强硬，推诿甚至拒绝配合业主相关诉求等。

　　255亿巨无霸之忧

　　偌大的亚运城，从2009年12月拍地至今，这片数百万平方米的土地上几乎还看不到太大变化。

　　根据最初的土地出让协议，五家公司作为联合受买人，将在2011年12月底支付亚运城的最后一笔土地款。如无调整，那么255亿的土地成本，已经成为各家公司账面上的一大笔投资性支出。

　　据利合房地产相关人士介绍，公司目前仍然以销售存货为主，仍有2000多套房子未售出。而接下来的重点将是清河东路以南、兴岭路以东、亚运大道以西编号为“D地块”，预计明年可以动工。

　　今年年初，广州市规划局公布了D地块的规划调整批前公示，显示该地块的建筑将从120米增至170米。规划修改后，该地块将建起13栋38层至56层的超高层建筑，其中，38层的有3栋，48层的有2栋，52层的有2栋，56层的有6栋。

　　据悉，该地块建筑面积为637625.2平方米，建筑密度25%，绿地率为35%。公示中说，限高增加后，其余指标均未超出原规划要求，最关键的容积率没有变化。

　　毫无疑问，这个地块才是五家公司首次合作的产物。“原来政府移交的项目确实有瑕疵，公司对此没有太好的办法。但我们也希望在D地块上去用心做，以拔高整个项目的档次。”上述人士称。

　　不过，由于亚运城以平均分配的方式分配股权，各家投资方都只出资20%，这意味着，利合房地产的任何一项决定，都需要征询五个“大佬”的意见，尤其值得提及的是，从北京和上海加盟的中信房地产与世茂房地产，在管理风格上，本身与华南派的三家公司存在较大差异。

　　一位业内人士并不看好项目的前景：“五家都是大公司，一起合作的前景不乐观，沟通成本太高。”

　　同时，亚运城巨大的体量还受制于市场的竞争。有消息显示，国庆前后，亚运城的部分房源已经小幅度下调售价以争取买家。

　　此外，政府在土地出让协议中明确约定，项目不得被分割开发。这意味着，富力地产等几家实力雄厚的公司无法参考猎德村的模式，各自为阵独立运作其中的一部分。

　　曹志伟亦认为：“协调问题，将是亚运城几个开发商面临的最大挑战。”