果敢迎“大考”——杭州市创新保障房用地供应模式纪略

　　今年年初，为解决城市困难居民住房问题，中央政府提出了保障房计划——五年建设3600万套保障性住房。为完成这一宏大目标，一时间，各级政府纷纷立下“军令状”。然而，具体到操作层面，如何在现实的资金和土地制约条件下，尽可能又好又快地盖出更多的保障房，对各地而言，无疑是一场“大考”。

　　9月中旬，记者来到浙江省杭州市“取经”，希望能从他们的经验中寻找到更加合适、有效的路径，为其他地区的保障房建设带来启发。

　　43040套保障性安居工程任务超九成“落地”

　　已经是今年第四季度了，杭州市保障性住房建设所需的土地有着落了吗？供地情况是否及时到位？

　　杭州市国土资源局提供的数据显示，截至9月20日，该市2011年保障性安居工程用地已供应3693亩，完成计划供应总量的92.33%。

　　43040套保障房，是今年杭州市政府从省里领回的保障性安居工程建设任务总量，是“必须完成的目标”。其中，经济适用房10000套，廉租房1040套，公共租赁房10000套，拆迁安置房22000套。经市国土资源局与市建委、规划局充分对接后， 4万余套保障房最终选址落到56宗地块，共4000亩。

　　“51.6%的地块计划安排在市本级（即市中心城区），共29宗，2067亩。目前已供地1862亩，超九成完成计划。现在还有五宗地正在推进中。”杭州市国土资源局土地利用处的应晓煜告诉记者。

　　“保障房建设是一项民心工程，每年的建设任务都作为硬任务，从省到市再到区县，层层落实，并定期进行督查。”采访中，相关人士表示，“各级领导都高度重视并全力推进保障房建设”。

　　尽管今年的任务已经基本完成，可无论是市政府、各区县政府，还是国土资源部门，都丝毫没有感到轻松，因为未来四年各级政府的任务将更加艰巨，国土资源部门必须未雨绸缪。

　　年初，杭州市在2011年国有建设用地供应计划中，保障性住房用地供应已计划单列，总量为3680亩。国土资源局工作人员说，截至9月中旬，已完成供地1400亩左右。按照往年的经验，保障性住房用地的供应涉及征地拆迁、方案设计、环评、规划等诸多方面，必须在相关的前置手续完成后，国土资源管理部门才能供地，而保障性住房供地的高峰期一般集中在第四季度。“下一步，市国土资源局将会同相关部门专门就计划执行情况开展跟踪服务工作。”工作人员告诉记者。

　　杭州市国土资源局有关负责人介绍，今年年初向市政府汇报2011年国有建设用地供应计划时，市领导提出要在保障性住房用地供应上勇于创新，探索保障房建设的新模式。

　　如今，杭州市政府正努力创新，积极探索和尝试新的模式，朝着既定目标前进。

　　 配建，“常规武器”或成“锦上添花”

　　配建政策出台的初衷，无疑是要为建设保障房“分忧”，这“相当于又多了一条腿”，知情人士称。

　　今年2月28日，在杭州市政府出台的《关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》中，明确提出“2011年商品住房供地总量中安排10%的土地用于建设或配建保障性住房”。

　　随后，在3月31日挂牌的滨江、转塘两宗土地，首次提出需配建10%保障性住房，配建面积以及装修标准被明确写入挂牌文件当中。关于竞价方式，挂牌文件如此表述：本次挂牌宗地设定合理的土地上限价格，当竞买人报价达到合理土地上限价格时，不再接受更高报价，转为在此价格基础上通过现场投报配建保障性住房面积的程序并按投报面积最高者确定竞得人。保障性住房将由竞得人按《杭州保障性住房配建协议书》的规定，建成后无偿移交给杭州市房产管理局。简单地说，配建政策，即“限地价，竞保障房面积”的供地模式。所配建的保障性住房性质，定位为公共租赁房。

　　配建出让方式，提供了长效机制。一是优化了保障性住房的空间布局，提高了其建设品质， 8月26日杭州市正式印发的《杭州市在商品住宅出让用地中配建保障性住房实施办法（试行）》中明确要求，配建的保障性住房的装修标准和建设品质不得低于商品房。

　　二是配建所出让的住宅用地皆为“净地”，加快了保障性住房的建设进度。《实施办法》规定了具体流程：首先，在市国土资源局年度国有建设用地出让计划基础上，由市建委编制商品住宅用地的配建计划，明确配建的总量和地块。继而，市建委进一步明确配建的比例、保障性住房性质、面积、户型等，出具《配建意见书》，作为土地出让的要件。接下来，国土资源部门组织土地出让。中标单位拿地以后，再与房管部门签订配建协议书，约定开竣工时间和装修标准，竣工验收后将保障房的产权无偿移交市房产管理局。

　　据了解，2011年杭州市计划可出让的普通商品住宅用地总量约3500亩，如果这些地块都能如愿出让，按照10%的比例配建，可用于配建保障性住房建设的用地约350亩，按平均容积率2.2计算，可以完成10000套公共租赁房建设任务。当然，前提是这些地块能够有效出让。

　　然而，截至9月20日，该市市区范围内仅出让住宅用地15宗，面积748亩，其中11宗实行配建，共计需配建的总保障房面积为63922平方米，折合土地约50余亩。“如果按照去年、前年的市场要求，完成预期中的配建总量是不成问题的。”杭州市土地发展研究中心工作人员杨君华认为，在市场较好的情况下，配建是能够形成稳定的长效供给机制的，但从今年试行的效果来看，配建尚未成为“常规武器”，更类似于“锦上添花”，主要原因还是在宏观调控背景下，市场对经营性住宅用地需求较往年有较大幅度缩减。

　　在杭州市已经挂牌出让的11宗地中，有两宗地进入了“竞保障房面积”环节。其中，7月5日，该市拱墅区拱宸桥板块一宗宅地在出让时达到合理价格上限后， 经过了20轮争夺，以竞争保障房配建面积的方式成功出让，最高配建比例达总建筑面积的32%。业内人士表示，开发商之所以愿意配建这么多的保障房拿地，地段好、总价比较低、拿地门槛比较低是重要原因。

　　出让地块的“合理价格上限”如何确定？采访中，相关人士告诉记者，一般来说，每块地的价格上限都是根据地块所处地段的实际市场情况经过评估后设定的，防止地价非理性增长。

　　配建政策是否“一刀切”？根据《实施办法》，需要视具体规划情况确定。根据地块的区位、大小、周边配套等情况具体确定“配建”或“代建”（异地配建）方式，而非机械地对每一宗宅地都进行配建。

　　理顺机制才能走得更远

　　9月21日，记者一行来到杭州市拱墅区花园岗村公共租赁房和拆迁安置房项目现场。尽管今年杭州市土地市场有些冷清，但这个保障性住房工地上热火朝天的情景却让人备受鼓舞。

　　三栋高层楼房已经初具规模，挖掘机和起重机的轰鸣声此起彼伏。项目开发商——杭州市中兴房地产开发有限公司总经理吴小刚告诉我们，花园岗项目由9栋高层住宅构成，总面积约5万平方米，共约1600余套房。其中，6栋为拆迁安置房，3栋是公共租赁房，户型分别为40、50、60平方米，2013年入住。

　　“正在修建的是7、8、9号楼， 7号楼是拆迁安置房，8、9号是公共租赁房。三栋楼所用的建筑材料完全一样，唯一不同的是，公租房的装修标准为‘拎包入住’，而拆迁安置房是毛坯房。”吴小刚介绍说，项目所在地属于市中心地段，不仅临河，附近还有公园，环境极好，对面就是杭州市汽车北站，交通非常方便。

　　“拿这么好的地出来建保障房，市政府真是下了大决心啊！”吴小刚感叹。

　　那么，配建制度在实施过程中是否也有“软肋”呢？对此杨君华没有否认，他告诉记者，从开发商反馈的情况来看，拿地之后遇到的一系列有关规划和设计方案的问题仍需政府各相关部门协调解决。

　　以车位配比为例，根据市建委的要求，90平方米以下的住宅按1：0.6配车位，90平方米以上则按1：1配比车位。同样是10000平方米建筑面积，如果每套89平方米，只能建设100多套房。而配建的公共租赁房套型面积较小，按每套约40平方米左右，可建250套。这样一来，需要配的车位无形中就增加了一倍。对此，开发商迫切希望政府出面协调解决。

　　为此，市国土资源局每季度都会召集开发企业座谈，听取意见和建议，并积极与相关部门商议，努力解决好实际操作中遇到的各种问题。“只有理顺了机制，配建才能走得更远。” 杨君华说。

　　保障性住房体系的建设，不仅仅只是五年计划。这条路须在一个规划严密、长远的框架内进行，须着眼于长远发展，经得住实践和时间的双重考验。对杭州市而言，保障房建设这张考卷刚刚开始答题，未来还有漫长的考验，但有一点是必须谨记的——未雨绸缪，把眼下的活儿干好，同时建立起良好的机制，促进未来更好的发展。