房企股权变动缓解口袋危机

　　本报记者 武文静报道

　　俗话说冷暖自知。

　　在融资困难、销售萎缩的情况下，不少房地产企业无奈地选择了卖股卖地断臂求生。

　　9月份，全国房地产市场成规模股权交易为8宗，总成交金额再次创历史新高，达到了57.9亿。其中最大规模的当属绿城房地产集团有限公司以30亿转让股份至海航集团有限公司，和融创中国以14.5亿元获得北京首钢融创置地有限公司50%股权两笔交易。

　　从总体情况来看，今年前三季度，我国房地产企业累计股权并购数量已经达到了87宗，总交易金额已经达到256.65亿元，房地产企业股权变动创历史纪录，超过去年同期两倍以上。

　　“本轮调控对房地产企业也是一轮大浪淘沙的过程，融资困难、销售萎缩将使得中小房地产企业或者选择抱团取暖、或者选择被动被收购。”北京中原地产市场研究部总监张大伟在接受《中国产经新闻》记者采访时说。

　　事实上，在本轮调控之前，房地产企业一直呈现高速增加的趋势。2008年我国房地产开发企业达8万家，此后以年均7500余家的速度持续增加。截至最新一轮调控出现后，许多中小企业面临生存困境，房企总数也由此前的峰值开始回落。

　　或许，这其中的冷暖也只有开发商自己切身感受最深。

　　“与其赔钱卖房还不如出让股权获得现金流更为合适。”一位不愿透露姓名的房地产开发商王先生一语道出了众多中小房地产企业的心声。

　　他对《中国产经新闻》记者表示，一方面目前供应的项目多数为2009年至2010年间拿地，土地及其他成本都很高，降价空间有限；另一方面，开发商的工程款、土地出让金、银行短期贷款和拖欠政府的各类税费都将在年底结算，中小房地产企业对现金流的需求也很紧迫，卖股卖地也是无奈之举。

　　当然，房地产市场也并非一片死寂，有人选择退出也自然会有人选择进入。由于今年以来的调控政策主要集中在一线城市，二三线城市所受影响明显要小一些。事实也证明，上半年销售业绩好的房地产企业，主要市场更集中在二三线市场，以恒大为例，当前该集团100多个项目，超过40%位于三线城市。从另一个角度来看，大型房地产企业战略转移进入二三线城市也就增加了企业并购的总量。

　　张大伟表示，目前已经开始出现由于资金压力而被迫出售项目的案例，在资金压力逐渐增加的情况下，出于资金周转需要，出售部分资产相比卖房子要容易而且快很多，这就使得并购案例逐渐增加，而且预计这一趋势在下半年可能会继续加强。

　　不可否认，在销售遇阻、开发贷款收紧等多重不利因素作用下，开发商的现金流正面临着越来越严峻的挑战，而在第四季度这一局面还将继续加码，通过融资缓解口袋危机将成为第四季度房企的主旋律。业内人士认为，房地产行业也面临着重新洗牌的历史性改革，大浪淘沙留下的必定是精英，这也一定程度上优化了房地产市场。