首套房贷利率进入上浮时代 不同城市存在差异

　　林建荣

　　虽然“涨”声齐鸣，但不同城市的首套房贷款利率上调幅度却存在差异

　　继中国建设银行(微博)北京分行上调首套房贷利率之后，全国各地银行“涨”声雷动。“涨”声响起后，银行业、房地产商、房地产经济商和购房者是否因此面临选择拐点？

　　一呼百应的共振效果

　　据了解，继建行之后，深圳发展银行北京分行已经在北京地区将首套房贷利率上调10%至基准利率的1.1倍。综观全国，已有十几个城市开始上调首套房贷款利率，包括广州、深圳、上海、武汉、长春、无锡等城市。

　　21世纪不动产上海锐丰房地产投资顾问有限公司(微博)市场中心研究部经理黄河滔在接受第一财经日报(微博)《财商》记者采访时表示，上海已经有3家银行上调了首套房贷利率，其中两家上调至基准利率的1.05倍，1家上调至1.1倍。“上调幅度与市场基本吻合，传言中的1.3倍目前为止并没有发生。”

　　虽然“涨”声齐鸣，但不同城市的首套房贷款利率上调幅度却存在差异。据了解，目前北京、上海、广州、深圳、杭州的大部分银行对首次置业者房贷利率上调5%至20%不等。成都、长沙、武汉等二线城市银行利率上调幅度较高，为10%至30%。

　　同时，在利率上涨之余，银行基本都根据客户情况实施差异化的贷款利率政策，建设银行方面表示，如需尽快放款，客户需主动上浮利率到基准利率的1.1倍，即上浮10%。

　　中国人民银行郑州培训学院教授王勇表示，虽然目前没有关于全国各银行提高首套房贷利率的具体统计数字，但可以确定的是，会有越来越多的银行跟随政策有所上调。

　　提高利率为哪般？

　　央行10月14日发布的《2011年前三季度金融统计数据报告》显示，前三季度人民币贷款增加5.68万亿元，同比少增5977亿元。

　　“由于各地房地产限购和金融市场波动的影响，银行只能采取‘以价补量’的方式来增收，这是本次银行提高贷款利率的原因之一。”王勇认为，国家的宏观调控政策导致房产贷款难度加大，银行办理房产贷款的量已经大不如前，收益逐步萎缩，提高首套房贷利率，是银行创收的手段。

　　中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇(微博)此前也表示，今年以来，央行五次上调存款准备金率，大型金融机构存款准备金率升至21%，市场流动性紧张，信贷规模大大压缩。银行在规模受控的情况下，盈利的压力却并没有减少，以价补量、调高利率是必然的。

　　此外，银行同时面临着“无钱可贷”的窘境。据央行统计数据，2011年前三季度人民币存款增加8.11万亿元，同比少增2.09万亿元。9月份人民币存款增加7303亿元，同比少增7259亿元。现金储备规模的缩小也给银行的借贷业务增加了不少压力。

　　招商银行(微博)信贷部门负责人此前表示，进入第四季度后，银行信贷额度早已呈现捉襟见肘之势。银行需要腾挪信贷额度，房屋按揭贷款额度受限，利率自然上涨。

　　值得注意的是，此次银行贷款利率的提高，很大程度上仍是国家宏观调控政策的结果。早在今年年初，上海、杭州等城市的部分银行已经陆续上调了首套房贷款利率。从2008年救市时的7折、8.5折优惠回调到基准利率，又在基准利率的基础上继续上浮5%至30%，甚至50%。

　　王勇表示，通过银行贷款利率的提高影响消费者的消费行为，从而影响整个房地产市场，符合国家的房地产政策。“中国的房地产市场‘百花齐放’已经有很长一段时间了。但并不是每个地产商都有实力、有质量。如果能借此机会实现地产商的重新组合，从成千上万的地产商中诞生几百家具有国内、国际竞争力的地产企业，是国家喜闻乐见的。”

　　房地产市场是否hold得住？

　　9月份的宏观经济数据在10月18日出炉后，一些市场人士就呼吁放宽货币政策，避免中国经济的“硬着陆”风险。尽管前9个月经济增速在9.4%以上，说 “硬着陆”风险有点滑稽可笑，但也反映了房地产的利益链仍然在拼命为政策放松而努力。

　　10月11日，佛山市房管局一度宣布放宽限购政策，但政策出台不到12个小时，该部门又决定暂缓执行。这一信息又一次刺激了房产市场紧绷的神经，当人们在盼望其他城市的跟风放宽时，等来的却是银行贷款利率的提高，市场的打击可见一斑。

　　不过，黄河滔表示，首套房贷款利率提高给房地产市场带来的影响并没有外界以为的那么深刻。“根据我们在上海300多个门店的反馈数据，购房者资金来源涉及商业房贷的比例为47%，较去年下降25%。也就是说，只有一半不到的购房者的购房资金受银行政策的影响。”

　　黄河滔进一步解释，近年来，随着国家宏观调控政策的调整，银行贷款对购房的支持力度并不大。根据央行上海分行8月份的统计数据，当月全市新增人民币个人消费贷款60.7亿元，其中个人住房贷款增加16.7亿元。“按照上海市目前的房屋储备量(包含一手房和二手房)，平均每套房所能得到的贷款额度约为6.8万元，按照我们统计的47%购房者需要房贷的比例，每套房也只能拿到少于14万元的贷款支持。”

　　至于房价的变动情况，黄河滔认为：“除了国家的政策，市场的供求也是影响房价的主要原因。即使银行提高了贷款利率，短期房价并不会有太大的变化，具有购房刚性需求的人不会因此放弃购房。但是随着政策的向下引导作用，潜在购房者态度转向观望，长期房价可能会有所下行。”

　　王勇认为，银行政策的变化对中小开发商的影响可能较大，大地产商还能撑上一阵子。“如果购房者得不到银行的贷款支持，地产商只能通过降价促销来盘活现金流。另一方面，银根紧缩，主要依靠银行融资的中小房地产开发商也将会面临巨大的压力。”

　　王勇同时表示，“年底之前，房价下调10%至20%是有可能的，下调50%甚至更多只会扰乱整个市场秩序，各方力量应该都会力避这种事发生，可能性几乎没有。”

　　购房者伤得起吗？

　　针对各行上调的利率额度，黄河滔给购房者算了一笔账：“以一笔100万元总额、20年、采用等额本息还款方式的贷款为例，现行的基准利率为7.05%，如上调至基准利率的1.05倍则为7.40%，两者对比下借款人每月要多还款200多元，贷款20年累计总利息增加5万元以上；而如果基准利率上调幅度为1.1倍，则借款人每月多还约430元，总利息额较基准利率约增加10.3万元。”

　　购房成本的增加，对单个购房者的影响无非是一针见血的。但是对于整个商品房需求市场呢？不得而知。

　　王勇认为，贷款利率的提高可能促使一部分购房者转向暂时观望的态度。也就是排斥了一部分购房者，但是那些确实有钱购房的潜在消费者还是不会受到影响。

　　根据21世纪不动产的数据，90%有购房意向的购房者，并没有因为首套房贷利率提高而止步。黄河滔向记者透露：“根据我们店面反馈的信息，没有任何购房者因为利率的提高出现不买房的情况。但是这一消息引起大家的足够重视，他们在咨询购房的时候都会询问相关情况。”