沪高端二手房市场上月成交同比跌６９％

　　

　　新房市场相对好转 开发商开始下调价格

　　商报记者 刘晓颖

　　据德佑地产监控的数据显示，2011年9月，全市总价800万元以上的高端二手住宅总计成交52套，成交套数较8月下跌23．5％，比去年同期更是大跌69．2％，达到了今年3月以来的最低点。相对于二手高端房的滞销，一手房方面开发商开始下调价格，促进成交。业内人士分析，面对一手高端楼盘的降价蔓延，二手豪宅市场将面临着更大的客源分流威胁，摆脱低迷行情将变得更加遥遥无期。

　　高端二手房颓势再现

　　据悉，今年全市高端二手住宅在2月达到了月成交44套的谷底后，随后几个月经历了从回升到僵持的过程，尤其是4月至7月的成交套数都保持在80套以上，不过，自8月以来成交量下跌的颓势再度显现。市场分析人士认为，一方面，调控力度在7月的再度增强，尤其是对“限购”的堵漏措施，令本来就鲜有客源的高端市场雪上加霜；另一方面，经过数月的市场相对稳定期，原本有限的市场购买力受到了进一步消耗，市场的购买潜能日渐透支。

　　商报记者了解到，9月高端二手住宅的全市均价依然达到了4．86万元／平方米。事实上，自4月以来，全市均价一直维持在4．7万至5万元／平方米之间，可见即便在市场日渐低迷的情况下，二手高端住宅的价格依然没有出现太大的松动。这或许可以归于二手房业主依然普遍看好楼市，除非出于个人原因急售，一般都不肯做出太大幅度的价格让步，因此造成了买卖双方的预期大相径庭，成交随之萎缩。

　　新建别墅去化率好转

　　相较于低迷的二手房市场，面临资金压力的一手高端楼盘的开发商们有着更大的降价诚意，如国庆期间热销项目长泰西郊和长泰东郊两个项目，出现了10％－30％的价格下调，最终仅长泰西郊一个项目，国庆期间就有近40套左右的成交。

　　据悉，在高端盘中，别墅的占比不可忽略。21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，2011年3季度期间（7月1日至9月30日），全市新建别墅供应面积为29．55万平方米、环比减少62．06％；同期去化率（成交面积／供应面积）达91．47％，创近3季度最高水平（2011年1、2季度时分别为61．16％和39．22％）。

　　上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，豪宅市场金字塔尖的客群定位，使得开发企业在价格策略方面更显智慧。“成交不利，价格调整是必然之举，但如何切入，考验颇大。僵局中贸然出手，并非上策，所以豪宅领域内价格的调整普遍要在观望再观望之后。”他认为，“对于一些老牌豪宅项目，拿地时间久远，成本低廉，更加有耐心在价格调整上采用跟随策略。此外，豪宅价格调整普遍做得比较隐蔽、低调。”