京沪试水"以房养老" 商业银行谨慎试点

　　昨日，有媒体称，北京市民政局网站公布的《北京市“十二五”时期老龄事业发展规划》明确提到，鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门建立公益性中介机构，开展“以房养老”试点业务，意味着官方推动的“倒按揭”业务正式启动。

　　此前，本月9日，中信银行在北京、上海率先启动“以房养老”的按揭业务，推出首张面向中老年客户的专属借记卡“信福年华”。据中信银行人士透露，该项业务有望推广至浙江等地区。

　　不过，业内专家与市场人士向记者表示，虽然“以房养老”长期来看需求可观，但短期内宜先解决法律、房产估价体系等制度建设。同时，该业务的推广也有赖于人们传统消费观念的改变。

　　商业银行谨慎试点 险企暂未参与

　　“以房养老”俗称倒按揭，指房屋产权拥有者，把房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合考虑房产的价值等因素后，每月给房主发放固定资金。房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分归抵押权人所有。

　　据了解，倒按揭出现在上世纪80年代中期，最早是由美国新泽西州劳瑞山的一家银行创立，目前在发达国家已有20多年的历史。按照反向抵押贷款的款项支付方式，通常可将其区分为三种类型，即年金支付、期间支付、一次付清或信用贷款之最高限额式支付。

　　尽管倒按揭在欧美等发达国家盛行已久，但国内仍处在理论研究阶段。而作为国内第一家试点养老贷款业务的商业银行，中信银行推出“信福年华卡”显得非常谨慎。该业务规定，若借款人为养老人本人，则须年满55岁。计划累计贷款金额最高不超过所抵押住房评估价值的60%，且每月实际支付养老金额不超过2万元，贷款期限最长不超过10年。

　　中信银行相关负责人表示，依据我国法律法规，保险企业尚无资质参与倒按揭。一家外资寿险公司市场部主管在接受南方日报记者采访时表示，由于目前保险公司不能涉足商业房产贷款，因此暂时还没有险企进入“倒按揭”市场，但不排除对这一新生事物保持关注。

　　风险显著倒按揭需多方努力

　　近年来，随着人口老龄化步步紧逼，有关“以房养老”的讨论不绝于耳。2010年初，广州市政府亦提出“以房养老”模式，公布了《关于大力推进广州保险业综合改革试验的意见》，称广州将探索发展住房反向抵押养老保险。

　　这一提议顿时引起社会热议，年轻人尤其是丁克一族表示欢迎，但老年人大多难以接受。针对“以房养老”模式，专业机构曾在上海做过一项网络调查，结果显示，84%的老年人不能接受。而囿于操作技术上的障碍，广州“以房养老”的探索也一直没有实质性进展。

　　中央财经大学保险学院执行院长郝演苏昨日向记者表示，鉴于社会保障严重不足以及家庭结构的变迁，倒按揭可作为未来养老方案的选择之一，且有一定的必要性和可行性，但短期还需要完善法律、房产估算体系等相关制度和政策，否则可能会导致纠纷产生。“比如，房产的价值评估是否由公众认可的独立第三方给出；另外，房子70年产权到期后，抵押房屋有偿续期的法律问题怎么解决，等等。这些制度安排不做好，短期内‘以房养老’难以推广。”

　　上述险企市场部主管也指出，“以房养老”现在的技术操作仍比较困难，而且对险企来说概念也不甚清晰。“由于涉及房产，应该属于财产保险范畴，但养老险又属于寿险范畴，所以还需要清晰界定。”此外，风险也是一个不容回避的问题，这让银行等金融机构十分谨慎。广发证券保险行业分析师曹恒乾认为，包括利率波动、投保人寿命超预期以及房价下跌的不确定性都较为显著。

　　“从过去的历史看，房价确实涨了数倍，但目前已经处于高位，一旦遇泡沫挤压效应，以房养老将存在极大风险。”曹恒乾预测，“住房反向抵押养老”很难成为主流产品，抵押后子女无法继承房产也是国人难以迈过的观念伦理关。

　　业内人士指出，完善养老体系还应鼓励发展商业性老年保险，提倡和引导职工参加个人储蓄性养老保险。支持商业保险企业开发推广老年人意外伤害保险产品，采取政府引导、个人交费、企业让利相结合方式，试点探索建立长期照料护理保险等。

　　（责任编辑：单晓冰）