中海御景熙岸打七折 售价仍比单位成本高一倍

　　每经记者 杨羚强 发自上海

　　中海地产上海项目——中海御景熙岸昨日(10月24日)传出消息，销售价格由原来的22000元/平方米下调30%，目前仅售16000元/平方米，这是上海商品住宅价格大幅跳水案例。然而，《每日经济新闻》记者发现，上述价格调整可能还不是中海地产对该项目的降价底线。

　　上海市城乡建设和交通委员会发布的上海市建设项目信息显示，中海御景熙岸的投入成本约7357.07元/平方米，即使以16000元/平方米这一“七折价格”计算，依然超过每平方米建设成本100%以上。

　　多位房地产分析人士说，由于中海御景熙岸具有较高的利润空间，如果成交量不能因为大幅降价有起色，不排除进一步降价的可能。利润率较高的楼盘有可能成为上海楼市新一轮降价潮的“潮头”。

　　复旦大学(微博)房地产研究中心博士生导师尹伯成告诉 《每日经济新闻》记者，开发商的大幅降价会影响到土地增值税的税收收入，对上海的地方经济也会产生一定的影响，但是上海应该已经对此提早作好了准备。

　　单价超投资额一倍

　　根据上海同策咨询机构监测上海网上房地产的价格数据，此前中海御景熙岸已成交的424套商品住宅的成交均价是21914元~22025元/平方米。昨日，观点地产(微博)网、《东方早报(微博)》等媒体报道，上述楼盘参加搜房网的团购价格已经下调至16000元/平方米。中海御景熙岸的售楼处销售人员证实了上述团购价格，并称目前仍可参与团购。由于降价幅度大，中海地产此前销售的定价合理性被前期业主质疑。

　　事实上，即使以16000元/平方米的销售价格，中海御景熙岸可能仍然可以获得比较高额的开发利润。根据上海市规划和国土资源局的资料，中海御景熙岸的前身南汇区康桥镇电信园A区1号储备地块在2008年初被中海以8.67亿元，折合每平方米楼板价5506元/平方米的价格取得。

　　上海市城乡建设和交通委员会上海市建设项目信息显示，包括数码通系统、金属门窗等在内的房屋造价成本不高。以20层的3号楼为例，总共14823.85平方米的建筑面积，总造价仅3786万元。而整个御景熙岸公寓建设工程总投资约16亿元，按照21.74万平方米的总建设规模计算，每平方米的投资只有7357.07元/平方米。以此计算，即使中海御景熙岸卖16000元/平方米，但相对于项目每平方米的投资额，仍然有不菲的利润。

　　对于中海御景熙岸售价超过建设投入100%的有关数据，是否能说明该项目的超高利润，中海地产方面昨日未作回应。不过，此前中海地产一直以利润率领跑行业。该公司上半年年报显示，公司在内地房地产发展毛利率从去年同期的40.5%上升至42.9%。

　　或存再一次调价可能性

　　事实上，御景熙岸开盘的今年四五月份，正是国家发改委反对商品住房暴利，出台《商品房销售明码标价规定》等限制楼盘暴利的时间点。国家发改委价格监督检查司司长许昆林4月26日表示，发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定，以使商品房价格能够保持在合理水平。而温家宝总理也在今年3月份呼吁开发商应有 “道德的血液”。

　　中原地产研究院高级研究经理刘渊说，目前开发商在定价时并不根据成本来保证合理利润，而是根据周边市场随行就市。尹伯成则认为，开发商定价远远高于成本，说明发改委反暴利的相关政策并没有得到开发商完全落实。

　　而远超每平方米投资额的销售价格，显然影响了御景熙岸的销售。网上房地产显示，该楼盘的公寓部分自今年2月以来共推出1210套，但截至昨日晚间19时，只销售了其中的57.02%。

　　刘渊说，如果御景熙岸项目的高毛利确实存在，在降价并不能让潜在的购房者完全接受的情况下，开发商还有进一步降价的可能性。而他也认为，上海楼市的暴利楼盘会成为这一轮降价的主力军之一。

　　这一观点也得到了尹伯成的认可。在他看来，暴利楼盘的降价概率和降价空间都要比普通住宅大得多，上海楼市的大幅降价潮很可能从那些暴利楼盘开始。而一些房地产业内人士也认为，由于暴利楼盘的售价通常包含了巨额土地增值税，因此降价的可能性会更高一些。