珠海双限令重创地产股 政策收紧预期转强

　　

　　新华08网上海11月1日电(记者 魏宗凯)受珠海出台限价限购的”双限“政策影响，1日A股房地产板块普跌，大智慧房地产指数下跌1.08%，位居行业板块跌幅榜第二？分析人士称，全国出台限购政策的城市目前已达47个，仍有可能扩大，调控继续收紧预期将加快行业去库存进程，更多房地产企业或降价回笼资金？

　　”限购令“或继续扩容

　　10月31日晚，珠海市政府紧急出台房地产调控政策，要求从2011年11月1日起，对珠海房地产市场实行限价限购的”双限“政策，除对购房者资格限制外，还对住房平均价格超过珠海市2011年度房价控制目标(11285元/平方米建筑面积)的项目，暂停备案和发放商品房预售许可证？

　　受此影响，房地产板块11月1日低开逾1%，至收盘时沪深股市132家房地产类上市公司中，29家上涨、103家下跌？其中，几大龙头公司跌幅居前，保利地产﹑金地集团﹑首开股份﹑万科A﹑招商地产跌幅均近3%？

　　住建部日前表示，限购措施是”不得已而出台“的行政办法，如果个人住房信息以及银行﹑财政﹑税务等相关系统建立完善之后，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法？业内人士普遍认为，”限购令“目前不会取消，而且可能进一步扩容？

　　受严厉调控政策的影响，部分大中城市商品住宅成交量下半年来大幅下降，部分悲观的研究者担忧房地产投资增速放缓可能导致经济硬着陆，希望政府放松对房地产的调控？花旗集团报告认为，中国政府乐见国内房地产市场的合理降温和房价回调，但或无力承受楼市崩溃？售地收入和房地产相关税收约占了地方政府收入一半，房地产市场自9月以来一直在恶化，行业领头羊已在降价销售？如果实体市场明年1月或2月进一步恶化，中国可能率先在二线城市放松住房限购令？

　　10月29日召开的国务院常务会议指出，要坚定不移地搞好房地产调控，进一步巩固调控成果，促进房价合理调整？上海中原地产研究部总监宋会雍认为，国务院常务会议上将”适时适度进行预调微调“与”坚定不移地搞好房地产调控“分别提出，意在明确这两条政策各有所指，不可误读？国务院的表态更是传递出楼市调控不成功绝不收兵的决心，楼市调控政策”放松论“站不住脚？

　　中金公司认为，短期内房地产投资的放缓对宏观经济的运行会有一定负面影响，是短痛；从长期看，如果不挤压房价泡沫，将导致我国收入和财富分配恶化，住房资源浪费、阻碍城镇化、降低经济中的创新能力，是长痛？中金公司测算，房地产开发投资增速将大幅下降，但出现负增长可能性小？如果明年新开工面积零增长，则房地产开发投资可能放缓至21%，直接和间接拖累GDP增长放缓低于1.7个百分点？而且多个模型的回归结果显示，房价对消费的影响或者显著为负，或者无明显影响，说明房价下跌不会对消费造成负面影响，反而可能促进消费增长？因此政府短期内不会放松房地产调控？

　　库存压力将迫使更多开发商降价

　　统计数据显示，申万一级分类的139家上市房地产企业在营业收入和净利润两项核心指标上，前三季度同比增速放缓，第三季度环比大幅下降，其中净利润下降近三成，近六成公司净利润环比下降？近七成一线房企前三季度未完成年度销售任务的75%？

　　值得注意的是，上市房企三季度末存货合计11762亿元，同比增长39.9%，环比增长9.1%？库存同比增长的107家，占比77%，库存环比增长的103家，占比74%？”招保万金“四大龙头企业合计库存4523亿元，占所有公司库存总和的38.5%，同比增长47%，环比增长8%？四家巨头中，万科的库存最大，达到1923亿元，环比增速达到13%？

　　万科董事会秘书谭华杰表示，受新推盘增加和成交放缓的影响，商品住房的可售存量随之上升，部分城市新房可售库存已经处于2010年以来的高位？由于10月前后历来是新盘上市高峰，未来一段时期，预计新房供应将继续增加，市场存货压力也会进一步加大？

　　申银万国跟踪的10个城市商品房库存数据显示，库存水平正在逐渐增加，已从年初的4739万平方米上升至目前的6162万平方米，其中9月上升较为明显？同时，库存平均去化月份今年以来也在逐步攀升，已从年初的5.9个月升至目前的11.5个月，处于历史相对高位，预计到明年下半年库存水平可能到达最高点？

　　与此同时，部分一、二线城市的商品住宅成交量也跌至”冰点“？以北京为例，”金九银十“楼市签约量合计达2.7万套左右，同比下降了46%左右，比2009年的”金九银十“更是下调超过64%？北京中原地产的分析认为，除限购﹑限贷等政策因素外，”房价缓慢下调“成为成交惨淡的主要原因？10月份北京商品住宅均价为19635元/平方米，环比9月份的21724元/平方米，下调了9.6%？

　　来自中原地产等多家中介机构的调研显示，富力﹑保利﹑万科等标杆房企今年下半年以来都进行了不同程度的降价促销？目前在上海推出打折优惠的91个公寓项目中，不乏龙湖地产﹑绿地﹑汤臣﹑保利﹑星河湾﹑中国海外等知名企业的楼盘，且优惠幅度在8.5折至9折之间，比其他中小开发商项目更为优惠？从这些降价企业的财务数据和业绩看，他们都不是最缺钱的那部分企业？业内人士认为，知名房企率先大幅降价，并不是当前资金紧张所致，而是主动应对更长时间后可能存在的资金需求，必须提前进行储备？花旗预计第四季度平均房价将下跌10%-15%，2012年再下滑10%，2012年销售面积将下降10%-15%？

　　上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭则判断，房地产企业的”冬天“已经到来，短期来看，房地产企业必然会采取”开源节流“的方式”过冬“，即一方面寻求通过降价﹑出售股权﹑变卖项目等方式创造收入；一方面通过少拿地﹑减少施工量等来减少支出？长期来看，这些房企可能会转战商业地产，或者多元化，降低开发业务的比重？

　　

　　地产股估值中枢或继续下移

　　三季度房地产板块大跌18.16%，对应同期上证指数下跌14.8%，输于大盘？从更长的时段来看，地产股依然表现不佳？从去年4月份到今年10月份，大智慧房地产指数最大跌幅为29%，超过同期大盘25%的最大跌幅？

　　分析人士认为，房地产股票之所以大跌，最主要的原因在于受调控影响，投资者普遍不看好房地产后市？而从基金三季报来看，房产股占基金净值的比例明显下降？基金三季度增持前五大行业也并无房地产行业？地产股也并不被机构投资者看好？

　　近日多家机构称，目前房地产行业整体估值仅为17倍，接近2008年最低估值时期，低于近三年的平均水平25倍，部分优质地产上市公司2011年的市盈率在8倍左右，未来半年到一年的业绩基本锁定，因此存在估值修复的潜力？国泰君安认为，地产股票折价幅度与2008年最差时期相当，主流公司目前估值和股价已反映房价下降35%﹑销量下降55%的预期？

　　近一个月房地产板块虽然资金净流出2.5亿元，但最近几个交易日房地产板块已经连续资金净流入，多只地产股也大幅上涨，一些投资者开始”抄底“？多家券商认为，目前房地产个股的低估值仅是提供安全保障，不构成买入的直接理由，抱有”抄底“心态的投资者需谨慎，现在房地产股票或许会出现超跌反弹，但在中线走势上不会真正强于大盘，楼市负面因素依然没有改变，估值中枢仍有可能继续下移？

　　标准普尔评级服务公司最新发布的报告称，未来12个月，流动性风险和销售前景的不确定性将加剧中国房地产开发商所面临的压力，中国房地产行业的前景依旧负面，预计房价在未来12个月将下降大约10%？美国穆迪投资服务公司近日称，该机构纳入评级的所有中国开发商中，几乎没有公司有在未来12个月会面临流动性风险，不过中国调控房地产市场的措施，势必会使开发商从未来6-12个月销售中获得的现金流放缓？

　　中国银行业协会26日发布的《中国银行家调查报告(2011年)》指出，超过半数的银行家(54.9%)认为所在地的房地产市场将出现”销量下降“的局面，近七成的银行家认为房价将不再上涨，房地产市场未来一段时期内可能呈现弱势下行的局面？