开发商借农改超进军商业地产

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　　农贸市场，食品安全，关乎民生。

　　近年来，食品安全问题已成为政府、业界和消费者关注的焦点，作为农产品供应链的环节之一，农产品流通渠道改造是一个无法回避的长期课题。

　　10月29日，在湖南省张家界市举办的中国农贸市场标准化改造高峰论坛上，与会学者们认为，通过优化、改造农产品流通渠道和流通方式，建立可追溯的农产品质量信息管理体系，最终解决食物安全问题。

　　“从国外的经验来看，超市是农产品进入消费者手中的最后一道关口，如英国就是将食品安全放在超市环节进行监管的。”国内“三农”问题研究专家、中国人民大学农业与农村发展学院副院长郑凤田表示。

　　一个被提及的案例是“农贸市场超市化改造”模式——中商集团投资20亿元，将张家界市中心城区最大的农贸市场改造成一个城市综合服务体。据介绍，近两年中商集团在全国18个城市改造了20个标准化连锁农贸超市。

　　在做了4个商业地产项目后，中商集团董事长董国民发现，每个项目各不相同，却无一例外都涉及“农改超”，近年来食品安全警钟不断，而农贸市场整改又是各地政府迫切之事，于是在后面项目的选址中，先谈农贸市场改造，再建中商广场。

　　国内“三农”问题研究专家、农业部农村经济研究中心副主任赵长保说，政府主导型的“农改超”模式失败案例不少，在农产品进入高价时代，资本和农产品对接是有意义的尝试。

　　但在他看来，考验中商集团连锁农贸超市模式的还是成本控制，除了传统的物业管理，中商集团还提出各种增值服务，如农副产品“三包”(包检、包退、包换)、每天3种特价菜（摊贩损失由中商补贴）、创业基金帮助困难经营户等，但超市的租金收入是固定的，收支如何平衡是最大问题。

　　此外，从农产品大流通系统的角度来看，“农改超”还需要来自农产品供应链上游生产、加工和物流配送等多环节的协调支持。

　　事实上，对农贸市场的超市化改造，早几年就已在厦门、重庆、成都等城市推进。以成都为例，改造模式主要有两种：一种是BOT模式，由政府委托开发商开发或者改建，政府拥有产权，开发商拥有一定年限的使用权。这种方式下，开发商将手中的使用权转卖出来。

　　另一种是产权式，将农贸市场等配套作为土地拍卖中规划的条件，农贸市场和其他商业地产一样，产权、使用权、经营权三权合一。

　　作为一个商业地产商，中商集团希望能借鉴万达商业地产模式打造连锁农贸超市。

　　“中商集团实行的农贸市场超市化改造模式，符合商业地产的发展以及城市发展趋势，可与当地商圈发展相融合。”商务部研究院消费经济研究部副主任赵萍说。

　　据业内人士分析，开发商关注农贸超市的主要原因有：一是农贸市场经营管理权已经从政府交接到了企业；二是传统商业地产投资模式难以形成新的突围；三是在高地价背景下，部分开发商借力农贸超市进军商业地产。

　　董国民也表示，中商集团定位都在三四线城市，找到当地最大的农贸市场就找到了城市最中心地块，这是件一举多赢的事情。