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收购新都酒店 光耀上市路径未明

http://msn.finance.sina.com.cn 2011-11-03 06:16 来源: 时代周报

  本报记者 黄蒂娟 发自深圳

  尽管惠州本土龙头地产商光耀地产集团有限公司(以下简称“光耀集团”),第一时间否认了“借壳上市”,但控股新都酒店,为其上市之路埋下又一猜想。

  10月26日,深圳新都酒店(000033.SZ)发布公告称,新都酒店实际控制人润旺矿产与光耀集团签署协议,约定以1.35亿元转让其所持的瀚明投资100%股权,以抵扣润旺矿产所欠光耀集团的债务。目前,润旺矿产通过瀚明投资累计持有新都酒店4555.1万股,占总股本的13.8%。交易完成后,光耀集团成为新都酒店实际控制人。

  擅长资本运作,不断寻求机会上市的光耀地产,却一路辗转周折。年初,光耀董事长郭耀名高调扬言,2012年上半年要登陆香港资本市场。现又借债权关系将新都酒店收入囊中。是否放弃IPO,从而选择借壳上市,一时让市场难以判断光耀的意图。

  资本市场变幻无常,光耀会选择何种方式上市,言之尚早。但不难看出,光耀给此次的冲刺上市加了“双保险”。

  “囤壳”还是IPO?

  光耀集团收购新都酒店,虽宣称是为进军商务旅游,但市场的第一反应便是借壳。

  光耀欲求上市之心已久,买壳也是有“前科”。2009年,光耀集团的前身丛望投资与*ST天目药业大股东现代联合签订重组意向书。

  2010年4月2日,天目药业宣布停牌筹划重大事项。但一周后,重组便宣布终止并复牌。天目药业称,该公司计划引进房地产项目,因国家对房地产实施宏观调控等因素,决定终止筹划工作。此后,光耀为追讨借出的4000万元款项,双方最终对簿公堂。法院还因此冻结现代联合所持的*ST天目股份。

  而在之前,光耀也曾收购位于广西北海的一家A股上市公司,但终究未能如愿,原因以及这家公司信息均不详。

  光耀喜推创意产品,也喜资本运作。据公开资料显示,光耀集团投资领域广泛,除主营房地产开发和销售外,还涉足教育业、物业管理、担保等业务。目前,光耀旗下共有一级控股、参股子公司20 家,二级、三级子公司20家。

  三番五次的买壳,光耀都不得要领。今年初,郭耀名高调宣称,该公司上市已经正式提上了议程,计划将在2012年上半年登陆香港H股。6月15日,光耀在香港正式设立光耀集团香港有限公司,被外界视为其上市准备工作的一个突破。

  地产评论人士王世泰认为,企业要发展,借助资本运作无可非议。证监会对房地产企业上市的限制一直没有放开,可以说,“光耀选择在香港IPO是一个聪明的做法”。

  光耀方面一再向时代周报记者强调,“不会考虑借壳”。但此次收购事宜,也显示出,光耀在选择上市的路径上并未明朗。

  有分析人士指出,不排除光耀是趁低“囤壳”。公开信息显示,新都酒店本次股权转让的单价约2.96元每股,与当时市价约5.7元相比,相当于折价约50%拿下,可以说是“相当便宜”。

  鉴于目前的房地产调控,短期内光耀注入资产的可能性极低。光耀也对外发出公告称,在未来12个月,没有进一步增持新都酒店的计划,无改变或调整新都酒店主营业务的计划。

  “买壳先囤着,为上市做两手准备也是有可能的。”这位人士说道,“光耀只是说未来12个月没变动,没有保证一年后没有变化。基于目前的市场环境,光耀在香港IPO也是前途未卜的。”可以说,“囤壳”和启动H股IPO,对光耀来说,是给其上市上了“双保险”。

  上市为解资金之渴

  以光耀的发展地位,上市是必然之选。

  为在3年内达到上市的目标,光耀地产将2011年的销售额目标定为100亿元。但根据媒体的报道,截至今年上半年,光耀地产的销售额不到20亿元。

  时代周报记者向光耀地产相关人士询问,该公司前三季度的销售业绩时,对方表示“没有具体可以公开的数据”。

  郭耀名在接受媒体采访时曾表示,惠州市场于光耀的定位是,惠州是光耀的主战场,未来的经营重点仍然在惠州,该块市场业务会占整个集团业务的60%以上。

  但作为光耀的主战场的惠州市场,在严厉的房产调控下,情况不容乐观。

  惠州新里程策划机构总经理范忠洲向时代周报记者表示:“目前,惠州楼市尚未出现大规模的降价潮,大部分项目价格都相对比较坚挺。从存量情况来看,多数大盘和大企业的项目存量均不大,个别价格较高项目存量略大一些。”他认为,一些降价项目多是因开发商原本预期较高,现在则调低实际的销售价格。另外则是一些项目在前期定价较高,面市后状况不好,后期则主动调整价格。

  “光耀的楼盘基本价格多数均保持坚挺,个别项目也进行了价格调整。”范忠洲说道。

  一位不愿具名的某开发商惠州公司老总的看法则显得悲观。“惠州目前楼市相比上半年,情况变得更差。惠州一些在推楼盘的价格已经开始出现松动,特别是大亚湾和惠阳的楼盘,降价幅度比较大。惠州一些新项目的开工出现放缓或者停滞的现象,这包括一些大开发商。”这位老总说道。

  “光耀在惠州出货压力还是较大的,它的资金多来源于民间借贷。”上述这位房产老总说道,企业发展太快,就会容易出现资金跟不上的问题。光耀寻求上市,说到底是为了解决资金链问题。

  光耀的总资产与净资产在3年内翻倍增长。资料显示,2008年至2010年,营业额分别为7.14亿元、17.2亿元及37.53亿元;净利润分别为5412万元、2.76亿元及5.83亿元。

  据公开信息,今年光耀在全国同时上马10多个项目,其中有8个是超千亩的大盘,资金需求可见一斑。业内人士普遍认为,光耀要扩大规模,需要大量的资金去支撑。目前只有上市,才能保证其快速扩张的步伐。

  “光耀地产的资金链是没什么问题的”,光耀地产有关人士向时代周报记者表示,但对于资金是否紧张不予置评。

  隐藏借壳意图

  光耀收购新都酒店,除了背后隐藏“借壳”的意图,也为自身转型谋得平台。

  作为一家小规模的民营房产开发商,光耀以“另类”创意产品博得市场一席之地。光耀地产珠三角区域总裁李丁在新浪微博(http://weibo.com)还是个活跃分子,常常为找到一些创意项目案例或营销灵感而雀跃。对同行人的建议,更是表现出虚心学习的姿态。

  “据我的观察,光耀自身在努力地做准备,包括产品、营销等方面。无论上市与否,这对企业本身修炼‘内功’也是有好处的。但最终能否成功,最终还是要看市场。”王世泰评价,光耀是一家很另类的企业,产品很有特色,营销手段、楼盘广告语常让同行耳目一新,同时很容易击中消费者的内心需求。

  迄今为止,光耀已经逐渐形成多个产品线,如“光耀荷兰水乡”、“光耀城先生的湖”、“DADA的草地”、“全球候鸟度假地”等知名度较高的项目品牌,曾在区域市场取得较为强势的业绩。

  近年,光耀地产不满足于南方一隅的发展,围绕珠三角、长三角以及环渤海三大经济圈的主流城市迅速展开布局,主要以品牌项目的产品线形式扩展。目前,已公开的土地储备超800万平方米。

  在严厉的房地产调控下,众多开发商都已走在转型或谋求转型的路上。控股新都酒店,成为光耀转型的一个契机,让其进入商务旅游领域。

  此次收购新都酒店,光耀方面向时代周报记者表示,主要是看中新都酒店在酒店管理方面的经验,未来公司将开发酒店产品。“全球候鸟度假地”在惠东的成功样本,目前已经在威海成功复制。未来,“全球候鸟度假地”也将以产品线在其他城市延展,其中酒店产品需要酒店运营管理经验。新都酒店是深圳“老字号”,有着20多年的酒店经营管理经验,两者能发挥强强联合的作用。

  有投资人士分析,光耀进军商务旅游地产,是在为上市增加筹码。毕竟住宅地产的发展空间已逐渐被压缩,地产企业都在寻求新的符合自身发展的领域。

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