凯雷携手里昂证券收购宏嘉大厦

　　

　　交易金额18亿元 成交均价约每平方米45000元

　　商报记者 袁晨晨

　　外资基金对于上海商用物业市场的前景还是较为看好。近日，商报记者获悉，凯雷已经携手里昂证券（ＣＬＳＡ）收购了位于浦东竹园商贸区的甲级写字楼宏嘉大厦，交易金额达到18亿元，按照6万多平方米的建筑面积粗略估算，这一大宗交易的成交均价约为45000元／平方米。

　　宏嘉大厦18亿被收购

　　虽然限制因素较多，但外资机构仍在积极参与上海的大宗物业交易市场。近日，商报记者从第一太平戴维斯最新发布的市场报告中获悉，国际著名的基金凯雷已经携手里昂证券（ＣＬＳＡ）以人民币18亿元代价，从开发商ＳＭＬ Ｇｒｏｕｐ（Ｔａｉｗａｎ）手中将浦东竹园商贸区内的新建甲级写字楼宏嘉大厦收入囊中，成交单价约为45000元／平方米。

　　据介绍，刚刚于去年9月竣工的宏嘉大厦坐落于浦东新区的福山路潍坊路一带，位居竹园商贸区之内，步行2分钟至轨道交通4号线浦电路站，步行5分钟可至轨道交通2号线世纪大道站，交通四通八达，靠近“浦东新天地”1885休闲广场、96广场等商用楼宇。整座大楼由一栋28层高的甲级写字楼和3层高的商业裙楼组成，总建筑面积近6万平方米，标准层面积基本在1400－2300平方米之间。

　　仲量联行投资部主管李凌告诉商报记者说，近年来，竹园商贸区内不断有新建的甲级写字楼落成，已经逐渐成为浦东的又一核心商务区，引起了外资机构的注意。“虽然，宏嘉大厦的位置不是最核心的，项目品质也不是最高的，但是竹园商贸区内可售的甲级写字楼项目较少，宏嘉大厦又是难得的一个具有境外股权架构、可以进行离岸交易的写字楼项目，外资操作起来更为方便，因此，这样的项目还是较为容易赢得外资基金的青睐，这一交易也最终得以达成。”

　　商报记者获悉，尽管市场普遍对全球经济发展方向表示忧虑，但拥有充裕资本的投资者需求依然保持旺盛。一方面，处于对未来租金持续增长的长期预期，市场投资收益率表现平稳；另一方面，政府的紧缩政策虽然导致在岸融资困难，但也使得拥有资金的投资者获得了机会。李凌指出，今年以来，外资在上海大宗物业投资市场的表现还是较为活跃的，他们十分看好中国市场，当前整个上海可售的甲级写字楼项目数量较少，因此，他们对于核心商圈还是非核心商圈的已经不是太在意。

　　外资继续看好上海市场

　　事实上，商报记者注意到，写字楼、零售商业等商业地产项目仍然是上海大宗交易市场的主要成交业态。

　　据悉，新加坡的丰树印度－中国基金近期斥资23．5亿元收购了黄浦区西藏南路附近的永银大厦，每平方米单价约为4万元；Ｃａｐｉｔａｌａｎｄ则以2．89亿元的总价购入了徐汇区虹梅路上的凯科国际大厦的50％股权，成交均价在1．48万元／平方米左右。

　　第一太平戴维斯在其三季度报告中指出，在今年三季度中，上海大宗交易市场主要成交了9宗整购交易，其中，7宗为写字楼整栋交易，2宗为零售商场交易。虽然限制因素较多，但外资机构仍在积极参与，在第三季度主要的9宗交易中占据五席。当前，写字楼的租金毛收益率为4．5％－5．5％，购物中心可达5．5％－6．5％，显然这也是大宗交易市场上商业地产受到投资者青睐的原因之一。

　　与此同时，高力国际在其三季度报告中同样表示，随着上海经济保持稳定增长以及近来政府对住宅市场的宏观调控，投资者越来越关注商业地产，第三季度写字楼物业投资十分活跃。上海甲级写字楼市场整体平均价格为每平方米47174元，较去年同期上升15．5％。今年1－8月，房地产投资额呈现良好的增长态势，完成人民币1288．83亿元，同比增长6．9％，占全市固定资产投资总额的47％。由于城市基础设施投资下降，上海固定资产投资同比下降4．2％，然而，由于投资环境的改善和对未来经济发展的乐观预期，上海吸引的外商直接投资数量也有了明显的增长。高力国际认为，在政府稳步扩大金融市场对外开放的作用下，外商直接投资将一如既往地稳定增长，特别涌入金融服务领域；且鉴于成熟商务区的甲级写字楼项目越来越稀缺，预计未来次中心商务区的甲级写字楼项目将吸引更多投资者。

　　◇相关链接：弃落后物业、投资非核心区成新趋势

　　高力国际日前发布《2011环球投资者投资意向调查年度报告》发现，亚洲区投资者的投资风险承受程度为全球最低。在亚洲，大部分受访者对物业投资市场前景仍取态乐观，65％受访人士认为在未来六个月将很有可能增大投资物业组合。纵使有意入市，亚洲投资者也不会因超高回报而冒险，35％的亚洲投资者认为，环球及区内经济前景不明朗是主要影响其投资决定的因素，31％认为另一障碍是区内欠缺拥有高内部收益率而又可供发售的投资项目。

　　调查还发现，亚洲区有两个新兴投资趋势：投资者对设施较落后的商业物业的投资兴趣降低，并预期非核心区办公楼将有强劲需求。65％亚洲投资者认为，持有楼龄较老的商业物业较十年前更值得忧虑，因为目前要面对更多新落成及设施较佳的办公楼带来的竞争。办公楼用家的要求改变，令旧办公楼的生存空间收窄。如果设施条件达不到标准，则优越的地理位置也不再是决定性因素。这与全球其他地区情况一致。