陈义枫：楼市拐点已到 很多人不敢承认而已

　　深圳德信资本董事长陈义枫：楼市拐点已到，很多人不敢承认而已

　　艾经纬

　　房地产市场中嗅觉灵敏的一是炒房投机客，二可能则数房地产私募基金。当房价下跌开始扩散时，房地产私募基金是如何看待市场的呢？

　　“目前楼市拐点已经到来了，只是市场中很多人不敢承认而已。”深圳德信资本董事长陈义枫对第一财经日报《财商》表示，房价将短期下跌，中期震荡，长期还是会上升的。

　　《财商》：近期一线城市房地产市场出现降价潮，您认为中国房地产市场的楼市拐点是否正在到来？

　　陈义枫：我认为拐点已经到来了，只是市场中很多人不敢承认而已。目前虽然是一线城市的郊区板块房价在下跌，而黄金旺地比较抗跌，但是也不见得不跌。如果时间周期稍微拉长些，房价下跌很可能向二三线城市蔓延。

　　《财商》：您认为拐点已经到来，那么您所理解的拐点的周期是怎么样的？

　　陈义枫：这也可以说是拐多长的问题，我认为未来一年房地产市场将处于下跌通道中。但如果把时间周期再拉长些(比如以5年为考察周期)，目前的拐点是趋势性的拐点而非一直下跌。是从前几年房价的上涨通道转为横盘震荡通道。可以说，房价将短期下跌，中期震荡，长期还是会上升的。

　　《财商》：短期下跌的幅度会有多大？

　　陈义枫：全国性的市场很难说，因为目前全国是个结构性的市场，有高端也有低端，有住宅有商业还有旅游地产，应该结构性地去理解。譬如一线城市房价下跌的幅度会在20%左右，而一般地级市可能只缩量但不跌价，但也有一些楼价过度泡沫化的城市(如个别旅游城市)可能会出现大跌。

　　《财商》：这轮房价下跌和2008年有何差异呢？

　　陈义枫：2008年房价下跌是国内宏观调控和国际环境恶化双重效应叠加导致，目前虽然国内国际效应叠加也有，但2008年外部环境对投资者情绪影响更大。

　　房地产既是投资品，也是消费品，目前这轮房价下跌是由国内政策主导的，所以下跌的过程会相对缓慢，持续的时间也可能较长。从去年开始大力调控，到目前房价下跌，应该说调控效应正在逐步发挥作用。

　　《财商》：从你们的接触来看，目前地产商是不是普遍存在融资难的情况？

　　陈义枫：这是肯定的，现在开发商融资难是登峰造极的状态。

　　《财商》：虽然目前出现多起先前买房者抵制房价下跌，但据您了解，地产商降价的压力和动力如何？

　　陈义枫：地产商降价的压力和动力各有不同，这要看他们是否理性以及抗压的资金实力。从开发商与政府博弈角度而言，政策是无穷供给(利空政策)，而开发商融资有限，所以目前开发商谁先降价回笼资金，谁就将日子更好过。

　　2008年万科抛出拐点论，说明万科是理性的决策者，率先领跌者抓住市场购买力，就可以赢得领先优势。

　　也有些开发商是不愿意降价的，这从融资上就可以看出来的，目前银行信贷收紧，房地产信托计划也在收缩，融资的年化成本正常是20%左右，甚至25%，与其高成本融资，不如降价。当然降价是有副作用的，会影响先前买房者的情绪，引起纠纷，但是一些地产商的售楼处是不是被真的砸了，或者说严重程度是不是被夸大了，这是很难说的。

　　《财商》：目前的市场对你们地产私募基金是不是也很不利？

　　陈义枫：恰恰相反，目前我们可以挑最有实力的地产商及最好的项目进行合作，我们选择地产商及项目的标准水涨船高。虽然在募集资金上会存在些困难，用时相对长一些，但是客户质量提高了，投资收益率也上去了。而从投资时点上来说，目前是很好的时机，我们的资金投入期限一般在2年，我们相信2年后市场会不错的。

　　《财商》：那你们目前业务集中在哪些城市？

　　陈义枫：主要是二三线城市、中西部的省会城市以及经济较发达的地级市。我们主要避开房价过高的地区，有效控制结构性风险。