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陈义枫:楼市拐点已到 很多人不敢承认而已

http://msn.finance.sina.com.cn 2011-11-05 01:43 来源: 第一财经日报

  深圳德信资本董事长陈义枫:楼市拐点已到,很多人不敢承认而已

  艾经纬

  房地产市场中嗅觉灵敏的一是炒房投机客,二可能则数房地产私募基金。当房价下跌开始扩散时,房地产私募基金是如何看待市场的呢?

  “目前楼市拐点已经到来了,只是市场中很多人不敢承认而已。”深圳德信资本董事长陈义枫对第一财经日报《财商》表示,房价将短期下跌,中期震荡,长期还是会上升的。

  《财商》:近期一线城市房地产市场出现降价潮,您认为中国房地产市场的楼市拐点是否正在到来?

  陈义枫:我认为拐点已经到来了,只是市场中很多人不敢承认而已。目前虽然是一线城市的郊区板块房价在下跌,而黄金旺地比较抗跌,但是也不见得不跌。如果时间周期稍微拉长些,房价下跌很可能向二三线城市蔓延。

  《财商》:您认为拐点已经到来,那么您所理解的拐点的周期是怎么样的?

  陈义枫:这也可以说是拐多长的问题,我认为未来一年房地产市场将处于下跌通道中。但如果把时间周期再拉长些(比如以5年为考察周期),目前的拐点是趋势性的拐点而非一直下跌。是从前几年房价的上涨通道转为横盘震荡通道。可以说,房价将短期下跌,中期震荡,长期还是会上升的。

  《财商》:短期下跌的幅度会有多大?

  陈义枫:全国性的市场很难说,因为目前全国是个结构性的市场,有高端也有低端,有住宅有商业还有旅游地产,应该结构性地去理解。譬如一线城市房价下跌的幅度会在20%左右,而一般地级市可能只缩量但不跌价,但也有一些楼价过度泡沫化的城市(如个别旅游城市)可能会出现大跌。

  《财商》:这轮房价下跌和2008年有何差异呢?

  陈义枫:2008年房价下跌是国内宏观调控和国际环境恶化双重效应叠加导致,目前虽然国内国际效应叠加也有,但2008年外部环境对投资者情绪影响更大。

  房地产既是投资品,也是消费品,目前这轮房价下跌是由国内政策主导的,所以下跌的过程会相对缓慢,持续的时间也可能较长。从去年开始大力调控,到目前房价下跌,应该说调控效应正在逐步发挥作用。

  《财商》:从你们的接触来看,目前地产商是不是普遍存在融资难的情况?

  陈义枫:这是肯定的,现在开发商融资难是登峰造极的状态。

  《财商》:虽然目前出现多起先前买房者抵制房价下跌,但据您了解,地产商降价的压力和动力如何?

  陈义枫:地产商降价的压力和动力各有不同,这要看他们是否理性以及抗压的资金实力。从开发商与政府博弈角度而言,政策是无穷供给(利空政策),而开发商融资有限,所以目前开发商谁先降价回笼资金,谁就将日子更好过。

  2008年万科抛出拐点论,说明万科是理性的决策者,率先领跌者抓住市场购买力,就可以赢得领先优势。

  也有些开发商是不愿意降价的,这从融资上就可以看出来的,目前银行信贷收紧,房地产信托计划也在收缩,融资的年化成本正常是20%左右,甚至25%,与其高成本融资,不如降价。当然降价是有副作用的,会影响先前买房者的情绪,引起纠纷,但是一些地产商的售楼处是不是被真的砸了,或者说严重程度是不是被夸大了,这是很难说的。

  《财商》:目前的市场对你们地产私募基金是不是也很不利?

  陈义枫:恰恰相反,目前我们可以挑最有实力的地产商及最好的项目进行合作,我们选择地产商及项目的标准水涨船高。虽然在募集资金上会存在些困难,用时相对长一些,但是客户质量提高了,投资收益率也上去了。而从投资时点上来说,目前是很好的时机,我们的资金投入期限一般在2年,我们相信2年后市场会不错的。

  《财商》:那你们目前业务集中在哪些城市?

  陈义枫:主要是二三线城市、中西部的省会城市以及经济较发达的地级市。我们主要避开房价过高的地区,有效控制结构性风险。

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