国土部修法闲置土地处理 房企囤地空间将遭挤压

　　刘展超

　　国土资源部正在对一个已经施行12年的法规进行较大程度的修改，而这将直接影响到开发商的囤地行为。

　　一位权威人士对《第一财经日报(微博)》透露，国土部正在对《闲置土地处置办法》(下称《办法》)进行修改，力图在闲置土地的认定、查处等环节更加趋于规范，更具有可操作性。目前，国土部已经征求了地方意见，正在进一步完善。

　　《办法》自1999年4月经国土部发布施行后，至今未曾做过修改。12年间，房价几度飙涨，一些开发商的囤地行为也乘机收获了超额的土地增值收益。在这个环节中，民众对于企业谋利的肆无忌惮和政府监管的软弱缺位，意见颇大。

　　“这算是一次较大程度的修改了，国土部已经对方方面面进行了调研和修改。”上述人士称。

　　外界对于闲置用地的关注，与房地产市场的火爆程度关联甚大。每逢楼市上行房价飙升，开发商囤地行为便会遭到外来抨击，舆论开始呼吁政府要严查严打；一旦楼市走弱成交低迷，外界关注点往往转向房价何时见底，或政府是否出手援助楼市，囤地之事似被淡忘。

　　囤地这个顽症如果不得到根治，将会一直困扰中国楼市。2010年，地方政府曾收回一些闲置多年的房地产用地。据国土部的统计，2010年全国共清理整治房地产闲置用地13万亩，处置近10万亩。

　　不过，国土部调控和监测司司长刘随臣今年曾透露，全国实际闲置房地产用地要远远大于这个数字，未来政府仍将加大查处力度。

　　外界对《办法》的最大关注点在于闲置土地的查处。它规定：超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发时，可以无偿收回土地使用权。

　　虽然早有“无偿收回”之类的规定，但由于政府查处往往是“雷声大雨点小”，力度不到位，使得开发商囤地问题得不到真正解决，反而愈演愈烈。

　　对此，政府也往往自称有苦衷。一位地方国土厅负责人曾表示，对闲置土地的收回，是个严肃的法律问题，怎么收、收哪些地、“闲置”多长时间就收回、哪些钱应该没收、哪些钱应该退还给开发企业等，希望相关部委能及早出台一个规范性的文件，这样执行起来可能地方国土部门的腰杆会比较硬，同时也为了避免将来出现法律纠纷。

　　上述权威人士透露，这次修改《办法》就是使之更加规范，更具可操作性，在闲置土地的认定、闲置责任如何确定、查处的流程上做出了更具体的规定，比如政府在查处过程中要告知企业等，企业也可以进行申诉等。

　　他表示，比如开工标准，无论是闲置一年还是两年，都是以开工为起点计算时间，但社会上目前关于动工的标准有好几种，不同的部委也有不同的标准，此次修法就要确定一种标准，起码对土地是否“闲置”有个明确的判断标准，在实际执行中便于操作。

　　根据国土部的调查统计，现存的现实房地产用地中，大约有一半是因为政府原因造成的。这一方面会导致地方政府在查处土地闲置时“徇私舞弊”，一方面也会让一些企业将土地闲置的原因推向政府，以逃避查处。

　　对此，上述人士表示，是否是政府的原因需要各方提供“证据”，企业如果声称土地闲置是政府原因造成，那么就需要出具政府回应的意见，看看究竟是政府哪个环节出了问题，导致土地闲置。

　　此外，此次修法还考虑到了一些“不可抗拒客观原因”的因素，如一些重大的会议像“奥运会”、“世博会”之类，在此期间出现的一些土地闲置，往往很难说清是企业原因还是政府原因，这需要特殊事情特殊对待。

　　“该办法的修改已经进入了最后论证阶段，一旦修改完善后就会上报国土部部长办公会，待通过后就可以经国土部发布施行。”上述人士称。