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金科股份臆想80亿融资 对外担保占净资产94%

http://msn.finance.sina.com.cn 2011-11-09 00:01 来源: 21世纪经济报道

刘振盛

  核心提示:截至8月末,金科股份及控股子对外担保总额为644345万元,占公司2010年末经审计净资产的94.04%。

  10月8日 ,金科股份(000656.SZ)发布公告称,新增股份吸收合并金科实业集团有限公司工作已经基本完成,并收到建设部颁发的房地产企业一级开发资质证书。

  刚刚华丽转身的金科股份打算大规模借贷。

  金科股份公开表示,将在9月到12月间对公司本部和子公司新增担保不超过80亿元,换句话说,金科股份及其子公司在这4个月内将有不超过80亿元的融资计划。地产调控背景之下,金科股份大举融资的动向格外引人关注。今年前9个月,金科股份从银行只取得借款56亿元。

  事实上,金科股份资产负债率已经高达88%,在125家上市地产企业中名列前茅。除了一般负债外,金科股份还有大量或有负债。截至2011年8月末,金科股份及控股子公司对外担保总额为644345万元,占公司2010年末经审计净资产的94.04%。

  分析报表发现,金科股份融资三板斧是银行贷款、票据、信托融资。事实上,受宏观调控影响,金科股份三个渠道都不同程度受阻。以银行渠道为例,金科股份今年前9月银行融资额同比减少20亿元。

  金科股份在高负债之下还要大举借贷自有其逻辑。其计划从9月到12月新增土地储备不超过60亿元,此外,金科股份还有超过20个在建项目。这些都需要大量现金与之匹配。

  紧绷之弦如何舒缓?8日上午,记者就此联系金科股份相关人士,但是截至发稿,金科股份并未做出任何回应。

  资产负债率88%

  金科股份发端于重庆,此后在全国迅速扩张,并于今年9月完成借壳上市。在扩张的同时,其负债也急剧膨胀。

  其第三季度财务报告显示,金科股份截至9月的总资产为361亿元,负债总额为318亿元,资产负债率为88%。这一指标远超同行业平均水平。同期,广宇发展(000537.SZ)资产负债率为64%,万科A(000002.SZ)为79%,金融街(000402.SZ)为68%,中粮地产(000031.SZ)为72%。公开数据显示,在125家A股上市公司中,只有ST兴业(600603.SH)和高新发展(000628.SZ)等几家地产公司资产负债率高于金科股份。

  从负债结构看,总负债中金科股份的短期借款有10亿,一年内到期的长期的非流动负债5亿。

  长期负债中有68亿元的长期借款,涉及多家银行。农业银行对金科股份有大量贷款,农业银行先后对金科股份旗下的华南地产、中讯物业、天源盛、涪陵科润等分别提供2.9亿元、1.3亿元、1.2亿元、0.9亿元贷款。工商银行、成都银行、恒丰银行都先后向金科股份提供数额不等的贷款。

  除借款外,金科股份还有大量或有负债。

  资料显示,截至2011年8月末,金科股份及控股子公司对外担保总额为644345万元,占公司2010年末经审计净资产的94.04%。金科股份表示,“担保均为公司对控股子公司或控股子公司相互间提供的担保。公司及控股子公司不存在对第三方的担保,亦无逾期担保和涉及诉讼的担保。”

  货币资金则与借款逆向变动,金科股份货币资金为49亿元,较年初减少5亿元,预付帐款从37亿元减少到26亿元。存货从189亿元猛增到244亿元,增加了55亿元。金科股份并未详细披露存货的具体构成。

  信托借款猛增52%

  金科股份融资手段主要有三个,即银行、票据、信托。2011年,信托已经成为金科股份仅次于银行的融资渠道。

  金科股份三季报显示,与年初相比,其流动负债从年初的34亿元增加到50亿元,金科股份的解释是由于“信托借款猛增了52.27%”。公开资料显示,目前与金科股份合作的信托公司有近10家。

  从去年以来,地产信托井喷,金科股份也成为其中的受益者。

  以西安信托为金科股份成都项目募资3亿元为例,该信托资金用于向成都金科进行增资,其中1076.92万元用于增加注册资本,28923.08万元增加资本公积。增资完成后,西安信托持有成都金科35%的股权。信托资金投入成都金科后,用于“金科一城”项目的建设。

  此后,金科股份开始频繁通过信托融资。今年金科股份至少发生了4笔信托融资。

  比如,金科股份7月通过西安信托的“无锡金科万博商业广场投资集合资金信托计划”募集资金3亿元,信托资金一半用于受让无锡金科房地产开发有限公司的股权,另一半用于向无锡金科发放信托贷款,信托资金最终用于无锡金科开发的万博商业广场项目的建设。此外,金科股份还通过中泰信托、中诚信托等获得借款。

  此外,金科股份今年的最大变化是其发力票据融资,年初到三季度末其应付票据从593万元增加到5亿元。

  当地一银行人士表示,“开立票据的好处显而易见,只需存入一定比例保证金,并支付大约万分之五的手续费就能获得银行承兑票据,而签发商业承兑汇票方式融资成本更低。”这是金科股份应付票据大增的主要原因所在。

  融资三线受阻

  金科股份目前有23个在建楼盘,规划总面积为953万平方米,已开工面积500万平方米。按照金科股份的规划,2011年9月至12月期间,新增土地储备投资总额度不超过 60亿元。无论是在建项目还是土地储备都需要大量资金。

  金科股份计划,9月到12月对公司本部和子公司新增担保不超过80亿元,换句话说,金科股份及其子公司在这4个月内将有不超过80亿元的融资计划。按金科股份的公告,这包括40亿元的银行融资和40亿元的信托融资。

  按金科股份的计划,一共有24个项目计划从银行融资,包括重庆金科星聚置业有限公司计划贷款3亿元用于廊桥水乡项目开发;重庆市搏展房地产开发有限责任公司贷款3亿元用于公园王府项目的开发;重庆中讯物业发展有限公司贷款1亿元用于太阳海城项目的开发。

  事实上,金科股份银行融资渠道已大为萎缩。今年前9月,金科股份从银行取得借款56亿元,而去年同期取得借款75亿元,下降了25%。而同期金科股份的销售收入从27亿元增加到53亿元,增加了26亿元。

  一共有7个项目计划通过信托融资,比如重庆金科计划信托融资6亿元用于回购重庆宸居股权;苏州金科信托融资7.15亿元用于金科王府项目开发;湖南金科信托融资2.64亿元,用于湖南东方大院项目开发。

  此前,绿城集团旗下房地产信托被监管部门调查,四川信托等几家信托公司又“主动”暂停了地产信托,其实这都预示开发商信托融资将受阻,金科股份或也难逃影响。

  此外,在地产销售进入下行通道的情况下,金科股份也难以独善其身。从现金流看,金科股份的经营活动现金流净额为-24亿元,其销售商品、提供劳务收到的现金为81亿元,比去年同期只增加了8亿元。

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