金科股份臆想80亿融资 对外担保占净资产94%

刘振盛

　　核心提示：截至8月末，金科股份及控股子对外担保总额为644345万元，占公司2010年末经审计净资产的94.04%。

　　10月8日 ，金科股份（000656.SZ）发布公告称，新增股份吸收合并金科实业集团有限公司工作已经基本完成，并收到建设部颁发的房地产企业一级开发资质证书。

　　刚刚华丽转身的金科股份打算大规模借贷。

　　金科股份公开表示，将在9月到12月间对公司本部和子公司新增担保不超过80亿元，换句话说，金科股份及其子公司在这4个月内将有不超过80亿元的融资计划。地产调控背景之下，金科股份大举融资的动向格外引人关注。今年前9个月，金科股份从银行只取得借款56亿元。

　　事实上，金科股份资产负债率已经高达88%，在125家上市地产企业中名列前茅。除了一般负债外，金科股份还有大量或有负债。截至2011年8月末，金科股份及控股子公司对外担保总额为644345万元，占公司2010年末经审计净资产的94.04%。

　　分析报表发现，金科股份融资三板斧是银行贷款、票据、信托融资。事实上，受宏观调控影响，金科股份三个渠道都不同程度受阻。以银行渠道为例，金科股份今年前9月银行融资额同比减少20亿元。

　　金科股份在高负债之下还要大举借贷自有其逻辑。其计划从9月到12月新增土地储备不超过60亿元，此外，金科股份还有超过20个在建项目。这些都需要大量现金与之匹配。

　　紧绷之弦如何舒缓？8日上午，记者就此联系金科股份相关人士，但是截至发稿，金科股份并未做出任何回应。

　　资产负债率88%

　　金科股份发端于重庆，此后在全国迅速扩张，并于今年9月完成借壳上市。在扩张的同时，其负债也急剧膨胀。

　　其第三季度财务报告显示，金科股份截至9月的总资产为361亿元，负债总额为318亿元，资产负债率为88%。这一指标远超同行业平均水平。同期，广宇发展（000537.SZ）资产负债率为64%，万科A（000002.SZ）为79%，金融街（000402.SZ）为68%，中粮地产（000031.SZ）为72%。公开数据显示，在125家A股上市公司中，只有ST兴业（600603.SH）和高新发展（000628.SZ）等几家地产公司资产负债率高于金科股份。

　　从负债结构看，总负债中金科股份的短期借款有10亿，一年内到期的长期的非流动负债5亿。

　　长期负债中有68亿元的长期借款，涉及多家银行。农业银行对金科股份有大量贷款，农业银行先后对金科股份旗下的华南地产、中讯物业、天源盛、涪陵科润等分别提供2.9亿元、1.3亿元、1.2亿元、0.9亿元贷款。工商银行、成都银行、恒丰银行都先后向金科股份提供数额不等的贷款。

　　除借款外，金科股份还有大量或有负债。

　　资料显示，截至2011年8月末，金科股份及控股子公司对外担保总额为644345万元，占公司2010年末经审计净资产的94.04%。金科股份表示，“担保均为公司对控股子公司或控股子公司相互间提供的担保。公司及控股子公司不存在对第三方的担保，亦无逾期担保和涉及诉讼的担保。”

　　货币资金则与借款逆向变动，金科股份货币资金为49亿元，较年初减少5亿元，预付帐款从37亿元减少到26亿元。存货从189亿元猛增到244亿元，增加了55亿元。金科股份并未详细披露存货的具体构成。

　　信托借款猛增52%

　　金科股份融资手段主要有三个，即银行、票据、信托。2011年，信托已经成为金科股份仅次于银行的融资渠道。

　　金科股份三季报显示，与年初相比，其流动负债从年初的34亿元增加到50亿元，金科股份的解释是由于“信托借款猛增了52.27%”。公开资料显示，目前与金科股份合作的信托公司有近10家。

　　从去年以来，地产信托井喷，金科股份也成为其中的受益者。

　　以西安信托为金科股份成都项目募资3亿元为例，该信托资金用于向成都金科进行增资，其中1076.92万元用于增加注册资本，28923.08万元增加资本公积。增资完成后，西安信托持有成都金科35%的股权。信托资金投入成都金科后，用于“金科一城”项目的建设。

　　此后，金科股份开始频繁通过信托融资。今年金科股份至少发生了4笔信托融资。

　　比如，金科股份7月通过西安信托的“无锡金科万博商业广场投资集合资金信托计划”募集资金3亿元，信托资金一半用于受让无锡金科房地产开发有限公司的股权，另一半用于向无锡金科发放信托贷款，信托资金最终用于无锡金科开发的万博商业广场项目的建设。此外，金科股份还通过中泰信托、中诚信托等获得借款。

　　此外，金科股份今年的最大变化是其发力票据融资，年初到三季度末其应付票据从593万元增加到5亿元。

　　当地一银行人士表示，“开立票据的好处显而易见，只需存入一定比例保证金，并支付大约万分之五的手续费就能获得银行承兑票据，而签发商业承兑汇票方式融资成本更低。”这是金科股份应付票据大增的主要原因所在。

　　融资三线受阻

　　金科股份目前有23个在建楼盘，规划总面积为953万平方米，已开工面积500万平方米。按照金科股份的规划，2011年9月至12月期间，新增土地储备投资总额度不超过 60亿元。无论是在建项目还是土地储备都需要大量资金。

　　金科股份计划，9月到12月对公司本部和子公司新增担保不超过80亿元，换句话说，金科股份及其子公司在这4个月内将有不超过80亿元的融资计划。按金科股份的公告，这包括40亿元的银行融资和40亿元的信托融资。

　　按金科股份的计划，一共有24个项目计划从银行融资，包括重庆金科星聚置业有限公司计划贷款3亿元用于廊桥水乡项目开发；重庆市搏展房地产开发有限责任公司贷款3亿元用于公园王府项目的开发；重庆中讯物业发展有限公司贷款1亿元用于太阳海城项目的开发。

　　事实上，金科股份银行融资渠道已大为萎缩。今年前9月，金科股份从银行取得借款56亿元，而去年同期取得借款75亿元，下降了25%。而同期金科股份的销售收入从27亿元增加到53亿元，增加了26亿元。

　　一共有7个项目计划通过信托融资，比如重庆金科计划信托融资6亿元用于回购重庆宸居股权；苏州金科信托融资7.15亿元用于金科王府项目开发；湖南金科信托融资2.64亿元，用于湖南东方大院项目开发。

　　此前，绿城集团旗下房地产信托被监管部门调查，四川信托等几家信托公司又“主动”暂停了地产信托，其实这都预示开发商信托融资将受阻，金科股份或也难逃影响。

　　此外，在地产销售进入下行通道的情况下，金科股份也难以独善其身。从现金流看，金科股份的经营活动现金流净额为-24亿元，其销售商品、提供劳务收到的现金为81亿元，比去年同期只增加了8亿元。