恒大地产：放缓投资冲减负债率

　　张晓玲

　　 相较于同行不能完成全年销售目标的悲观，恒大地产（HK.03333）2011年的业绩要好很多。截至9月份，恒大销售额达693亿元，同比去年几近翻番；10月份，公司已提前完成全年700亿销售目标。

　　 恒大的风险在于，上半年净增约200亿元附息贷款，使得净负债率升至75.4%，以及新增4900万平方米土地储备，导致未付土地款升至370亿元，再加上公司下半年在建工程量的大幅增加，其资金流入是否可以覆盖资本开支，是恒大四季度至明年需要锤炼的平衡术。

　　 销售增长跑赢大市

　　 在全行业大部分公司无法完成年度销售目标的2011年，恒大是今年上市房企中销售业绩增长最快的公司。截至9月底，公司已实现693亿元合约销售，同比增长97%；销售面积为1050万平方米，平均售价为人民币6623元/平方米。

　　 在中期业绩会上，恒大地产主席许家印认为，限购政策继续扩大可能令行业金九银十的销售比较失望，但公司充足的货源将有效支撑接下去的月·销售数据。但随后的三季度市场持续低迷，限购、限贷都对恒大产生了影响。据管理层在9月业绩会上所述，1-9月，恒大在售的104个项目中，有40个受到限购政策影响，受影响的项目个数占比是38.5%，受限购影响的项目销售额达348.1亿元，销售额占比达50.3%。

　　 恒大地产总裁夏海钧介绍，今年10月份的推盘数量有比较大的增长，但10月份完成全年既定的目标后，11、12月份会降低销售速度，为明年打基础。

　　 中报显示，上半年恒大新增近5000万平方米土地储备，总土地储备因此达到1.35亿平方米，但土地单价仅为619元/平方米。

　　 净负债率仍需控制

　　 中报显示，截至6月底，公司在手现金为287亿元，但由于同期净增了约196亿元附息贷款，导致总贷款规模扩大至507亿元，净负债权益比因此从去年末的54%升至75.4%。

　　 据夏海钧称，截至中报，恒大总地价款946亿元，已付575亿元，未付371亿元，2011年下半年计划支付162亿元，2012年计划支付175亿元，2013年计划支付34亿元。

　　 恒大首席财务官谢惠华也表示，其一年期内债务为92.3亿元人民币，占债务总额比例为18.2%，债务压力主要集中在未来2年至5年内。

　　 综上，恒大年内土地款及还款总额约为260亿，再加上在建工程款项，年底前公司须有约500亿资金流入，方能覆盖资本开支。

　　 从资金流入来看，截至中报恒大账面现金287亿，下半年销售回款应达到300亿以上，覆盖上述资本支出没有太大问题。

　　 截至中报，公司利息偿付倍数5.6倍，夏海钧认为，公司具有安全的还本付息水平，短期贷款及长期贷款占比分别为18.2%及81.8%，借款结构健康。

　　 但恒大三季度便刻意放缓了投资步伐。9月业绩会上，恒大地产总裁夏海钧表示，今年的土地储备基本上完成了，没有特别好的机会，今年就不会再拿新的土地。恒大管理层认为，年底前随着公司销售回款进一步增加，以及下半年在开工建设速度有所控制，将降低支出总额，有望使净负债率下降至65%左右的水平。